最高院：業委會未成立，居委會代簽物業合同對業主具有約束力嗎？

作者：周軍律師.

如需幫助可關注，私信必復。

在小區業主委員會尚未成立的情況下，不少地方會由居委會代為選聘物業公司并簽訂物業合同。

那么，業委會未成立，居委會代簽物業合同對業主具有約束力嗎？

最高人民法院案例庫入選案例《開平某物業分公司訴陳某權、吳某桃物業服務合同糾紛案》中明確：

因客觀原因未能選舉產生業主委員會的,新一屆業主委員會產生之前,物業所在地的居民委員會可在政府的指導和監督下,代行業主委員會的職責，簽訂的物業服務合同對小區全部業主均具有法律約束力。

本案爭議焦點為：案涉《物業管理服務合同》是否有效。

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！?/p>

住房和城鄉建設部2009年12月1日印發的《業主大會和業主委員會指導規則》第五十八條規定:“因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的,在新一屆業主委員會產生之前,可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,代行業主委員會的職責?！?/p>

本案中，涉案小區并未成立業主委員會，且在前物業公司退出后，該小區出現無人管理狀態，涉案小區所在居委會為保障小區居民正常生活，代行業主委員會職責,并經該小區絕大多數住戶的同意為該小區選聘物業公司、代表小區與物業公司簽訂物業管理服務合同，系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規強制性規定，合法有效。

此外，吳某桃也事實上接受了開平某物業分公司作為物業公司提供的服務，吳某桃與開平某物業分公司形成事實上的物業服務關系。故一審法院認定《物業管理服務合同》對包括吳某桃在內的小區業主均具有約束力。

需要注意的是，若居委會代簽行為缺乏合法依據或存在明顯瑕疵，業主可主張合同無效或申請撤銷，此時合同對業主不具有約束力。

常見情形包括三類：

1. 程序嚴重瑕疵：未征求業主意見或未達法定比例

征求業主意見是代簽行為的核心程序，若居委會未履行該程序，或通過虛假簽名、隱瞞信息等方式虛構業主同意的事實，即便簽訂合同，也因違背業主共同意志而無效。

2. 內容明顯不公：損害業主核心利益

若代簽合同的條款存在明顯不公，如約定遠超合理范圍的高額物業費、免除物業公司核心服務義務、設定過長的合同期限且無法解除等，即便程序看似合規，業主也可依據《民法典》第一百五十一條，以“顯失公平”為由申請法院撤銷合同。司法實踐中，法院會結合周邊小區同類服務標準、業主實際需求等，綜合判斷合同內容是否損害業主利益。

周軍律師提醒，居民委員會依法代行職責簽訂的物業合同對業主具有約束力.僅在程序嚴重瑕疵或合同內容明顯不公的情況下，業主才可主張合同無效或申請撤銷。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

普及法律常識，幫您維護權益。

點贊關注分享，讓親友都得到法律保護！