明年起若房?jī)r(jià)仍繼續(xù)下跌，50%的家庭，或?qū)?huì)面臨4個(gè)“大麻煩”

2025年的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有如部分人預(yù)期般迅速回暖，反而在緩慢下行中形成了新的市場(chǎng)格局。12月初的政治局會(huì)議明確將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解列為2026年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)領(lǐng)域之一。

會(huì)議雖未直接提及房地產(chǎn)，但明確提出“堅(jiān)持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”。

可以說，如今政策關(guān)注的不再是短期刺激，而是中長(zhǎng)期的結(jié)構(gòu)優(yōu)化與風(fēng)險(xiǎn)控制。

對(duì)于普通家庭而言，政策層面的變化首先轉(zhuǎn)化為每個(gè)月的還款壓力。

而10月份的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)已有超過六成的業(yè)主愿意以低于購買價(jià)的價(jià)格出售房產(chǎn)。

而這種“以價(jià)換量”的市場(chǎng)策略雖然在一定程度上促進(jìn)了交易，但也意味著房屋持有者的賬面資產(chǎn)正在持續(xù)縮水。房貸斷供的比例正在悄然攀升，部分三四線城市甚至上升到5%。

不過情況并非所有人都能維持穩(wěn)定的收入來覆蓋月供。當(dāng)就業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，或者家庭遇到突發(fā)狀況時(shí)，原本可承受的房貸可能迅速變?yōu)槌林刎?fù)擔(dān)。

另外這財(cái)富結(jié)構(gòu)使房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)的影響被放大。統(tǒng)計(jì)顯示，住房在居民總資產(chǎn)中占比高達(dá)70%至80%，而股票、基金、債券等金融資產(chǎn)的存在感相對(duì)較低。

研究顯示，房?jī)r(jià)下跌10%可能導(dǎo)致家庭在娛樂、旅游、教育等可選消費(fèi)上的支出減少10%-20%。這種“財(cái)富效應(yīng)”的改變使許多家庭即使收入未減少，也會(huì)主動(dòng)壓縮開支。

這意味著房?jī)r(jià)下跌對(duì)家庭財(cái)富的沖擊遠(yuǎn)超其他資產(chǎn)類別的波動(dòng)。

隨著房?jī)r(jià)下跌，許多家庭的消費(fèi)習(xí)慣也在發(fā)生微妙變化。社會(huì)研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)房?jī)r(jià)下調(diào)約10%時(shí)，家庭在非必需品消費(fèi)上的支出通常會(huì)減少15%至20%。

而這種“財(cái)富負(fù)效應(yīng)”不僅抑制了消費(fèi)，也影響了人們對(duì)未來的信心。即使工資未減甚至略有上漲，人們?nèi)匀粫?huì)變得更加謹(jǐn)慎，將更多資金存入銀行而非用于消費(fèi)。

在市場(chǎng)下行期，房屋作為資產(chǎn)的流動(dòng)性問題變得尤為突出。當(dāng)前，許多城市的二手房掛牌量顯著增加，而成交量卻相對(duì)萎縮。

房產(chǎn)不再像過去那樣容易變現(xiàn)，從掛牌到成交的平均周期明顯延長(zhǎng)。對(duì)于一些急需用錢的家庭來說，這成了一個(gè)現(xiàn)實(shí)難題。

房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌也使置換需求受到抑制。計(jì)劃賣舊換新的家庭面臨著兩難選擇：現(xiàn)在賣出意味著承受損失，而等待則可能錯(cuò)過置換窗口。

這種不確定性進(jìn)一步降低了市場(chǎng)的活躍度，形成了一種惡性循環(huán)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)不僅影響經(jīng)濟(jì)層面，也在無形中改變了家庭內(nèi)部的互動(dòng)方式。關(guān)于是否賣房、何時(shí)賣房的討論常常成為家庭矛盾的導(dǎo)火索。

經(jīng)濟(jì)壓力下，家庭成員的情緒往往變得更加敏感。一個(gè)人可能主張“及時(shí)止損”，換取現(xiàn)金輕裝上陣；另一個(gè)則擔(dān)心“現(xiàn)在賣出太虧”，希望再觀望一段時(shí)間。

這種分歧沒有對(duì)錯(cuò)之分，但長(zhǎng)期拉扯確實(shí)會(huì)磨損感情。

房?jī)r(jià)下跌帶來的心理壓力不容忽視。許多人白天忙碌，夜晚卻被各種擔(dān)憂困擾：月供能否持續(xù)？房產(chǎn)是否應(yīng)該出售？未來的樓市會(huì)怎樣？

這種持續(xù)的心理負(fù)擔(dān)不僅影響睡眠質(zhì)量，也可能導(dǎo)致情緒急躁、注意力不集中等狀況。

簡(jiǎn)單來說，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)最顯著的特征之一便是區(qū)域分化。一線城市及部分強(qiáng)二線城市的核心區(qū)域依然保持相對(duì)穩(wěn)定，而三四線城市及非核心區(qū)域的調(diào)整壓力則更為明顯。

有專家指出，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)已明顯收斂，部分領(lǐng)域有逐漸出清的積極信號(hào)。這或許意味著最困難的時(shí)期正在過去。

而對(duì)于普通家庭而言，關(guān)注自身財(cái)務(wù)狀況、理性評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值、保持適度現(xiàn)金流，可能比猜測(cè)市場(chǎng)走勢(shì)更為實(shí)際。

不過盡管整體市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，但對(duì)不同群體而言，當(dāng)前環(huán)境也意味著不同的機(jī)會(huì)。對(duì)于真正的剛需購房者，房?jī)r(jià)下跌、利率下行和首付比例調(diào)整，降低了購房門檻。

而購房決策應(yīng)更多地回歸居住本質(zhì)，選擇開發(fā)商資金鏈穩(wěn)健的項(xiàng)目，并充分利用利率窗口鎖定成本。

對(duì)于投資者而言，等待租金企穩(wěn)和租售比改善的明確信號(hào)可能是更穩(wěn)妥的策略。

政治局會(huì)議為2026年房地產(chǎn)政策定下了基調(diào)：穩(wěn)中求進(jìn)，風(fēng)險(xiǎn)化解。在這一框架下，市場(chǎng)可能會(huì)經(jīng)歷一段相對(duì)平穩(wěn)的調(diào)整期，而非劇烈波動(dòng)。

他們預(yù)計(jì)2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將處于“止跌回穩(wěn)”的早期階段，總住房交易量可能繼續(xù)下滑5%左右。

總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)不再是一個(gè)只漲不跌的財(cái)富神話，而是逐漸回歸其居住本質(zhì)。

而對(duì)于真正有居住需求的家庭而言，房?jī)r(jià)降溫、首付比例下調(diào)、貸款利率走低，反而提供了過去被高門檻阻擋在外的機(jī)會(huì)罷了。