8400家債權(quán)人、1470億債務(wù)——千億房企如何實(shí)現(xiàn)“絕地重生”？

金科股份12月15日晚間官宣完成司法重整。這是房地產(chǎn)行業(yè)迄今為止規(guī)模最大的重整案，涉及1470億元債務(wù)、超8400家債權(quán)人。歷經(jīng)兩年半，金科成功化解風(fēng)險(xiǎn)，避免破產(chǎn)清算，為行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解提供市場(chǎng)化、法治化新路徑。

NO.1 | 壹

司法重整破冰：三維模式破解債務(wù)困局

金科股份的司法重整案例成為房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解的標(biāo)志性事件。其重整方案的核心在于“司法重整＋戰(zhàn)投賦能＋業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型”的三維模式，通過(guò)多元手段系統(tǒng)性解決債務(wù)問(wèn)題。

重整計(jì)劃中，金科股份引入產(chǎn)業(yè)投資人，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略重構(gòu)。重整投資人已全額支付26.28億元投資款項(xiàng)，并通過(guò)資本公積轉(zhuǎn)增股本方式產(chǎn)生約52.94億股股票，順利劃轉(zhuǎn)至指定賬戶。普通債權(quán)清償率從破產(chǎn)清算情況下的3%提升至22.36%，顯著保障了債權(quán)人利益。

政府在此過(guò)程中發(fā)揮了關(guān)鍵作用。重慶市成立金科工作專班，協(xié)同法院、監(jiān)管部門對(duì)公司進(jìn)行全面督導(dǎo)。金科股份在公告中強(qiáng)調(diào)，司法重整避免了破產(chǎn)清算厄運(yùn)，實(shí)現(xiàn)了不同債權(quán)主體之間的公平清償。

從行業(yè)視角看，金科股份的重整成功反映了房企債務(wù)重組模式的根本轉(zhuǎn)變。此前，房企違約前期一般以協(xié)商展期為主，而當(dāng)前已轉(zhuǎn)向以實(shí)質(zhì)性削減債務(wù)規(guī)模為核心的深度重組。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，這種轉(zhuǎn)變有助于系統(tǒng)性解決債務(wù)問(wèn)題，加速風(fēng)險(xiǎn)出清。

除金科外，融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園等房企也實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組突破。例如，融創(chuàng)中國(guó)通過(guò)“強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債”覆蓋約95.5億美元境外債務(wù)，開創(chuàng)全部美元債轉(zhuǎn)股先河。這些案例表明，司法重整正成為房企化解風(fēng)險(xiǎn)的重要工具。

金科股份的新一屆董事會(huì)成員構(gòu)成體現(xiàn)治理革新，集結(jié)了AMC、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、金融資管等領(lǐng)域的專業(yè)人才。董事會(huì)明確企業(yè)轉(zhuǎn)向以存量資產(chǎn)盤活、代建運(yùn)營(yíng)為主的輕資產(chǎn)路線，這契合行業(yè)從“高杠桿擴(kuò)張”向“精細(xì)化運(yùn)營(yíng)”的轉(zhuǎn)變趨勢(shì)。

重整過(guò)程中，金科優(yōu)先保障“保交樓”資金，通過(guò)引入戰(zhàn)略投資人盤活12個(gè)停工項(xiàng)目，交付房屋超2萬(wàn)套。這一實(shí)踐表明，司法重整可成為化解爛尾樓問(wèn)題的有效工具，增強(qiáng)購(gòu)房者信心。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有21家出險(xiǎn)房企完成境內(nèi)外債務(wù)重組或重整獲批，累計(jì)化債規(guī)模約1.2萬(wàn)億元。金科案例為這些企業(yè)提供了重要參考，尤其是對(duì)債務(wù)規(guī)模龐大、債權(quán)人結(jié)構(gòu)復(fù)雜的房企。

NO.2 | 貳

行業(yè)影響：風(fēng)險(xiǎn)化解梯度推進(jìn)與轉(zhuǎn)型示范

金科股份重整成功對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。其價(jià)值不僅在于企業(yè)自身重生，更在于為行業(yè)提供了市場(chǎng)化、法治化化解風(fēng)險(xiǎn)的可行路徑。

從積極影響看，金科重整開創(chuàng)了司法重整模式，避免破產(chǎn)清算的連鎖風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)“現(xiàn)金+股票+信托受益權(quán)”的綜合清償方案，金科將1470億元債務(wù)的普通債權(quán)清償率顯著提升，成功保留企業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值。這一模式為其他房企提供參考，特別是在平衡各方利益、減少社會(huì)穩(wěn)定沖擊方面。

重整后的金科明確轉(zhuǎn)型為“不動(dòng)產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)商”，聚焦投資管理、開發(fā)服務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理、特殊資產(chǎn)處置四大業(yè)務(wù)板塊。這一轉(zhuǎn)型方向契合行業(yè)從“高杠桿擴(kuò)張”向“精細(xì)化運(yùn)營(yíng)”的轉(zhuǎn)變趨勢(shì)，為房企提供脫離傳統(tǒng)開發(fā)模式的新思路。

在合肥，金科擁有多個(gè)項(xiàng)目，如金科博翠天辰、金科廬州樾等，這些產(chǎn)品曾獲得市場(chǎng)好評(píng)。金科物業(yè)也收獲不少業(yè)主認(rèn)可。重整成功有助于這些項(xiàng)目的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，維護(hù)業(yè)主權(quán)益。

市場(chǎng)信心修復(fù)方面，金科向市場(chǎng)傳遞了清晰信號(hào)：戰(zhàn)投引入不是簡(jiǎn)單注資，而是植入全新經(jīng)營(yíng)邏輯。這對(duì)于當(dāng)前信心不足的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有積極意義。隨著重整機(jī)制成熟、AMC等專業(yè)力量深度參與，行業(yè)正逐步擺脫債務(wù)泥潭。

然而，行業(yè)化債仍面臨結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)。不同企業(yè)資質(zhì)差異導(dǎo)致的“分化紓困”將成為常態(tài)。部分三四線城市爛尾樓項(xiàng)目因缺乏投資價(jià)值，可能難以吸引戰(zhàn)略投資人，這要求政策與市場(chǎng)環(huán)境協(xié)同支持。

從政策層面看，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，金科重整成功是政策落地的積極成效。隨著政策底線從“風(fēng)險(xiǎn)焦點(diǎn)”回歸“民生本質(zhì)”，房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的步伐加快。

NO.3 | 叁

結(jié)語(yǔ)

金科股份重整成功是起點(diǎn)，但企業(yè)轉(zhuǎn)型和行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解仍面臨挑戰(zhàn)。未來(lái)需關(guān)注轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的盈利模式、債權(quán)人利益平衡及政策環(huán)境支持。

首先，轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)盈利模式尚不清晰。金科計(jì)劃切入的特殊資產(chǎn)市場(chǎng)雖規(guī)模龐大，但競(jìng)爭(zhēng)激烈且對(duì)專業(yè)能力要求高。2025年上半年，金科營(yíng)收同比下滑85.28%、凈利潤(rùn)虧損擴(kuò)大97.91%，反映轉(zhuǎn)型初期的市場(chǎng)適應(yīng)性挑戰(zhàn)。企業(yè)需快速建立核心競(jìng)爭(zhēng)力，避免“轉(zhuǎn)型困境”。

來(lái)源：合肥樓市航拍

其次，債權(quán)人利益平衡難題待解。盡管重整方案提升清償率，但大額債權(quán)人實(shí)際受償受股價(jià)波動(dòng)與信托受益權(quán)價(jià)值影響。

行業(yè)復(fù)制需政策與市場(chǎng)環(huán)境支持。金科重整成功依賴于地方政府協(xié)調(diào)、戰(zhàn)略投資人注資及不良資產(chǎn)處置需求。但不同地區(qū)政策力度、投資人信心及市場(chǎng)容量存在差異，其他房企效仿可能面臨資源獲取困難。

對(duì)于金科股份，新董事會(huì)需推動(dòng)治理革新，確保戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型落地。企業(yè)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)路線，需提升運(yùn)營(yíng)效率，盤活存量資產(chǎn)。同時(shí)，“保交樓”任務(wù)仍需持續(xù)資金投入和管理優(yōu)化。

從行業(yè)整體看，風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程加速，但房企需警惕“重形式輕實(shí)質(zhì)”的模仿。真正通過(guò)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)與市場(chǎng)化機(jī)制實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展是關(guān)鍵。政策層面需繼續(xù)優(yōu)化，支持房企良性退出和轉(zhuǎn)型。