【以案釋法】“大字吸睛，小字免責(zé)”套路深？法院判決：此路不通！

售樓廣告炒得歡

承諾小院變空談

巧言哄騙藏欺瞞

契約精神甩一邊

業(yè)主維權(quán)心不寒

豫法槌響護(hù)民安

基本案情

某房地產(chǎn)公司銷售某小區(qū)時(shí)，打出廣告“現(xiàn)房秒殺，墅質(zhì)洋房，贈送小院”。2020年7月9日，楊某與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售)》，約定楊某購買某小區(qū)20幢東起1單元1層101號房屋。楊某按約向某房地產(chǎn)公司交納了首付款，并作為借款人及抵押人向第三人某銀行貸款，簽訂《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》《房地產(chǎn)抵押合同（按揭）》。交房時(shí)楊某發(fā)現(xiàn)購買的房產(chǎn)并未贈送院子，楊某與公司多次交涉無果后遂向市場監(jiān)督管理局舉報(bào)。2023年9月1日，市場監(jiān)督管理局下發(fā)行政處罰決定書，責(zé)令某房地產(chǎn)公司停止發(fā)布違法廣告，在相應(yīng)范圍內(nèi)消除影響，并罰款13000元。后楊某訴至法院，請求解除與某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》，某房地產(chǎn)公司返還楊某首付款及利息；解除與某銀行、某房地產(chǎn)公司簽訂的《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》《房地產(chǎn)抵押合同（按揭）》，某房地產(chǎn)公司退還已付的按揭貸款等。

法院審理

法院審理認(rèn)為，楊某與某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售)》合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)，違約方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。本案中，楊某提供的通話錄音、證人證言及處罰結(jié)果、售樓部宣傳展板等多組證據(jù)，能夠認(rèn)定房地產(chǎn)公司承諾案涉房屋贈送小院，該承諾具體明確，對楊某購買該房屋有重大影響，且楊某購買該房屋價(jià)格明顯高于其他樓層及相鄰樓棟一樓房屋價(jià)格。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，上述承諾雖未載入合同中，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，對雙方均有約束力。現(xiàn)房地產(chǎn)公司虛假宣傳，致使楊某購買一樓帶小院房屋的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，有違誠信原則，構(gòu)成違約，故法院判決解除已簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》《房地產(chǎn)抵押合同（按揭）》，某房地產(chǎn)公司退還楊某已交納的首付款并賠償楊某利息損失，退還楊某已償還某銀行的貸款本息，退還某銀行案涉《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》剩余未還按揭貸款。

法官說法

本案中，在案證據(jù)能夠認(rèn)定楊某購買房屋時(shí)某房地產(chǎn)公司承諾一樓贈送小院，而該承諾對于楊某購買一樓房屋并簽訂案涉《商品房買賣合同（預(yù)售）》能夠產(chǎn)生重大影響，故該承諾應(yīng)系雙方房屋買賣合同的組成部分。在公司虛假宣傳的情況下，楊某雖購買案涉房屋，但公司無法對楊某贈送小院，致使楊某購買一樓帶小院房屋的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，故應(yīng)解除案涉《商品房買賣合同》。

特別說明的是，某房地產(chǎn)公司主張其在廣告宣傳頁中標(biāo)明了樓號和房號，寫明特指21號樓的兩套房屋，而非楊某購買的房屋。法院認(rèn)為，房地產(chǎn)公司作為開發(fā)商通過向不特定大眾投放銷售廣告的形式出售其所開發(fā)的樓盤，在售樓廣告宣傳頁中用超大字體宣傳“現(xiàn)房秒殺，墅質(zhì)洋房，贈送小院”，并將“贈送”二字畫圈予以提醒，足以讓大眾形成購買案涉房屋贈送小院的心理暗示。房地產(chǎn)公司雖在廣告宣傳頁中用小字書寫“21#”，但并未在顯著位置寫明贈送小院的房屋僅是其所稱的21號樓的兩套房屋。公司在廣告中“大字吸睛、小字免責(zé)”的行為有違企業(yè)的誠實(shí)信用原則，如果縱容這種行為，將會導(dǎo)致企業(yè)的信用大打折扣，不利于企業(yè)的長期發(fā)展。

法條鏈接

《中華人民共和國廣告法》

第四條 廣告不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。

廣告主應(yīng)當(dāng)對廣告內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

《中華人民共和國民法典》

第四百七十二條 要約是希望與他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）內(nèi)容具體確定；

（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

第四百七十三條 要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的表示。拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、債券募集辦法、基金招募說明書、商業(yè)廣告和宣傳、寄送的價(jià)目表等為要約邀請。

商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

來 源：豫法陽光公眾號