換房利好，個稅退稅優惠再延兩年

記者丨張敏 編輯丨張偉賢 視頻丨王學權

1月14日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部聯合發布《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》（以下簡稱《公告》），明確自2026年1月1日至2027年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

《公告》還指出，現住房轉讓金額為該房屋轉讓的市場成交價格。新購住房為新房的，購房金額為納稅人在住房城鄉建設部門網簽備案的購房合同中注明的成交價格；新購住房為二手房的，購房金額為房屋的成交價格。

這是該項優惠政策的第二次續期。無論從政策本身的效果及釋放出的信號來看，意義都不可忽視。

利好改善性需求

2022年10月，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部聯合發文稱，為支持居民改善住房條件，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，予以個人所得稅退稅優惠。該項政策的期限截至2023年12月31日。

2023年8月，三部門發文對該項政策進行續期，延續至2025年12月31日。

此次三部門發文，是對該項優惠政策的第二次續期。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，個稅優惠政策續期兩次，反映了政策對市場持續的紓困力度。

他表示，減稅政策的意圖，也是希望通過降低交易成本，從而涵養稅源，促進市場交易活躍度提升，帶動總稅收的穩定。同時，降稅也有利于通過交易成本的降低來穩定市場情緒。

李宇嘉指出，從當前市場運行態勢來看，二手房和新房、剛需和改善的循環，出現明顯不暢甚至堵塞的情況，表現在二手房交易總價中樞越來越低，導致“賣一買一”的置換循環受阻。比如廣深200萬以下、京滬300萬以下二手房交易占比不斷提升，這既是房價下降的結果，更是剛需觀望情緒的體現。

他還表示，取消換房個稅，有利于一次性降低交易成本，這對門檻上（本來就打算買房）的需求有釋放效應。

中指研究院也指出，退稅政策延期執行，一方面彰顯政策“連續性”，有利于穩定市場預期；另一方面也將繼續降低換房家庭的購房成本，有助于促進改善性住房需求釋放。

降成本是政策大勢

歲末年初以來，樓市政策利好持續釋放。

2025年12月30日，財政部、稅務總局發布《關于個人銷售住房增值稅政策的公告》稱，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。該公告自2026年1月1日起施行。

此次政策前，個人將購買不足2年的住房對外銷售時，增值稅稅率為5%。因此，此次政策出臺后，二手住宅交易成本將進一步下降。

這也是自2016年全面“營改增”以來，我國首次對個人銷售住房增值稅稅率進行調整。分析人士認為，對于降低二手房交易成本、提升二手房交易活躍度，此舉具有重要意義。

2026年年初，《求是》雜志發表題為《改善和穩定房地產市場預期》的文章，繼續釋放積極信號。

今年1月8日，《人民日報》發表題為《中央“點名”住房公積金，釋放什么信號？》的文章指出，公積金很可能要迎來改革大動作。

1月9日召開的國務院常務會議提出，擴大公租房保障范圍。

中指研究院指出，本次換房個稅優惠政策續期，進一步體現了政策對房地產行業的支持。多項政策疊加，有望繼續修復市場預期，預計未來更多到期政策將延續有效期，包含部分城市購房補貼等政策。

李宇嘉也指出，從該政策繼續續期的姿態來看，2026年確定性的政策是繼續降低交易成本，包括部分城市推出的購房貸款貼息政策，目的也是降低月供成本。

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SFC

出品丨21財經客戶端 21世紀經濟報道

編輯丨曾靜嬌

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