報(bào)價(jià)虛高 16%，帶看量幾乎為 0！ “同價(jià)套路”坑了多少賣(mài)房人？

最近上海楊浦世紀(jì)江灣小區(qū)的房子成了話題焦點(diǎn)：貝殼上 4 套 93 平米的三居室，全掛 1460 萬(wàn)，還有一套差不多的掛 1470 萬(wàn)，合著每平米得 15 萬(wàn) 7 左右，跟小區(qū) 10 月掛牌的均價(jià)幾乎一樣。

不少人猜 “業(yè)主們肯定私下串通好保價(jià)了”，但實(shí)際壓根不是這么回事：

• 中介說(shuō)了實(shí)話
• ：鏈家門(mén)店的人說(shuō)，是最早有個(gè)業(yè)主掛了這個(gè)價(jià)，后來(lái)其他人賣(mài)房時(shí)就照著這個(gè)價(jià)抄作業(yè)，這些業(yè)主互相都不認(rèn)識(shí)。而且真有買(mǎi)家想砍價(jià)，不少業(yè)主也愿意松口，掛牌價(jià)偶爾也會(huì)漲點(diǎn)或者降點(diǎn)。
• 價(jià)格差得老遠(yuǎn)
• ：小區(qū)一共掛了 13 套房，就這 5 套價(jià)格差不多，剩下 7 套單價(jià)從 13 萬(wàn)到 18 萬(wàn)的都有，最貴的比最便宜的一套差了 450 萬(wàn)。
• 報(bào)價(jià)和成交價(jià)差太多
• ：10 月掛牌均價(jià)看著挺高，但 9 月實(shí)際賣(mài)出去的均價(jià)才 13 萬(wàn) 5，相當(dāng)于報(bào)價(jià)虛高了 16%—— 業(yè)主想賣(mài)高價(jià)，但市場(chǎng)根本接不住。

扒一扒賣(mài)房人的心思：誰(shuí)不是在 “想賺錢(qián)又怕砸手里” 之間糾結(jié)？

這幾套房同價(jià)掛牌，看著蹊蹺，其實(shí)就是現(xiàn)在賣(mài)房人心態(tài)的真實(shí)反應(yīng)，背后藏著三筆算不清的賬：

1. 想保房?jī)r(jià)，又怕房子砸手里

世紀(jì)江灣這小區(qū)確實(shí)有點(diǎn)底氣：離復(fù)旦江灣校區(qū)走路就到，旁邊還有大片濕地和公園，2018 年才開(kāi)盤(pán)的次新房，2022 年最貴的時(shí)候賣(mài)到過(guò) 19 萬(wàn) 9 一平米。仗著這些優(yōu)勢(shì)，業(yè)主們都不想先降價(jià)，怕自己一降，別人跟著降，房?jī)r(jià)就崩了。

但愁也是真愁：旁邊新樓盤(pán)建發(fā)海宸才賣(mài) 11 萬(wàn) 5 一平米，比這兒的二手房便宜 26%，戶型還更符合現(xiàn)在人的需求。那 5 套同價(jià)的房子，一個(gè)月下來(lái)最多也就 2 組人來(lái)看，根本沒(méi)人問(wèn)津 —— 想保價(jià)，可房子賣(mài)不出去也是白搭。這種 “又想扛價(jià)又怕賣(mài)不掉” 的糾結(jié)，上海那些賣(mài)千萬(wàn)級(jí)二手房的業(yè)主大多都有。

2. 不會(huì)定價(jià)，只能跟風(fēng)鄰居

多數(shù)人賣(mài)房都是外行，根本不知道該怎么定價(jià)，最省事的辦法就是 “看鄰居掛多少我就掛多少”—— 這也是為啥會(huì)出現(xiàn) 5 套房子同價(jià)的核心原因。但跟風(fēng)很容易踩坑，就像寧波有個(gè)賣(mài)家，照搬鄰居的高價(jià)掛牌，結(jié)果 3 個(gè)月連個(gè)看房的都沒(méi)有，后來(lái)自己好好研究了市場(chǎng)才賣(mài)出去。

3. 盼著新政救市，結(jié)果希望落了空

8 月底出的 “8?25 新政” 確實(shí)讓市場(chǎng)熱鬧了點(diǎn)：這小區(qū)所在的中介門(mén)店，最近每人每周能接到 3-5 組看房的，比以前多不少，9 月和 10 月還各賣(mài)出去一套，比上半年強(qiáng)多了。

但熱鬧是別人的，跟這些高價(jià)二手房沒(méi)關(guān)系：新政主要帶動(dòng)的是 500 萬(wàn)以下的剛需房成交，上千萬(wàn)的改善房壓根沒(méi)沾光。而且上海二手房整體還是 “看得多、買(mǎi)得少、價(jià)格跌”，9 月房?jī)r(jià)環(huán)比還降了 1.61%—— 業(yè)主們盼著政策能拉一把，結(jié)果發(fā)現(xiàn)自己的房子還是沒(méi)人要。

實(shí)在建議：賣(mài)房別瞎扛，這 4 招能幫你掌握主動(dòng)權(quán)

結(jié)合現(xiàn)在的市場(chǎng)情況，給賣(mài)房的朋友們支幾招實(shí)在的，別再跟鄰居比著掛價(jià)了：

1. 定價(jià)別拍腦袋，跟著數(shù)據(jù)走

• 記個(gè)簡(jiǎn)單公式就按同戶型近 3 個(gè)月實(shí)際賣(mài)出去的均價(jià)，往上浮一點(diǎn)點(diǎn)（最多 10%），再減去房子的缺點(diǎn)（比如臨街、裝修舊）該扣的錢(qián)。比如世紀(jì)江灣 9 月成交價(jià) 13 萬(wàn) 5 一平米，93 平米的房子，合理報(bào)價(jià)大概 1410 萬(wàn)，不是現(xiàn)在的 1460 萬(wàn)。而且報(bào)價(jià)得留 10% 左右的砍價(jià)空間，不然買(mǎi)家連談的興趣都沒(méi)有。
• 沒(méi)成交記錄咋整，看同小區(qū)同戶型的房子，專(zhuān)挑那些一個(gè)月內(nèi)有 5 組以上人看房的，他們的報(bào)價(jià)更靠譜，畢竟市場(chǎng)用腳投票了。

2. 花點(diǎn)小錢(qián)收拾房子，比降價(jià)管用，買(mǎi)家買(mǎi)不買(mǎi)，第一眼很重要，花幾千塊收拾下，比直接降幾萬(wàn)效果還好：

• 低成本改造清單
• ：換個(gè)密碼鎖（中介帶看方便，不用總等你開(kāi)門(mén)），舊地板鋪塊淺色地毯蓋住，窗簾換成米色的顯新，衛(wèi)生間放個(gè)香薰去味兒，這些加起來(lái)花不了多少錢(qián)。
• 提前補(bǔ)小毛病
• ：墻面有裂縫、水龍頭漏水這些小問(wèn)題，趕緊修了。不然買(mǎi)家看到了，一砍就是幾萬(wàn)，比修房子花的錢(qián)多多了。

3. 抓住新政窗口，別死扛價(jià)格

• 盯緊前 3 個(gè)月
• ：房子掛出去頭 3 個(gè)月是黃金期，看的人最多。要是一個(gè)月內(nèi)連 5 組看房的都沒(méi)有，趕緊降 5%-8%，別拖著。
• 砍價(jià)別硬懟
• ：買(mǎi)家想砍價(jià)，別直接說(shuō)不行，可以提條件：“價(jià)格能少點(diǎn)，但你得快點(diǎn)付款”，用更快拿到錢(qián)換個(gè)合理價(jià)格，不虧。

4. 別幻想 “集體保價(jià)”，接受市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)

現(xiàn)在上海二手房掛牌量都 35.5 萬(wàn)套了，按現(xiàn)在的成交速度，得賣(mài) 15 個(gè)月才能清完庫(kù)存，買(mǎi)家有的是選擇，想靠業(yè)主們一起扛價(jià)根本不現(xiàn)實(shí)。蘇州、南京以前都有業(yè)主集體保價(jià)，最后還是沒(méi)人買(mǎi)，只能降價(jià)賣(mài)。像世紀(jì)江灣這種核心地段的房子，能守住 13 萬(wàn) 5 到 14 萬(wàn)的單價(jià)就不錯(cuò)了，別死扛 15 萬(wàn) 7 的報(bào)價(jià)，純屬浪費(fèi)時(shí)間。

最后說(shuō)句實(shí)在的：理性賣(mài)房比啥都強(qiáng)，世紀(jì)江灣這幾套房同價(jià)掛牌的事兒，最后還是得靠成交回歸理性。現(xiàn)在的樓市就是 “好地段、好房子還能扛扛，偏的、老的房子都在跌”，想靠跟鄰居統(tǒng)一報(bào)價(jià)來(lái)保價(jià)，根本擰不過(guò)市場(chǎng)規(guī)律。

賣(mài)房的朋友們記住：別總盯著鄰居掛多少錢(qián)，不如自己好好研究下市場(chǎng)，花點(diǎn)小錢(qián)收拾下房子，抓住看房的機(jī)會(huì)好好談 —— 這才是在現(xiàn)在的市場(chǎng)里，能把房子順利賣(mài)出去、還不虧太多的底氣。