機構(gòu)視角下的2026年房地產(chǎn)市場

2025年，在持續(xù)寬松的政策環(huán)境下，我國房地產(chǎn)多項核心指標降幅有所收窄并出現(xiàn)逐步企穩(wěn)的跡象，但是受市場預(yù)期和庫存壓力等因素影響，市場總體仍然偏弱。2026年是“十五五”規(guī)劃開局之年，房地產(chǎn)如何發(fā)展，對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展將產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。

時值歲末，各家證券研究機構(gòu)陸續(xù)推出對2026年房地產(chǎn)市場走勢的研判。多數(shù)機構(gòu)認為，2026年房地產(chǎn)市場將整體趨穩(wěn)，核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有望在政策優(yōu)化與需求支撐下率先企穩(wěn)，而低能級城市仍面臨去化壓力。行業(yè)發(fā)展邏輯從“增量擴張”轉(zhuǎn)向“存量優(yōu)化”，保障性住房、城市更新、“好房子”建設(shè)等領(lǐng)域成重要發(fā)展方向。隨著政策端的持續(xù)呵護與實體經(jīng)濟的回暖，未來基本面將大概率實現(xiàn)企穩(wěn)。

平安證券：政策延續(xù)呵護

2025 年全國樓市先揚后抑， 預(yù)期偏弱與庫存高企為政策未見明顯成效主因，需求端受房價及收入預(yù)期影響，居民加杠桿意愿不強；供給端開工未售去化周期仍處于高位。同時“好房子”對舊規(guī)產(chǎn)品分流逐步顯現(xiàn)，二手房“以價換量”占比持續(xù)提升。自“4·30”政治局會議明確“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”以來，商業(yè)貸款及公積金貸款利率進一步下調(diào)，一線城市限制政策陸續(xù)退出。

展望 2026 年，預(yù)計政策呵護仍將延續(xù)，但考慮市場信心修復需要時間，除宏觀政策發(fā)力穩(wěn)定經(jīng)濟及收入預(yù)期外，仍需進一步加快推進收儲及城改，下調(diào)商貸/公積金利率，改善樓市供需關(guān)系。

總量層面，本輪國內(nèi)樓市量價調(diào)整幅度已與海外接近，2022 年以來一二手成交總量逐步趨穩(wěn)；區(qū)域及產(chǎn)品層面，核心城市主城區(qū)庫存可控，部分三四線城市逐步止跌，同期調(diào)整的中國香港樓市逐步止跌回穩(wěn)，“好房子”延續(xù)較好去化；購房者層面，隨著首付比例、房貸利率下行，居民置業(yè)壓力不斷減輕，杠桿率高位回落，同時租金回報率高于十年期國債利率，購房相對吸引力增強。展望 2026 年，預(yù)計積極因素有望形成共振，樓市調(diào)整幅度逐步收斂，“核心區(qū)+好房子”將率先企穩(wěn)，但考慮多數(shù)房企及區(qū)域修復仍需要時間，預(yù)計2026年全國投資及銷售仍將承壓，中性假設(shè)預(yù)計投資、銷售分別下滑8.5%、6%。

中金公司：“止跌回穩(wěn)”徐徐圖之

2025年房地產(chǎn)市場量價表現(xiàn)處于“止跌回穩(wěn)”初期的“跌幅緩和”階段。今年開年受“止跌回穩(wěn)”預(yù)期影響，房地產(chǎn)市場量價表現(xiàn)整體積極，但進入二季度后邊際持續(xù)走弱。我們估算2025年一、二手房總交易量同比跌幅較2024年略收窄，二手房同質(zhì)性價格累計跌幅基本一致，新房均價跌幅受“好房子”帶來的結(jié)構(gòu)性因素影響有所收窄。我們認為房地產(chǎn)行業(yè)邁向“止跌回穩(wěn)”的過程可概括為“交易量-房價-房地產(chǎn)投資”的“三步走”，目前還處在第一步，即交易量“跌幅緩和”的磨底階段。

為加速市場從“跌幅緩和”走向“止跌回穩(wěn)”，各類供需結(jié)構(gòu)調(diào)整政策在落地層面的瓶頸仍待突破，例如正在推進的存量土地收儲難以壓降有效庫存，城中村改造和存量住房收儲由于成本收益平衡要求較難達到而進展緩慢等；同時我們提示政策端還須重視并前置部分衍生風險的防控措施，包括房企尾部信用風險、房貸被動違約壓力、土地出讓金萎縮等。

中性情景下，我們預(yù)計2026年總住房銷量跌幅略收窄。我們在中性情景下假設(shè)政策端延續(xù)審慎取態(tài)，節(jié)奏和力度與今年相仿，考慮到庫存去化周期或難在期內(nèi)恢復至合理水平，房地產(chǎn)市場仍將處于“止跌回穩(wěn)”第一步的交易量磨底期，對應(yīng)總住房交易量下降5.0%（2025預(yù)測值為-6.8%），其中新房和二手房分別下跌6.9%和2.6%（2025預(yù)測值為-9.8%和-2.9%），房價走勢或仍有一定慣性。如果政策超預(yù)期發(fā)力帶動年內(nèi)房價環(huán)比回升，則標志著市場進入“止跌回穩(wěn)”的第二步，即積極情景；反之，若衍生風險發(fā)酵，預(yù)期帶動房價加速下行，則“止跌回穩(wěn)”需要更長時間。

2026年房地產(chǎn)投資跌幅或走平，關(guān)注拿地、開工等領(lǐng)先指標。中性情景下，我們預(yù)計房企拿地、開工意愿仍承壓，新開工面積同比跌幅僅略收窄3.6個百分點至-16.1%；盡管基數(shù)已降低，但竣工節(jié)奏偏慢、工程強度下降仍將使得施工面積和物理竣工面積同比下降9.3%和6.7%（2025 年預(yù)測值為-9.7%和-15.2%），最終房地產(chǎn)投資跌幅基本走平為-14.9%（2025 年預(yù)測值為-15.2%）。如為樂觀情景，則拿地、開工將優(yōu)先呈彈性表現(xiàn)，可作為領(lǐng)先指標關(guān)注。

交銀國際：在新平衡中擁抱拐點與復蘇

我們認為，當前國家穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的信號明確，致力于行業(yè)止跌回穩(wěn)。基準情形下，我們傾向于認為當前的政策組合有望延續(xù)，需求端政策保持寬松，供給端“白名單”制度常態(tài)化。對于個人與家庭未來的住房選擇，將會更多元化。在“好房子”標準的推廣下，購房時可更關(guān)注房屋的安全舒適屬性，以及社區(qū)的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。另外，改善性需求有望得到更多政策支持，換房決策可以更側(cè)重于長期的生活品質(zhì)提升。

對于行業(yè)與企業(yè)而言，房企或?qū)⒅匦霓D(zhuǎn)移到產(chǎn)品競爭力、運能能力提升和風險管理上來。在政策加持下，2026年相信行業(yè)可處相對穩(wěn)定的情況，一線以及重點城市的購房情緒將溫和復蘇，行業(yè)基本面以及土地投資也可能有邊際性的恢復。另外，部分龍頭房企在保交付任務(wù)接近完成以及債務(wù)重組過后，也有修復資產(chǎn)負債表的空間。

此前銷售的高峰期主要在2020~ 2022年，經(jīng)歷3~5 年開發(fā)周期，我們預(yù)計大部分需要“保交樓”的項目有望在2025年大致完成，而2026年剩余的少部分仍將持續(xù)。在其結(jié)束后，我們相信大部分企業(yè)可騰出更多的財務(wù)資源并加大對土地市場的投資力度。

中泰證券：未來基本面大概率探底回穩(wěn)

2025年，房地產(chǎn)市場先揚后抑，延續(xù)波動調(diào)整態(tài)勢，政策仍然保持寬松。在“止跌回穩(wěn)”的基調(diào)下，城市更新、商品房收儲及專項債收地等支持政策穩(wěn)步推進。需求端方面，限購放寬、公積金利率下調(diào)、購房優(yōu)惠力度加大以及“好房子”新規(guī)等各項措施接踵而至，刺激銷售回穩(wěn)；供給端方面，信貸仍保持寬松，主流房企資金來源暢通，房企積極拿地，土地市場的下行趨勢有所扭轉(zhuǎn)。整體來看，2025年市場仍在波動中尋求平衡。從行業(yè)基本面來看，當前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于下行調(diào)整期，銷售和投資等各項數(shù)據(jù)均持續(xù)回落。但在政策放松力度持續(xù)加大的情況下，行業(yè)下行趨勢有望減緩，未來基本面將大概率探底回穩(wěn)。

展望2026年，從中央層面來看，一是“十五五”規(guī)劃提出構(gòu)建房地產(chǎn)新模式，優(yōu)化保障房供給，建設(shè)綠色智慧“好房子”，推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展；二是需求端多措并舉，降低購房門檻和購房成本，釋放市場潛在需求；三是企業(yè)端，防范和化解房企的債務(wù)風險，滿足及支持房企的合理融資需求。地方層面來看，支持購房的政策將持續(xù)推進，一線部分城市尚有松綁空間，包括：放松限購、提升得房率等，此外，多數(shù)二三線城市或?qū)⒗^續(xù)加碼需求端的刺激政策。

中信建投：從“活下去”到“再出發(fā)”

政策持續(xù)支持地產(chǎn)行業(yè)的背景下，行業(yè)銷售降幅出現(xiàn)明顯收窄，我們預(yù)測2026年市場銷售止跌回穩(wěn)將近，投資因具有一定的滯后性或仍將承壓，預(yù)計2026年全國商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新開工面積、竣工面積的同比增速分別為-5.2%、-9.8%、 -13.6%、-10.5%。行業(yè)歷經(jīng)近4年的洗牌后，房企的債務(wù)違約高峰已過，出險房企的債務(wù)重組也出現(xiàn)積極進展，房地產(chǎn)行業(yè)的投資邏輯已經(jīng)全面從“活下去”轉(zhuǎn)向“再出發(fā)”，各賽道的優(yōu)質(zhì)企業(yè)有望取得先發(fā)優(yōu)勢。開發(fā)賽道中看好土儲集中于核心城市、產(chǎn)品力強的企業(yè)；商業(yè)賽道中看好持有商業(yè)地產(chǎn)豐富優(yōu)質(zhì)、運營能力強的企業(yè)；物管賽道中看好數(shù)智化程度高、成本管控能力優(yōu)秀的企業(yè)。

西部證券：市場在分化中尋求平衡

2025年政策節(jié)奏趨穩(wěn)，基本面前高后低，新房聚焦產(chǎn)品力提升推動價格結(jié)構(gòu)性提振，二手房以價換量，土地市場成交額有望實現(xiàn)增長，核心地塊受追捧，去化周期首度改善，中觀指標跌幅持續(xù)收窄，市場在分化中尋求平衡。

我們認為2026年政策端將持續(xù)呵護市場積極兜底，保證“止跌回穩(wěn)”的波動在合理區(qū)間，新房價格持續(xù)上漲，帶動成交價出現(xiàn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)性上漲；二手房價格或仍有回落空間，但隨著房貸利率下調(diào)及租金收益率支撐的雙向作用，價格跌幅將收斂，隨著銷售結(jié)構(gòu)向核心城市改善產(chǎn)品轉(zhuǎn)化，成交量或繼續(xù)降幅小幅收窄。

財通證券：周期拐點漸近

本輪周期中，行業(yè)已經(jīng)歷深度調(diào)整，當前處底部區(qū)間，拐點可期。

1.行業(yè)核心指標充分回調(diào)。參考海外經(jīng)驗，我國房地產(chǎn)行業(yè)核心指標或已經(jīng)超跌，進一步下跌空間有限；部分核心指標如土地成交等已出現(xiàn)企穩(wěn)趨勢，1~10月百強房企成交面積及成交金額同比正增，土地成交率先企穩(wěn)后有望帶動銷售及新開工等指標回升，行業(yè)拐點可期。

2.房企債務(wù)端壓力減輕，現(xiàn)金流壓力大幅緩解，有望逐步重啟規(guī)模增長。房企債務(wù)重組方案中現(xiàn)金償債比例壓降，重組進程加快，化債規(guī)模增加，有效減輕債務(wù)端壓力；未來兩年房企整體境內(nèi)公開債到期規(guī)模逐年下降，月度到期節(jié)奏平穩(wěn)。

3.政策未來不再是行業(yè)核心驅(qū)動因素，政策關(guān)注重心由“增量”轉(zhuǎn)向“存量”，導向或由“刺激”轉(zhuǎn)向“托底”。中央政治局會議、城市工作會等重要會議中，多次提及并強調(diào)城市更新工作，“十五五”規(guī)劃建議中相關(guān)表述升級為“大力實施城市更新”；重要會議表述中多次強調(diào)持續(xù)推進房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，“止跌回穩(wěn)”深層含義是房地產(chǎn)不再對GDP形成負向拖累，政策導向或由“刺激”轉(zhuǎn)向“托底”。

國泰海通證券：市場將進入企穩(wěn)修復階段

從總量測算角度看，行業(yè)縮量充分，距離底部更明確。雖然2025年房地產(chǎn)銷售價格和銷售量還會震蕩，但整體已經(jīng)進入底部區(qū)域，預(yù)計2025年商品房銷售面積8億~9億平方米，住宅銷售面積7億~8億平方米，目前處于降幅收窄、逐步觸底的過程。我們認為隨著后續(xù)政策效果逐步落實，供需兩側(cè)趨向平衡，房地產(chǎn)市場將進入企穩(wěn)修復階段。

結(jié)合二十屆四中全會，我們認為“十五五”期間房地產(chǎn)工作將圍繞“存量提質(zhì)增效”和“內(nèi)涵式發(fā)展”兩條主線展開。消化存量方面，盤活核心區(qū)低效土地，推廣已建未售去庫存，各地持續(xù)落實寬松政策；優(yōu)化增量方面，嚴控新增開發(fā)用地，以城中村、危舊房改造形成有效投資，發(fā)展安全舒適綠色智慧的好房子，保障與市場雙軌并行。中心城區(qū)好房好價定向激活購買力，以質(zhì)穩(wěn)價、穩(wěn)定預(yù)期并穩(wěn)固財政。郊遠環(huán)線縮量控供、價差擠出，引導剛需流入存量與郊區(qū)，二手房成為平價替代，漸進去庫存。

2026年行業(yè)需求總量依舊明顯。住房總需求潛在總量來自四個方向，即改善性住房需求、棚戶區(qū)改造釋放的住宅需求、人口紅利產(chǎn)生的住房需求、我國人口城鎮(zhèn)遷移帶來的住房需求。

2026年行業(yè)報表開始出清，競爭格局優(yōu)化。房企經(jīng)歷2017年土地擴張后，從2018年便開始計提存貨減值準備。隨著土地雙集中帶來地價溢價率持續(xù)走高，以及房價2022年開始承壓，企業(yè)計提減值幅度持續(xù)擴大。我們認為，房企正通過大面積計提甩掉歷史包袱；隨著房價止跌回穩(wěn)、信心回歸，我們認為2026年行業(yè)存貨減值峰值已過，部分藍籌有望實現(xiàn)壞賬基本出清。

華創(chuàng)證券：有效促進供需平衡的方式仍是城市人口凈增長

2026 年房地產(chǎn)銷售量價或仍面臨一定的下行壓力，真正有效促進供需平衡的方式仍是城市人口凈增長。當前房地產(chǎn)市場三個問題仍需關(guān)注：新房需求中樞下滑；庫存尚未解決；土地財政對經(jīng)濟的拖累，對地產(chǎn)有負面影響，仍需更大力度政策緩解地產(chǎn)基本面下行壓力。

真正有效促使供需平衡的方式仍是城市人口的凈增長或人均居住面積的提升，核心的變量可能在于促進農(nóng)民工的市民化，可能有效的政策包括：給予進城購房的農(nóng)村戶籍家庭購房利息補貼；擴大保障房對于農(nóng)民工群體的覆蓋；進行必要的宅基地制度改革，降低農(nóng)民工市民化的門檻，可能是較好的方向。

（城市與區(qū)域治理研究院根據(jù)各家證券研究機構(gòu)策略報告摘編整理）