行業(yè)下行， 這家國企也扛不住了

大家好，我是地產高富帥。

行業(yè)發(fā)展至今，確實已經不是一兩家企業(yè)的問題，在經營底層邏輯已經發(fā)生巨變，增量發(fā)展時代已經過去，行業(yè)回歸產品功能屬性，存量運營時代來臨。

在幾年前，很少會有人認為萬科這種體量企業(yè)會到了生死抉擇邊緣，大家看到的似乎都只是表面的經營數字，但是往往忽略了內部的風險管控。

近期，一則上市公司公告也攪動了地產資本圈，產業(yè)新城運營商綜合實力TOP8，深圳市中集產城發(fā)展集團有限公司（以下簡稱“中集產城”），成功將其旗下物業(yè)前海中集國際商務中心東塔項目整棟出售，回籠資金25.34億元。

看似簡單的一筆資產大宗交易背后是這家國企產業(yè)運營商的經營痛點，作為中集集團旗下的產業(yè)開發(fā)運營平臺，中集產城也開始焦慮了。

這種大宗交易如今在地產圈幾乎是比較常見的，如今還可以賣得上價格的資產都是優(yōu)質資產了，不過對于中集產城來說這是一筆賠本買賣。

這是一棟原本為“新總部”預備的超高層寫字樓，燈火在人們的視線里悄然暗下。

它曾報出8.8萬元/平方米的豪言，如今整售均價跌至約2.98萬元/平方米，25.34億元成交，換來的是賬面約23億元的虧損與預計對集團2025年歸母凈利潤約10.80億元的間接拖累。

要知道，虧損10個億對于中集集團這種國企來說，需要在資本市場出多少報告才能平復大部分投資人。

中集產城作為中集集團的控股子公司，中集集團持股45.92%股權，絕對的大股東了，因此中集產城是一家國資控股的混改房企。

這家房企總部也是位于深圳，成立之初就是打著產業(yè)新城運營商的旗號，全國擴張步伐還是相當迅速，業(yè)務涉及粵港澳大灣區(qū)、長三角城市群等區(qū)域，目前已在國內布局30多個產業(yè)園，全國運營及在建園區(qū)超900萬平方米。

回歸中集產城視角，該公司在2025年上半年的總營收約合12.27億元，較去年同期減少38.55%，虧損總額7800萬元，虧損同比增加146.35%。

早期幾年，凡是打著產業(yè)地產旗號的房企，其底層經營邏輯無外乎還是高周轉開發(fā)+銷售物業(yè)的組合，中集產城作為國資出身的房企，在投資拿地方面具備一些優(yōu)勢。

再看看中集產城的幾個股東名單，中集集團、碧桂園、曲江文化，對應持股分別為45.92%、24.00%、20.00%。

前面大股東是自己的母公司，基于國企底層因素在早期講故事能力肯定要比民企做產業(yè)地產具備優(yōu)勢，后面兩個股東大家都知道的，碧桂園與曲江文化都自身難保。

如今看來，中集產城這幾年強勢布局的幾個城市，其項目都是在高位拿地，但是產業(yè)底層邏輯是需要持續(xù)運營產生業(yè)績的，但是很顯然這不是中集產城的核心競爭力。

如今市場上好像產業(yè)開發(fā)商的房企，第一類就是類開發(fā)商角色，拿工業(yè)用地蓋廠房賣廠房實現現金流與利潤，這里面民企較多：比如中南高科與萬洋集團。

另外一個類別是央企國企子公司，比如中建投資，中建八子旗下的城投公司，此類房企實際上充當城投屬性，屬于大基建類型，很大程度充當城市建設屬性。

在早期市場好的時候，這種類開發(fā)模式是可以馬上產出業(yè)績增量的，比如中南高科，當年幾乎在市場不看好的情況下全國布局產業(yè)，也實現了一定的增長機遇。

不過如今的中南高科已經快熄火了，高管持續(xù)離職，加上信貸方面已經非常吃緊，前景不容樂觀。

整個產業(yè)賽道，只有長期堅持在資產運營管理方面下功夫的平臺才能存活下去，比如普洛斯中國，屬于真正的物流資管，背后是基金+運營開發(fā)雙保險護航。

但是如今在看看這些類開發(fā)型的產業(yè)運營商，其結果都是現金流吃緊，招商運營收益低，重資產布局想要退出如今難度也很大，很多項目不具備資產經營屬性。

其實產業(yè)地產與商業(yè)地產一樣，如今都面臨著經營轉型，要重規(guī)模布局到強經營管控過渡，就連華潤萬象這種千億市值的上市服務公司都在退出重資產項目。

中集產城作為就是中集集團房地產業(yè)務轉型而來，早期就是依托中集集團制造業(yè)巨頭的產業(yè)屬性，但是發(fā)展戰(zhàn)略并沒有按照我們熟知的資產運營管理策略。

其中土地儲備厚實是其一大特點，特別是早期一些工業(yè)用地，這也是中集產城定義為產業(yè)運營商的基本面，想當年碧桂園這種行業(yè)巨頭之所以入股中集產城其實看重的就是土地含金量。

但是土地歸土地，中集產城并沒有在資產運營管理方面下功夫，反而跟很多房企開發(fā)模式類似，甚至很多項目完全依靠土地增值來賺錢。

如今兩大股東連接暴雷，中集產城母公司中集集團估計都沒想到，之前集團手里的王牌部隊，今天都要成為其利潤絆腳石。

為了打好地產這塊牌，中集產城也在地產圈挖了不少高管，其中知名的當屬前卓越集團執(zhí)行總裁王衛(wèi)峰。

王衛(wèi)鋒，1973年出生：1997年至2012年都在萬科集團任職，先后擔任深圳市萬科工程管理部經理、深圳萬科城項目總經理、西安萬科企業(yè)有限公司總經理等職務。

2012年4月加入卓越置業(yè)集團有限公司，任職集團高級副總裁，分管集團運營、設計、成本、工程、深圳區(qū)域商辦等業(yè)務，2016年出任集團執(zhí)行總裁。

2019年3月加入力高集團，最初就職于力高集團旗下的地產控股集團。同年4月，其獲委任為力高集團執(zhí)行董事、總裁，主要負責地產控股集團的日常管理。

2020年5月28日辭任該公司執(zhí)行董事。同年，創(chuàng)立了中恒企業(yè)集團，持股30%，大合作方是深圳恒豐潤集團。

作為創(chuàng)業(yè)高管，目前任職中集產城的副總裁兼運營官，持股的明細中未見有中恒公司的影子，這算是又一次回歸經理人的角色了。

在王衛(wèi)鋒到了中集產城之后，集團的成本管理中心總經理是張志勇，而張志勇之前是卓越集團杭州公司總經理。

不過值得關注的是，早期一同入職中集產城的萬科高管軍團，如今都離職了不少。

更可笑的是，中集產城算是把地產那一套運營邏輯照搬到產業(yè)地產領域了，不管是重資產投資還是員工跟投，與產業(yè)運營思維可謂毫無關聯。

不過作為一家尚未暴雷的開發(fā)商，如今還能發(fā)工資都已經不錯了，能在地產圈混的房企，能急速變現已經超越了絕大多數同行。

中集產城的案例，是一個時代的注腳。它揭示了在行業(yè)底層邏輯巨變之下，任何背離“運營為王”、“內容為王”本質的模式，無論出身國資還是民資，無論故事多么動聽，都將面臨嚴峻考驗。

今天就聊到這里，有對中集產城想要分享的朋友，也可以留言討論。