桂林一小區圍墻拆舊建新，業主發現背后竟藏著……| 望遠近

“新建的圍墻往一期這邊移了好幾米，不僅消防車難以通行，遇上有病人急救送醫，還得將病人抬出一段路才能上救護車。”近日，桂林市聚龍灣小區一期業主石先生，指著一、二期之間的一堵圍墻告訴南國早報“望遠近”記者，由于圍墻影響到一期業主的生活，他們發現二期開發商悄悄變更了土地使用權登記，讓用地面積“長”大了4000多平方米。

▲業主石先生稱，二期建圍墻時，緊靠一期40棟墻體砌筑。

記者采訪了解到，一期業主知道真相后，聯名狀告為二期項目發證的桂林市自然資源局行政違法。令業主不解的是，法院一審判決雖然撤銷了建設用地許可證，也確認建設規劃許可證違法卻并沒有撤銷。因為前者是后者的前置條件，這意味著“皮”雖沒了“毛”卻仍然存在。

原被告及第三人都對這一判決不滿，紛紛提起上訴。目前，該案正在二審當中。

圍墻拆舊建新 一期業主生活受影響

據石先生介紹，聚龍灣小區是桂林襲匯實業集團有限公司（下稱襲匯公司）于2004年開發的商住小區，一期已在多年前陸續交付并辦理了不動產權證，該證附有宗地紅線圖。一期房屋交付時，小區沿宗地圖紅線建有圍墻，實際就是一期和二期的界線。

▲橫亙一期和二期中間的圍墻。

2004年8月31日，該項目二期用地獲得批復，將旁邊2741平方米國有建設用地協議出讓給襲匯公司使用。

2017年4月，襲匯公司辦理首次土地使用權登記，注明使用權面積2741平方米。

而在2021年9月，該公司申請變更登記，將原證注銷，新證將土地面積變為7080.2平方米，比原證多了4339平方米。

▲老圍墻被拆現場。業主供圖

2021年春節過后，襲匯公司以方便二期項目施工為由，拆除了原有圍墻，搭建施工圍欄。

2023年12月，一期業主發現施工方超越原圍墻，占用一期土地新砌了現在的新圍墻。“新建圍墻往一期這邊移了幾米到十幾米不等。”石先生說。

業主還查詢獲悉，2022年7月，襲匯公司將二期項目以3252萬余元的價格轉讓給桂林市悅濤房地產開發有限公司（下稱悅濤公司）開發。隨后，悅濤公司從桂林市自然資源局取得了建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。

石先生說，桂林市自然資源局為悅濤公司頒發的兩個證，變更了行政許可，超越一期宗地紅線，將一期土地歸入二期用地，沒有通過聽證等形式告知利害關系人，屬于嚴重程序違法，嚴重侵害了一期業主的合法權益。于是，一期176名業主決定聯名提起行政訴訟，采取法律手段維權。

一審判決：部門行政許可違法

2024年7月10日，桂林市臨桂區人民法院開庭審理此案。

庭審中，桂林市自然資源局辯稱其行政行為合法，第三人悅濤公司則稱未侵占一期土地，案涉項目一、二期土地紅線清楚，而襲匯公司的答辯意見與其一致。

▲業主稱，原白線車位已被圍墻占用大半。

▲《建設用地規劃許可證》。

該院審理認為，該小區一期業主與涉案兩證存在法律上的利害關系，聽證會是行政許可法律程序中的重要環節，桂林市自然資源局變更原建設用地規劃許可證，沒有按照法律法規的規定進行聽證，在程序上違法。

▲《建設工程規劃許可證》。

該院同時認為，由于二期已經建好部分房子并已出售，若將二期的建設工程規劃許可證撤銷，將影響項目后續的施工許可、規劃驗收及登記發證，對二期建設及小區穩定產生重大影響，可判決確認行政許可違法。

據此，今年5月28日，臨桂法院對該案作出一審判決：撤銷桂林市自然資源局頒發的建設用地規劃許可證；確認該局頒發的建設工程規劃許可證違法；駁回石先生等176名業主的其他訴訟請求。

二審法院：慎重審查，依法辦案

一審判決后，原被告雙方及第三人均不服，上訴至桂林市中級人民法院。

訴訟期間，二期開發商以保障已入住業主安全、防范地下室雨水倒灌、建設消防通道等理由繼續施工，被一期業主阻止，目前項目處于停工狀態。

9月10日，桂林中院以詢問形式聽取了原被告及第三人關于此案的陳述。

一期業主認為，既然確認建設工程規劃許可證違法了，就應該撤銷。

而桂林市自然資源局則稱，該局已依法將聚龍灣項目二期規劃總平面圖通過該局網站、該局公示欄、項目現場及《桂林日報》進行規劃公示，公示時間為30日，并明確申請人及利害關系人依法享有要求聽證的權利，但在公示期間未收到異議及聽證要求。因此，該局批前采取公示形式，符合城鄉規劃法第五十條的規定，一審認定事實錯誤，適用法律錯誤，且程序違法，應當予以撤銷。

對此，一期業主認為，按照城鄉規劃法第五十條規定，桂林市自然資源局應當主動采取聽證的方式，而不是等業主來申請聽證。

兩名第三人表示，一審判決認定事實、適用法律均錯誤，實體處理不當，將導致案涉項目無法繼續實施，二期購房者權益將無法得到保障，會產生重大社會穩定隱患，請求依法改判。

桂林市中級人民法院在詢問后表示，會慎重參酌和審查，依法依規審理此案，請耐心等待二審結果。

來源：南國早報