越秀地產(chǎn)，又給開發(fā)商同行上了一課

文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

廣州番禺大石鴻璟臺(tái)，讓外界再一次見識(shí)了什么叫“越秀速度”。

自10月28日拿下地塊，僅一個(gè)余月，如今已披露戶型圖。

項(xiàng)目傳將在本周六（12月13號(hào)）開放售樓部，年底即將入市。

首推1棟板樓，和11棟塔樓。

整個(gè)過(guò)程下來(lái)，也僅兩個(gè)月左右。一如既往的速度。

更難得的是，項(xiàng)目快速推進(jìn)之余，帶給市場(chǎng)的驚喜似乎也不少。

01

整個(gè)鴻璟臺(tái)項(xiàng)目，規(guī)劃十一棟住宅，高低配。

其中，八棟為板樓，三棟為塔樓。

塔樓為2梯4戶，89-99㎡產(chǎn)品，30-32層；板樓2梯2戶，109-122產(chǎn)品，16-18層。

剛過(guò)去的周五（12月5日），項(xiàng)目已經(jīng)披露了塔樓戶型圖。

89、92㎡為三房?jī)尚l(wèi)，99㎡為四房?jī)尚l(wèi)。

整個(gè)看下來(lái)，鴻璟臺(tái)使用率不低，全屋飄窗圍繞。據(jù)稱有超100%的使用率。

三個(gè)戶型都有入戶花園。

89㎡的主臥270°飄窗。

92、99㎡的主臥更是豪氣，三面墻直接拉通，打造了兩個(gè)270°飄窗。

鴻璟臺(tái)還有最讓人驚喜的一點(diǎn)，就是陽(yáng)臺(tái)。

這三個(gè)戶型，都可見打造了“L”型陽(yáng)臺(tái)。

在目前廣州市場(chǎng)的新規(guī)產(chǎn)品里面，這是不多見的。

越秀是少有最先這樣做的開發(fā)商之一。

就像之前的“0飄窗”，會(huì)不會(huì)有其他開發(fā)商跟進(jìn)。很難說(shuō)。

新規(guī)“L”型陽(yáng)臺(tái)的一個(gè)好處，不僅讓戶型擁有了與臥室連通的大陽(yáng)臺(tái)。

多出了的那一部分陽(yáng)臺(tái)空間，還可以靈活打造成茶室、書房等空間。

等于在陽(yáng)臺(tái)里面可以多出一個(gè)“X”空間。

當(dāng)然，這部分陽(yáng)臺(tái)如果改造成臥室的話，可能不大現(xiàn)實(shí)。

畢竟靠里邊的臥室，還是需要靠這部分陽(yáng)臺(tái)空間來(lái)采光。

除非是跟里邊的次臥打通，連成一個(gè)大次臥。

從披露的圖看，三個(gè)戶型還有待進(jìn)一步的完善。

它們其實(shí)都是兩衛(wèi)設(shè)計(jì)，但戶型圖里面只體現(xiàn)了一個(gè)衛(wèi)生間。

另外，至于板樓的戶型，也還有待進(jìn)一步的披露。

板樓專梯專戶，有獨(dú)立電梯廳，私密性，舒適度會(huì)更高。當(dāng)然，價(jià)格也會(huì)高些。

目前，市場(chǎng)預(yù)測(cè)鴻璟臺(tái)的塔樓總價(jià)300萬(wàn)左右就能上車。但最終還有待確定。

參考周邊新房，保利濱江和著建面118㎡-142㎡產(chǎn)品，貝殼參考均價(jià)為3.5萬(wàn)/㎡。

不過(guò)保利濱江和著拿地樓面價(jià)2.26萬(wàn)/㎡，相比之下鴻璟臺(tái)要低很多。

所以定價(jià)上，后者也更為靈活。

02

鴻璟臺(tái)項(xiàng)目的拿地企業(yè)，為越秀地產(chǎn)旗下廣州新越房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

當(dāng)時(shí)拿地總價(jià)11.94億元，成交樓面價(jià)1.54萬(wàn)/㎡。

新越房地產(chǎn)董事長(zhǎng)、經(jīng)理為劉艷。

說(shuō)實(shí)話，越秀地產(chǎn)還是很懂廣州市場(chǎng)的。

就鴻璟臺(tái)這個(gè)塔樓跟板樓、剛需跟改善的搭配，其實(shí)很契合大石的整體市場(chǎng)。

一方面，項(xiàng)目距離3號(hào)線大石站700米左右，去珠江新城、體育西，琶洲只需6、7個(gè)站。

因此，附近聚集很多打工人、剛需群體。而鴻璟臺(tái)的塔樓小戶型，正好切合了這個(gè)需求。

另一方面，對(duì)于有房一族，片區(qū)住宅大多以老舊小區(qū)為主，許多大石老業(yè)主對(duì)低密新規(guī)盤，還是抱有很大期待的。

鴻璟臺(tái)的板樓，也很好地提供給了這部分置換需求客群的一個(gè)新選擇。

等于說(shuō)，項(xiàng)目“黑白通吃”。

當(dāng)然，鴻璟臺(tái)也有不足，討論比較多的主要是兩點(diǎn)。

一個(gè)是周邊環(huán)境，比較多城中村和老舊小區(qū)，城市面貌相對(duì)雜亂。

但這也主要是在南大干線南邊，以及富石路西邊了。鴻璟臺(tái)的旁邊還算是比較規(guī)整的住宅區(qū)。

另一個(gè)是項(xiàng)目靠近南大干線，離噪音源近。

這點(diǎn)，據(jù)說(shuō)開發(fā)商后續(xù)會(huì)在南面規(guī)劃防護(hù)綠地，以及通過(guò)高強(qiáng)度窗戶系統(tǒng)減輕影響。

至于效果如何，還有待后續(xù)觀察。

無(wú)論怎么說(shuō)，鴻璟臺(tái)周邊需求是客觀存在的，產(chǎn)品上各方面也都還不錯(cuò)。

接下來(lái)，就看項(xiàng)目的定價(jià)如何了。如果定價(jià)合適，說(shuō)不定會(huì)大賣一波。

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