新螺螄灣收租再起波瀾，俊發與商戶能不能共贏？

10月28日，新螺螄灣國際商貿城公布了新一輪收租方案，本輪收租仍延續了5年一收的方案，不過租金基本持平。

前段時間租期臨近時，很多關于收租的說法就讓很多商戶陷入了躁動不安，紛紛在自媒體平臺發聲，表示現在生意難做，一次性交租5年壓力很大，希望市場運營方能考慮商戶實際困難，改為一年一收或適當降租。

現在方案敲定了，但沒有意外，這看上去很像一場典型的零和博弈，商戶要想繼續經營，就得交租，而俊發收取了5年租金，則成了唯一的贏家。

可是現實情況并沒有那么簡單，對于擁有318萬方體量、約5萬戶商戶、年均貿易額達500億元的俊發·新螺螄灣國際商貿城，制定收租政策必然要綜合考量很多因素，特別是新螺螄灣還有巨額債務待化解的重要背景，現實變量太多，再加上經濟大環境低迷，市場方與商戶之間更不能只論輸贏，而是要力求共贏共生。

商戶難，市場也難

這些年的生意不好做，大多數商戶可能都有同感，從宏觀角度看，經濟增長放緩，傳統行業賺錢越來越難，消費降級的同時，人們普遍感到焦慮和迷茫，最關鍵的是，大家對未來的預期還是很不樂觀，和5年前相比不確定性并沒有減弱，這才是商戶不太愿意一次交租5年的根本原因。

但商戶不知道的是，5年一收租的政策其實并非俊發制定，而且俊發也無法改變。

這要從頭說起。

眾所周知，2017年，俊發集團以338億元承債式收購中豪新螺螄灣國際商貿城，并于2019年以126億購得新螺螄灣片區剩余土地，總計464億承接中豪螺螄灣公司，累計投入自有資本金超297億，解決了當年云南省頭號金融、民生維穩問題。

承債式收購意味著俊發接手新螺螄灣的同時，也要承擔中豪全部的債務，如此巨額的債務化解，即便對于當時處于鼎盛期的俊發也是一道超級難題，因此俊發必須增加化債資金來源，這就是新螺螄灣片區房地產的開發收益。

這個一攬子計劃在當時看來很合理，然而令俊發始料未及的是，挑戰要比預想的更艱巨，接手新螺螄灣后不久，不僅突發疫情，房地產行業也遭遇整體性下行，徹底打亂了化債計劃，俊發要面對的化債難題從新螺螄灣蔓延到了地產主業，陷入巨大的困境。

大家知道，新螺螄灣5年一收租是從中豪時代就有的慣例，但本輪收租并不是簡單延續慣例，而是由新螺螄灣的化債方案決定的。

據了解，新螺螄灣主要債權方為多家金融機構，目前，債權委員會原則同意以新螺螄灣項目租金收益作為償債來源的化債安排，但前提條件是俊發須執行5年一收租政策，在本輪租金集中收繳并完成相應還款后，相關貸款將展期20年，以保障市場平穩經營，后續租金也將繼續用于剩余貸款的償還。

客觀來說，俊發接手新螺螄灣，可以說最大限度的履行了社會責任，但在背負巨額債務，租金收入全部用于償債的背景下，還必須保障新螺螄灣日常運營維護，并不斷追加投資用于市場改造升級，說俊發借收租“割韭菜”實在是過于苛責了。

因此5年一收租的真相很清楚了，俊發應債權委員會要求全力推進租金收繳，其目的是向債權方展現新螺螄灣商貿城的資產價值和持續收益能力，確保順利化債。

反過來說，如果不執行5年一收或租金收取失敗，整個新螺螄灣商貿城將面臨支離破碎的風險。

這話絕不是危言聳聽，金融機構作為債權方，一旦不能如期回收債務，下一步的流程就是轉讓債權或拍賣對應抵押資產，也就是俊發名下的商鋪，這將導致作為一個整體的新螺螄灣商貿城不復存在。

最壞的結果是可以想象的，多個債權方、商鋪產權分散，沒有統一運營和長期維護升級，市場的衰敗幾乎不可避免，直接影響到5萬多乎商戶和10余萬人的就業，說得嚴重一點，不管商戶還是員工，生計都會受到威脅。

經過市場方和商戶多年苦心經營，當下的新螺螄灣已經形成集群效應，是不可替代的滇商文化地標，也是昆明鏈接西南以及東南亞的商貿樞紐，這給數萬商戶帶來了無限商機。而如若螺螄灣的歸屬發生分化，此優勢必將褪去，這對于俊發和商戶而言，定然是一個雙輸的結果。

共生共贏如何達成？

面對生死命題，“合則兩利，斗則俱傷”應該是避免雙輸的基本共識。

但怎么“合”？市場方要做的事無疑更多，也是更能主動作為的一方。

很多商戶眼前最迫切的，是一次繳納5年租金擠占流動資金的問題，因此新螺螄灣聯合五家銀行推出了“專項租金貸”，獲批的商戶只需首付20%，剩余部分可申請5年期貸款，年化利率低至3%。

算一筆賬，假設商鋪5年租金總額為100萬，商戶自己拿出20萬首付（相當于一年租金），剩余80萬向銀行貸款，按照等額本息、3%的利率計算，每月只需支付14375元，5年平均月利息僅1042元。

作為市場運營方，破局的關鍵在于將割裂的“租金關系”升級為深度綁定的“價值共同體”，簡單來說，就是把蛋糕做大。

為此，俊發接手新螺螄灣后做了三大升級，完成了全面蝶變。

首先是硬件升級，全面提升商業氛圍，重塑形象。

據統計，俊發已累計投入7億元對商貿城一二期業態進行重新布局，并對市場的門頭立面、屋頂、外廣場、西廣場，以及衛生間、消防等內部細節部分進行了全方位的改造提升，使商貿城整體形象躍然提升。

滇憶465夜景

新螺螄灣外廣場通過煥新改造，打造出的商文旅融合地標——“滇憶465”。

這座占地約64萬方的沉浸式滇越鐵路主題文化廣場，將古代馬幫文化與近代工業中云南人民智慧結晶有機結合起來，現已成為“白天生意場，晚上幸福場”的城市文化地標，并榮獲云南省省級夜間消費聚集區。

二是業態升級。重新布局以豐富業態層次，并通過跨境電商賦能，成為名副其實的數字經濟先行區和現代商貿物流特色產業聚集區。

俊發研判近幾年國內同類市場發展的新趨勢，對一二期市場業態進行了重新的梳理和布局。

面對此前業態豐富度不足、同類產品扎堆惡性競爭的弊端，市場積極引進中高端業態完善品類布局，同時調整重復業態，實現業態豐富度的同時降低市場內卷度。

跨境電商方面，俊發則結合商戶特點，積極探索新模式，“因店施策”與商戶展開合作。據俊發介紹，其探索出的“風險共擔、收益分成”模式，針對螺螄灣商戶供應鏈管理能力這一核心優勢，由商戶負責貨品成本、投流及物流費用，俊發團隊承擔店鋪運營、內容制作、詳情頁優化、短視頻拍攝及海外達人資源對接等賦能角色。

三是引流升級，練好內功的基礎上，新螺螄灣引入客流效果明顯。

俊發首先審視當下客流引入的重點及難點，充分結合云南多樣化的民風民俗優勢，新螺螄灣全面布局民族文化、滇文化賽道，通過潑水節、火把節等節日活動，為市場積聚人氣，引入客流。

新螺螄灣2025年潑水節活動現場

據了解，2025年潑水節期間，俊發新螺螄灣國際商貿城一期及滇憶465外廣場總客流20萬+人次，線上總曝光量300萬+。

除此之外，一年一度的新螺螄灣國際商貿城采購節，也給市場帶來了足量的客流。

體驗更佳、業態更豐、客流更多，俊發新螺螄灣國際商貿城多管齊下的動作，為商戶提供了全方位的經營賦能，而面對不斷加劇的動蕩與風險，不管市場方還是商戶，也越來越能理解同舟共濟的含義。

編者按：本文截稿前，俊發集團債務重組工作取得里程碑式重大進展，10月22日下午，歐力士集團、中國東方資產、俊發集團與龍湖集團達成戰略合作，攜手推動俊發集團債務重組與轉型升級。世界500強企業、俊發債務重組投資方——歐力士集團積極推動，聯合中國東方資產提供專業金融支持，并引入龍湖集團作為優質的商業運營與代建合作單位，同時，作為俊發最大債權單位及螺螄灣債委會主席行，民生銀行也積極參與并全力支持本次戰略合作。

云南房網認為，這對新螺螄灣同樣是重大利好，隨著俊發在集團層面債務重組的推進，隨著多家實力合作方的加入，必然將對新螺螄灣商貿城的運營和化債產生積極影響，這也將是新螺螄灣邁向未來的全新起點。