拼命化債的香港鄭氏家族，要賣(mài)瑰麗酒店？

圖源：香港瑰麗酒店小紅書(shū)

近日，一則來(lái)自彭博社的消息震動(dòng)全球酒店業(yè)：

香港富豪鄭裕彤家族正在尋求買(mǎi)家，計(jì)劃出售家族旗下高端酒店——瑰麗酒店集團(tuán)的部分資產(chǎn)，其中或包括瑰麗旗下的58家酒店。

據(jù)新世界集團(tuán)2024年債務(wù)重組文件披露，僅香港瑰麗酒店一家估值就達(dá)159億港元，占集團(tuán)總資產(chǎn)比重超10%。

一家酒店的估值就幾乎相當(dāng)于當(dāng)年整個(gè)瑰麗品牌收購(gòu)價(jià)的8倍，充分證明了其成功運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的價(jià)值增值。

瑰麗酒店集團(tuán)如今已成為高端酒店市場(chǎng)的知名品牌，在全球擁有58家酒店，其中香港瑰麗酒店最近剛榮登“全球最佳50家酒店”榜首。

拋售背后，是凈負(fù)債率高達(dá)98%（截至2025年6月底）的新世界發(fā)展，也是香港負(fù)債率最高的大型開(kāi)發(fā)商之一。

鄭氏家族“準(zhǔn)接班人”鄭志雯一手打造的瑰麗酒店版圖，如今卻可能成為鄭氏家族自救的籌碼。

“明珠”瑰麗絕非棄子

瑰麗酒店絕非普通資產(chǎn)。

這個(gè)由美國(guó)石油大亨繼承人Caroline Rose Hunt于1979年創(chuàng)立的奢華酒店品牌，在2011年被鄭裕彤家族以2.29億美元收購(gòu)。

在鄭家純之女、集團(tuán)行政總裁鄭志雯的執(zhí)掌下，瑰麗已成為高端酒店市場(chǎng)的知名品牌。

瑰麗酒店重新確立了“A Sense of Place”（在地感）的核心理念，將空間設(shè)計(jì)與當(dāng)?shù)貧v史、自然、文化深度融合。

這一戰(zhàn)略大獲成功。三年內(nèi)，瑰麗酒店扭虧為盈，迅速躋身國(guó)際高端酒店品牌前列，在全球酒店行業(yè)聲名鵲起。

如今，瑰麗已成為高端酒店市場(chǎng)的知名品牌，目前在全球運(yùn)營(yíng)58處物業(yè)，覆蓋香港、北京、三亞、紐約等核心城市。

圖源：瑰麗官網(wǎng)

今年10月，瑰麗酒店集團(tuán)正式啟用全新Logo，在延續(xù)A Sense of Place（在地感）理念的基礎(chǔ)上，開(kāi)啟從酒店品牌到生活方式平臺(tái)的蛻變。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

此次被出售的資產(chǎn)包含香港瑰麗酒店等標(biāo)志性項(xiàng)目，其中香港瑰麗酒店以“全球50家最佳酒店”榜單前列的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)，成為交易的核心籌碼。

據(jù)新世界集團(tuán)2024年債務(wù)重組文件披露，僅香港瑰麗酒店估值即達(dá)159億港元，占集團(tuán)總資產(chǎn)比重超10%。

僅一家酒店的估值就幾乎相當(dāng)于當(dāng)年整個(gè)瑰麗品牌收購(gòu)價(jià)的8倍，足見(jiàn)其品牌價(jià)值。

該酒店占據(jù)尖沙咀維港核心地段，即便在酒店業(yè)復(fù)蘇放緩的2025年，香港瑰麗的年均入住率仍穩(wěn)定在82%，平均房?jī)r(jià)達(dá)8900港元一晚，較香港奢華酒店均值高出41%。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，瑰麗酒店集團(tuán)整體出售的可能性不高。

更可能的操作是：出售部分物業(yè)資產(chǎn)，換取資金回籠，但保留品牌的管理權(quán)與運(yùn)營(yíng)權(quán)。

這其實(shí)是酒店行業(yè)普遍采用的輕重分離方式，轉(zhuǎn)手重資產(chǎn)物業(yè)以回籠資金，保留酒店品牌的管理權(quán)與運(yùn)營(yíng)權(quán)。

根據(jù)新世界發(fā)展最新年報(bào)顯示，目前其仍自持北京瑰麗酒店、泰國(guó)普吉瑰麗酒店兩處物業(yè)。

事實(shí)上，瑰麗已在推進(jìn)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，擴(kuò)張節(jié)奏穩(wěn)健。

2020年，瑰麗酒店集團(tuán)就曾與麗呈集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，通過(guò)合資公司開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)所有同派酒店和中國(guó)大陸新開(kāi)設(shè)的新世界酒店。

今年5月，同派酒店成功備案特許經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，被外界視為加速規(guī)模化的發(fā)力動(dòng)作，也是港資中高端品牌全面押注內(nèi)地市場(chǎng)的一次嘗試。

拋售瑰麗背后的無(wú)奈

鄭氏家族此次尋求出售瑰麗酒店部分資產(chǎn)，絕非普通的商業(yè)決策，而是迫于債務(wù)壓力的無(wú)奈之舉。

因?yàn)樾率澜绨l(fā)展的債務(wù)危機(jī)已經(jīng)嚴(yán)峻到不得不割?lèi)?ài)核心資產(chǎn)的地步。

新世界發(fā)展的債務(wù)問(wèn)題有多嚴(yán)重？

截至2024年底，該公司綜合債務(wù)規(guī)模高達(dá)1246億港元，凈負(fù)債率達(dá)到57.5%。這一負(fù)債率遠(yuǎn)高于香港其他大型開(kāi)發(fā)商，后者普遍不超過(guò)30%。

更為緊迫的是，新世界發(fā)展一年內(nèi)需要償還的債務(wù)達(dá)322億港元，但公司賬上可動(dòng)用現(xiàn)金僅約340億港元，且銀行存款部分只有98億港元。

現(xiàn)金流捉襟見(jiàn)肘，已然危及企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。

在今年6月底獲得882億港元“救命錢(qián)”同時(shí)也是香港史上最大規(guī)模再融資后，新世界在今年8月再次宣布一筆13億美元永續(xù)債遞延派息，現(xiàn)金流危機(jī)仍未緩解。

再來(lái)看新世界發(fā)展2025財(cái)年財(cái)報(bào)的核心摘要，重點(diǎn)看兩個(gè)數(shù)據(jù)：

股東應(yīng)占虧損：163億港元；總債務(wù)：超1200億港元；

圖源：新世界發(fā)展2025財(cái)年財(cái)報(bào)

摩根大通指出，若新世界要將凈負(fù)債比率降至40%，需要注資約600億元。

除再融資外，新世界發(fā)展也在持續(xù)推進(jìn)資產(chǎn)出售以回籠資金。

自2019年以來(lái)，新世界發(fā)展已完成561億港元的非核心資產(chǎn)出售，其中就包含多個(gè)酒店資產(chǎn)。

2023年，新世發(fā)展曾以20億元放售旗下新蒲崗九龍貝爾特酒店。

2025年6月，新世界發(fā)展以40余處核心物業(yè)（包括尖沙咀K11、銅鑼灣瑰麗酒店等）作抵押，獲得875億港元貸款。

2025年7月，新世界發(fā)展完成出售菲律賓馬尼拉的馬卡蒂新世界酒店。

但如今，這些出清顯然不足以解決債務(wù)問(wèn)題，鄭氏家族不得不將目光投向更具戰(zhàn)略?xún)r(jià)值的核心資產(chǎn)——瑰麗酒店。

尤其是估值159億的香港瑰麗酒店。

圖源：香港瑰麗酒店官網(wǎng)

CBRE最新報(bào)告顯示，亞太區(qū)奢華酒店供給受限，而高凈值客群年增速達(dá)7%，香港作為全球旅游樞紐，核心酒店資產(chǎn)正成為“抗通脹硬通貨”。

另?yè)?jù)CBRE預(yù)測(cè)，2025年亞太區(qū)航空客運(yùn)量將增長(zhǎng)9%，為全球最高，香港作為跨境旅游樞紐，奢華酒店需求將持續(xù)回暖。

而香港瑰麗2024年?duì)I收同比增長(zhǎng)22%，其中康體業(yè)務(wù)占比達(dá)35%，遠(yuǎn)超行業(yè)均值，顯示出強(qiáng)勁的盈利能力。

誰(shuí)會(huì)買(mǎi)下瑰麗？

如果瑰麗將來(lái)真的易主，當(dāng)下的潛在買(mǎi)家都有誰(shuí)？

已有媒體消息顯示，中東主權(quán)基金與亞洲私募資本已通過(guò)投行接觸鄭家純團(tuán)隊(duì)。

今年以來(lái)，全球酒店并購(gòu)市場(chǎng)風(fēng)起云涌。

黑石集團(tuán)旗下酒店投資平臺(tái)BRE Hotels以約1.75億美元收購(gòu)紐約金普頓Eventi酒店。

美國(guó)資管巨頭貝萊德也不甘示弱，與馬來(lái)西亞YTL集團(tuán)旗下酒店業(yè)務(wù)組成的合資公司，以2.8億新元收購(gòu)了新加坡馨樂(lè)庭萊佛士坊公寓酒店。

美國(guó)私募投資公司KSL Capital Partners全資收購(gòu)?fù)崴笿W萬(wàn)豪度假酒店。

新加坡主權(quán)財(cái)富基金GIC斥資8800萬(wàn)美元收購(gòu)印度SAMHI酒店旗下三家子公司各35%的股份。

國(guó)際酒店集團(tuán)同樣在加速并購(gòu)擴(kuò)張。

萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)收購(gòu)精品酒店品牌citizenM，交易價(jià)值3.55億美元。

洲際酒店集團(tuán)收購(gòu)歐洲高端都市生活方式酒店品牌Ruby，進(jìn)一步擴(kuò)大其品牌組合至20個(gè)。

凱悅酒店集團(tuán)則以26億美元的價(jià)格收購(gòu)Playa Hotels & Resorts，加碼全包度假村市場(chǎng)。

這些國(guó)際酒店巨頭在并購(gòu)領(lǐng)域縱橫捭闔，展現(xiàn)出對(duì)酒店資產(chǎn)的強(qiáng)烈信心。

不難發(fā)現(xiàn)，國(guó)際酒店集團(tuán)并購(gòu)的重點(diǎn)逐漸從單純的物業(yè)收購(gòu)，轉(zhuǎn)向品牌、管理體系的整合。

洲際收購(gòu)Ruby、萬(wàn)豪收購(gòu)citizenM，均體現(xiàn)出對(duì)特色品牌和商業(yè)模式的青睞。

圖源：香港瑰麗酒店

其實(shí)，早在2022年底，就有市場(chǎng)傳言稱(chēng)萬(wàn)豪可能收購(gòu)瑰麗酒店。

當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)認(rèn)為，如果收購(gòu)成行，瑰麗酒店CEO鄭志雯可能加入萬(wàn)豪管理層。

雖然這一預(yù)測(cè)并未實(shí)現(xiàn)，但也反映了業(yè)內(nèi)對(duì)瑰麗酒店品牌價(jià)值的認(rèn)可。

瑰麗酒店當(dāng)下面臨的挑戰(zhàn)，也是整個(gè)奢華酒店行業(yè)的一個(gè)縮影。

就在不久前，擁有62年歷史的文華東方宣布將被母公司怡和集團(tuán)以42億美元（約合300億人民幣）私有化。

文華東方的退市抉擇，反映了獨(dú)立奢華品牌在集團(tuán)化時(shí)代的困境。

當(dāng)下，全球高端酒店市場(chǎng)已進(jìn)入“集團(tuán)化廝殺”階段，萬(wàn)豪、希爾頓憑借規(guī)模形成碾壓優(yōu)勢(shì)。

面對(duì)這種競(jìng)爭(zhēng)格局，文華東方和瑰麗如今似乎都要選擇“賣(mài)樓留牌”的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型路徑：出售物業(yè)回籠資金，但同時(shí)保留管理權(quán)。

瑰麗酒店的命運(yùn)將在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)決定。

目前談判仍處于初步階段，鄭氏家族的代表已接觸數(shù)家公司，探討出售瑰麗酒店資產(chǎn)的可能性。

無(wú)論結(jié)果如何，瑰麗酒店的命運(yùn)，只是全球酒店資產(chǎn)大遷徙中的一個(gè)縮影。酒店資產(chǎn)正在從地產(chǎn)附庸回歸市場(chǎng)導(dǎo)向，從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向重運(yùn)營(yíng)，從規(guī)模擴(kuò)張走向精益管理。

在這場(chǎng)無(wú)聲的大遷徙中，唯一確定的是，酒店業(yè)終將屬于那些真正讀懂市場(chǎng)、具備精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力的玩家。