法拍房“一房多主”，老業主vs法拍房買家，法律保護誰？

作為一名干了十幾年房產案件的律師，最近看到湖北黃岡那個“法拍房辦證難”的新聞，心里挺不是滋味的。起初，因施工方與開發商之間的糾紛，該項目的相關房屋被查封，在最早買房的124戶業主努力爭取和相關部門的協調下，124戶業主開始自救，湊齊了剩余的房款，用于建設房屋，而政府、開發商承諾會將這124戶房屋解封。但是在項目完工后，部分房屋始終未能辦下來房產證。因施工方與開發商之間存在其他經濟糾紛，開發商始終未能還清債務，施工方向法院申請拍賣該項目的相關房產，法院委托的評估公司實地勘察后發現省高院判決中，判給施工方具有優先受償權的106套房屋中，部分房屋已經有人裝修入住或大門上鎖無法打開，遂將其中的85套進行司法拍賣。但這85套房中，有38套是此前出資自救的業主的房產。這85套法拍房，又被齊女士及其親友等21人拍下。目前，由于部分房子被“占用”，暫時無法辦理產權證。

一邊是早期買房遭遇爛尾、積極自救且房子被查封了兩次的“老業主”，一邊是湊錢“撿漏”拍下85套房的“新業主”，現在都卡在了一紙房產證上。今天想和大家聊聊，如果不幸遇到這種“一房多主”的僵局，該怎么辦。

如果您是早期業主，房子爛尾后自己掏錢續建，卻被告知房子被查封了。您可以這樣做：

1. 先查清楚關于查封的相關信息。明確查封法院是誰、查封時間是什么時候。

2. 抓緊提執行異議。核實自身是否符合以下任一條件，若符合，立即聯系律師準備材料，向執行法院提交書面異議：

(1) 在查封前已經簽了合同、查封前已實際占有該房產、已支付全部價款（或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行）、不是您的原因辦不下來證；

(2) 在查封前已經簽訂合法有效的合同、名下沒有其他用于居住的房屋、已支付的房款超過合同約定的50%；

(3) 查封前已簽訂合法有效的書面合同、查封前已支付全部房款（或者已按照合同約定支付部分價款且查封后至一審法庭辯論終結前已將剩余價款交付人民法院執行）、查封前已合法占有該房屋、不是您的原因導致房子沒有辦證。

注意：執行異議材料的完整性和準確性至關重要。

3. 聯合其他被查封業主維權。通過政府信息公開等方式，核實開發商是否存在挪用預售資金、手續不全等違法違規行為，并視情況向相關部門提起違法查處申請；若相關部門未在法定期限內履行職責，可進一步提起行政復議或行政訴訟，多維度維權推動。

如果您是法拍房買家，買了法拍房卻無法辦理過戶，您可以這樣做：

1. 提執行異議。在執行異議中要求撤銷涉案法拍房的拍賣行為。需注意：法拍房購房款需用于清償債權人債務，若未及時提出執行異議，房款可能被法院劃付給債權人，后續追回難度極大，因此，務必盡快啟動異議程序。

2. 若拍賣公告未明確告知房屋存在占用情況，我們可以視情況主張拍賣程序有重大瑕疵，要求撤銷拍賣、退還房款。