斷供潮下，房貸已成為了銀行手中的負資產(chǎn)！

一個月前，鄭州的王先生做出了一個艱難決定——停止支付已經(jīng)買了7年的房子的房貸。這套當初花240萬元購入的房子，如今市場價已跌至不足150萬元，而他還欠著銀行180多萬貸款。

“如果繼續(xù)還貸，不就是承認自己是冤大頭嗎？”王先生苦笑著說，這套房子已從當初“投資性房產(chǎn)”變成了“碎鈔機”。

其實，王先生并非個例。隨著房價回調，越來越多房主發(fā)現(xiàn)自己的房產(chǎn)價值已低于未償還貸款，“負資產(chǎn)”這個詞從教科書走入現(xiàn)實。

一、房產(chǎn)貶值后，即便銀行起訴法拍，可能本金都收不回

一個更令人驚訝的現(xiàn)象正在發(fā)生：即使房主斷供，銀行起訴，法院判決執(zhí)行后，拍賣價款甚至都無法結清貸款本金。因此，這間接導致銀行起訴意愿不強，因為即便起訴了也未必會進入法拍程序。

例如：曾女士為了方便小孩上學，在2018年購買了一套位于深圳福田區(qū)八卦嶺的學區(qū)房，雖然面積僅29.18平方米，但2021年高峰期時，該小區(qū)平均單價高達15萬元/平方米，房產(chǎn)總價值超過400萬。后來因為資金緊張，曾女士就抵押房產(chǎn)從銀行貸款了200萬。

來源于阿里法拍

然而，房地產(chǎn)調控后，該小區(qū)房價嚴重暴跌，下跌超過60%，房產(chǎn)價值已不足160萬。為了及時止損，曾女士選擇了停止還款。后來，銀行不出意外地把他起訴了，并對該房產(chǎn)進行法拍。

通過法拍鏈接可以看出，房子現(xiàn)在的評估價只有125萬，以評估價的八折起拍，雖然有3人報名，但最終成交價也僅僅只有111萬，遠低于當初購買的價格，也低于欠銀行貸款的本金。

來源于阿里法拍

二、貸款斷供者的算盤與風險

“現(xiàn)在的情況確實復雜，”一位不愿具名的商業(yè)銀行信貸部負責人透露，“過去房價一路上漲時，斷供現(xiàn)象很少，因為即使房主遇到還款困難，也可以通過賣房來償還貸款，通常還能有所盈余。”

但現(xiàn)在情況不同了。在部分二三線城市，房價從高點回落超過30%，一些前期高杠桿購房的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，即使賣掉房子也不足以償還銀行貸款。

北京一位處理過多起房貸糾紛的律師張凱證實：“最近接到不少咨詢，都是關于負資產(chǎn)后是否應該繼續(xù)還貸的。很多人都存在誤解，認為‘房子我不要了，債務就清了’，這是極其危險的想法。”

根據(jù)我國《合同法》，房貸合同與房屋買賣合同是兩個獨立的法律關系。購房者通過按揭貸款購房，實際上與銀行形成了債權債務關系，而房產(chǎn)只是這筆貸款的抵押物。當?shù)盅何飪r值不足時，銀行仍有權向借款人追討不足部分。

三、法院的困境：判了也難拍，形成大量無法結案的案件

更令人意外的是，房貸逾期給法院也造成了困擾。在以往，房子的拍賣價無論如何也是高于執(zhí)行金額的，法拍完成后扣掉執(zhí)行費、執(zhí)行款后，多余的錢退給原業(yè)主就可以結案了。

但現(xiàn)在因為房子的價值嚴重貶損，法拍流拍率高企，即便拍賣成功，可能都不夠還款，而被執(zhí)行人本來就虧了首付款和已經(jīng)還了數(shù)年的按揭款，對繼續(xù)掏錢換銀行非常抗拒，導致案子一直拖著無法結案！

因此，現(xiàn)在法院對于受理房貸類糾紛立案都顯得非常謹慎。據(jù)幾個與銀行合作的律師朋友透露，“現(xiàn)在法院很少受理房貸逾期類案件，一個月也就給十幾個案號，想要立案都困難，更不用說執(zhí)行法拍了！”

“去年我們支行起訴了20多起房貸逾期案件，法院都判決我們勝訴，但真正進入執(zhí)行階段并完成拍賣的，不到三分之一。”一位股份制銀行地方支行的負責人透露。

另外，某中級人民法院執(zhí)行局工作人員也道出了實情：“不是我們不執(zhí)行，而是現(xiàn)實條件不允許。現(xiàn)在很多地方法拍房數(shù)量激增，但接盤者寥寥。特別是那些位置偏遠、房齡較老或者戶型不好的房子，經(jīng)常流拍。”

他進一步解釋，法拍房起拍價通常為評估價的70%，流拍后會再次降價，但即便如此，很多房子還是無人問津。“與其拍出一個遠低于市場價的價格，不如給借款人一些緩沖時間，尋找其他解決方案。”

四、銀行的兩難：硬收房還是柔性處理？

面對這一困境，銀行也陷入兩難。雖然有可能能夠強制執(zhí)行，法拍不成功也可以以房抵債，但然后呢？抵押貸款變成了業(yè)主嗎？

“收房不是目的，收回資金才是。”一位國有大行風控部門人士表示，“現(xiàn)在的情況是，即使我們走完全部法律程序，收回了房產(chǎn)，也可能面臨‘有價無市’的尷尬。同時，還要支付訴訟費、執(zhí)行費等一系列費用，最終可能仍然無法全額收回貸款。”

因此，部分銀行開始采取更靈活的處理方式。“對于暫時困難的客戶，我們更傾向于通過延長貸款期限、調整還款計劃等方式緩解其壓力，畢竟比起硬性收房，這可能是一種損失更小的選擇。”

五、法律專家提醒：主動選擇“棄房斷供”絕非明智之舉

不過，有法律專家提醒，棄房斷供并非明智之舉，一方面借款人的征信將受到嚴重影響，未來再申請任何貸款都會非常困難。另一方面，銀行有權申請法院還可以強制執(zhí)行借款人其他財產(chǎn)，包括銀行存款、車輛等其他資產(chǎn)，甚至工資收入都可能被劃扣。

在極端情況下，如果拍賣款仍不足以償還貸款，借款人還可能被列入失信被執(zhí)行人名單，面臨限制高消費、限制乘坐飛機高鐵等措施。

所以，對于確實無力還款的負資產(chǎn)房主，較優(yōu)解可能是與銀行協(xié)商“賣房短貸”，即銀行允許房主自行賣房（通常能比法拍獲得更高價格），賣房所得全部用于償還貸款，不足部分再通過簽訂補充協(xié)議，以信用貸款方式分期償還。

結語

這場負資產(chǎn)困局也給潛在購房者上了一課：房產(chǎn)不再是只漲不跌的安全資產(chǎn)，高杠桿購房在市場下行期風險巨大。

房價漲跌本是市場常態(tài)，但當理論與個人財富相交時，卻演變成了無數(shù)家庭的現(xiàn)實困境。在房地產(chǎn)市場調整期內，如何平衡各方利益，維護金融系統(tǒng)穩(wěn)定，同時保障民生權益，正考驗著各方智慧。