北京老地標爆改商業，年輕人“垂直入坑”！

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來源 · 商業地產觀察（ID：sydcgc）

作者 · 巧星

圖片來源 · 視覺中國 、 贏商網城市商業地圖

封面&頭圖來源 · 中海大吉巷官方小紅書

“北京非去不可商業”系列策劃

在消費動能轉換的浪潮下，北京商業已從規模擴張邁入深度運營與質量競爭的新階段，老商圈升級、城市更新、地標煥新成為商業迭代的核心場景。為此，特別策劃“北京非去不可商業”系列選題，旨在深挖商業項目突破同質化困局、構建獨特吸引力的“不可替代密碼”。此篇聚焦老地標改造。

地標，幾乎是每個城市的標配。

它往往是城市遞給世界的第一張名片，也是本地人集體記憶的精神坐標。地標不拘一格，有時是屹立千年的古建；有時是充滿科技感的摩天大樓，有時是耳熟能詳的企業所在地……這些地標不僅是地理坐標，更是城市文化、歷史與精神的具象化表達。

時代大潮滾滾向前，一些曾熠熠生輝的地標，漸漸被時光淹沒，遺落在城市角落，陷入設施老化、功能脫節、活力衰退的尷尬困境，亟待通過創新賦能、活化改造，重煥生機。

此時，將老地標改造為全新的目的地型商業，成為當下極具價值的創新嘗試。如此可盤活閑置資產，讓老地標從“城市記憶符號”轉化為“消費流量入口”，最終成長為引領城市商業升級的新標桿。循著這條線索，我們將結合北京的工業遺產改造、歷史文化地標煥新、老胡同微更新三類典型項目，解析“老地標”轉型升級為目的地型商業的吸客密碼。

01.

工業遺產變身“微度假目的地”

與傳統區域商業不同，目的地型商業的核心是“創造專程前往的理由”。老地標恰憑借天然的歷史獨特性，成為目的地型商業的最佳載體。

然而，老地標要走出一條成功的煥新路也并非易事，需解決“文化懸空”與“潮流盲從”兩大問題：不可僅將歷史元素簡單用作陳列品，缺乏供人們深度體驗的消費轉化；不可盲目引入網紅業態，與地標調性嚴重脫節。

承載著北京工業時代記憶的百年首鋼，用實踐提供了值得參考的解題答案。首鋼保留了2號高爐、三高爐等完整的工業肌理，根據建筑及空間特點，強化建筑本身就具備的“工業美學”打卡屬性，賦予其全新價值。

漫步園中，歷史與當下時空交疊，手下觸及的是銹跡斑斑的鋼鐵構件，抬眼是散落其間的現代藝術裝置。這種舊與新的碰撞，在三高爐身上體現得尤為淋漓盡致。

原為煉鐵高爐的三高爐，曾日夜吞吐礦石與火焰，高聳的爐體、交錯的管道、龐大的熱風爐，都曾見證過工業生產的繁忙景象。如今改造為園區最具特色的展覽展示中心，開創了大型工業建筑物改造為民用建筑物的先河。

首鋼園六工匯打破了傳統商業的地域局限，使其成為自帶吸引力、不可復制的目的地商業。贏商網大數據直觀印證了這一屬性，本地10公里以上的客群占比高達38.14%，位列各類客群之首；異地客群占比9.68%。

由此可見，首鋼園六工匯既能撬動本地消費者專程跨區到訪，彰顯“本地引流”實力；也能突破城市邊界，成為工業遺存與現代活力交融的微度假之地。

首鋼園的成功打破了“工業遺產改造=低端文創”的刻板印象，重構了工業遺產的商業價值邏輯，讓消費者的付費核心從“單純購買商品”轉向“為稀缺工業體驗、歷史文化共鳴買單”，多種業態因受益于場景而提高溢價。

如果說首鋼園六工匯是由工業遺產改造的“綜合型城市客廳”，那么798創意廣場則走出了工業遺產爆改“垂直藝術地標”的獨特路徑。

798創意廣場為電子工業部所屬718聯合廠原址，是由包豪斯風格廠房改造的藝術聚落，商業建筑面積達10萬㎡，工業風咖啡館和餐廳林立，吸引了包括星巴克甄選、遇見博物館、UCCA Lab主力品牌店在內的72家品牌入駐。其中，文化藝術類業態尤為豐富，聚集了十多家展館及各類畫廊、藝術中心、創意工作室，已成為北京文化地標之一。

藝術氣息濃厚的798，定期舉辦藝術展覽、創意市集，吸引眾多熱愛文藝的年輕客群專程前往。贏商網大數據顯示，10公里以上客群占比49.16%，居各類客群首位，異地客群次之，占14.37%。這兩組數據直觀印證其“跨區域文旅地標”的屬性。

大眾眼中的798，不僅是北京本地文藝青年的日常聚集地，更成為外地游客感受北京文化創意活力的打卡新地標。

事實上，北京擁有眾多由工業遺產成功轉型的商業目的地，首鋼園六工匯、798創意廣場作為其中的標桿項目，無不將歷史工業風貌與現代消費場景完美融合，成為城市更新的典范。兩者為全國264項國家工業遺產的升級改造提供了極具價值的借鑒范本，證明工業遺產有能力突破局限，升級為自帶流量、不可復制的目的地型商業。

02.

從文史地標到文潮聚合地

目的地型商業中，強文化基因、首店、特色體驗業態是有效吸引年輕客群的重要籌碼。通過打造標志性打卡場景，可使項目在社交平臺的傳播量提升。傳播帶來的客流轉化，往往成為目的地商業破圈的關鍵。

作為擁有600年歷史的皇家香火院，隆福寺地處“故宮—王府井—隆福寺”文化金三角，承載著老北京“東單西四、鼓樓前，隆福寺里買洋煙”的商業記憶，擁有明清建筑藻井、宣南文化底蘊，以及與故宮、國子監的文旅聯動勢能，天然具備“文化目的地”的基因。

隆福寺街區融合了明清時期的寺院格局、民國廟會的市井氣息，以及東四人民市場、隆福大廈等老地標特色，以“保留歷史軸線、延續建筑記憶”為核心，在區域內完整留存不同時期的建筑風貌。

隆福寺一期、二期摒棄傳統商業業態，先后引入隆福演藝新空間、開心麻花A99劇場、全時空間（All-space）、萊蒎黑膠唱片、funfly環游天地等強體驗業態，另有76家品牌店落位，包括笑果工廠、Outopia等4個城市首店，紅星前進鮮奶蛋糕商店、7 mesh騎行主題店等2家全國首店。

與隆福寺改造有異曲同工之妙的還有前門大街-北京坊。兩者都遵循“保留歷史軸線、延續建筑記憶”的改造策略，在建筑翻新時，注重文脈傳承。

北京坊的8棟單體建筑圍繞勸業場展開，形成一主街、三廣場、多胡同格局，商業建筑面積達14.6萬㎡，形成主題餐飲、藝術文化、體驗互動、精品生活四大業態格局，引入37個品牌，包括曼聯夢劇場、VIVINEVO(維維尼奧)、MIRAGE等多家全國首店和旗艦店，吸引消費目的性更強的25~44歲高購買力人群涌入（占比53.58%）。

值得注意的是，這些人大多也是專程前往。贏商大數據顯示，10公里以上客群占比36.58%，異地客群占比33.7%。跨區域與異地客流合計超70%，高度契合目的地型商業“突破地理邊界引流”的核心特征，進一步夯實其“新中式生活體驗目的地”標簽。

單個老地標往往難以形成持續吸引力，可通過聯動周邊文旅資源，構建“目的地集群”，可使客流與消費力實現1+1＞2的放大效應。就此來說，隆福寺與北京坊均是“目的地集群”邏輯的生動實踐。

隆福寺“借力文化金三角”，與故宮、王府井形成差異化互補：故宮承載文化溯源需求，王府井滿足傳統購物消費，隆福寺則以文潮創新、沉浸式體驗填補空白，三者串聯成歷史探索、潮流體驗、商業消費的完整文旅動線。北京坊則是前門大柵欄商圈的組成部分，與前門大街，大柵欄街區形成傳統基底、進階體驗、市井煙火的梯度互補，共同激活中軸線上的商業價值。

這種聯動構建起活力滿滿的創新文化生態圈，滿足人們購物、文化探索的基礎需求，契合社交打卡、沉浸式體驗、城市文化認同的深層訴求，順理成章地成為備受青睞的文化與潮流聚合新地標。

03.

胡同院落的“高端文化目的地”

不知何時起，北京胡同被貼上老北京地域文化特色標簽，其承載的歷史肌理、原生生活場景與非遺基因，既是獨特的文化財富，也是商業升級的核心潛力。如何深挖胡同文化內核，將老胡同轉化為兼具文化體驗與消費吸引力的目的地型商業，成為北京城市更新與文化商業融合領域的重要課題。

北京核心城區商業存量有限，胡同商業作為其中的細分領域，規模更小，多以“微更新”形式推進，高端化改造項目更為稀少。中海大吉巷作為宣南文化發源地，環繞康有為故居等文保建筑，其四合院空間格局與胡同景觀構成稀缺的城市資源，恰好填補了“高端胡同商業”的市場空白。

著力打造“四合院商圈”的中海大吉巷，擁有8.8萬㎡的商業建筑面積，采用“胡同景觀+品質消費”的場景設計，引入128家品牌，其中有6家首店品牌，涵蓋零售、餐飲、文體娛、生活服務等高端業態，讓消費者在四合院中用餐、購物，實現“沉浸式文化體驗+高端社交需求”的雙重滿足。

開業以來，中海大吉巷吸引了以高端商務人士、文化愛好者為主的客群，實現高質量客流持續聚集。值得注意的是，客群來源地結構再次彰顯項目強跨區域輻射力。贏商網大數據顯示，來自10公里以外的客群占比居首位，達31.35%；異地客群占比達11.45%，與周邊客群占比大致相當，高度契合目的地型商業“突破地理邊界、吸引跨域消費”的核心特征。

中海大吉巷的“精準客群定位+稀缺場景供給”不僅跳出核心區商業的同質化紅海，更驗證了目的地型商業的多元可能性：并非所有項目都需追求大眾化覆蓋，小而精的高端路線憑差異化競爭，也能實現更高的單位盈利效率。

贏商網大數據佐證上述觀點，中海大吉巷的零售業態平均客單價在600元到700元之間，生活服務業態的平均客單價則在200元到300元之間，顯著高于同類型商業，為老地標改造升級為目的地型商業提供了全新樣本。

北京“胡同經濟”與“打卡經濟”的碰撞并非個例，除中海大吉巷外，楊梅竹斜街、西總布胡同7號院、西興隆街、法源寺周邊的爛縵胡同等也已發展出人氣旺盛的目的地商業地標。目前，北京還有多個胡同改造項目正在推進，將為人們提供更多有趣有料的目的地型新地標。

老地標煥新為目的地型商業，不僅是商業地產的存量盤活路徑，更是城市文化傳承的重要載體。其成功的關鍵在于堅守“尊重歷史不破壞，擁抱潮流不盲從”的原則，以“目的地吸引力”為核心，平衡文化價值、商業效益與城市責任。

文中所提及項目無不基于地標基因選擇業態，同時疊加多元功能，將自身轉化為集消費、文化、社交、休閑于一體的復合型空間，從而使之變成可逛、可玩、可長時間停留的目的地。

未來，伴隨商業生態的持續迭代與消費需求的升級，將有更多老地標釋放“歷史+潮流”的雙重勢能，成為城市商業的新名片、消費升級的新引擎。

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2025年12月5日 · 上海