襄陽一企業訴訟期間“騰挪”裝修資產 房東疑為助力人

近年來，在湖北省襄陽市一樁圍繞原“襄陽車城大富豪酒店有限責任公司”（現襄陽東福源酒店有限公司，以下簡稱：大富豪酒店）的裝修合同糾紛，因其背后錯綜復雜的關聯交易與資產轉移，引發廣泛關注。多份合同顯示，大富豪酒店實控人竇某生通過一系列“精妙”操作，將價值逾兩千多萬元的裝修資產以老婆王某運的名義“無償捐贈”給房東東風襄陽置業有限責任公司（現湖北東美置業，以下簡稱：東美置業），同時變更經營主體，拒付申請人法院裁定的裝修工程款，從而逃避債務。

大富豪酒店跟東美置業房屋租賃合同（受訪者提供）

裝修資產被“騰挪”，房東助力“換臉”

2012年4月，大富豪酒店租賃了東美置業的一棟毛坯房產，面積6405平方米，年租金為255.54萬元，合同約定“先交錢，后使用”。酒店裝修期間實控人為竇某生，然而，在裝修完成后，施工方卻未能如期收到工程款。追討無果后，2013年7月施工方選擇訴諸法律。同期，實控人竇某生的妻子王某運也起訴了大富豪酒店，訴大富豪酒店拆借其款690.4萬元，2014年6月16日法院判決下達后，雙方達成和解，大富豪酒店將裝修資產抵押給王某運。

大富豪酒店跟王某運執行和解協議（受訪者提供）

2014年11月25日，東美置業以拖欠租金及其他費用共計360萬元為由，將大富豪酒店告上法庭。法院判決生效后，大富豪酒店跟東美置業簽訂了一份《房屋騰退協議》。在這份協議中，大富豪酒店將其投入的、本屬于施工方的部分裝修資產，“抵押”給了東美置業。

2015年4月22日，東美置業與“襄陽新東特鍛造有限公司”（以下簡稱：新東特公司）簽訂了新的租賃協議，年租金降至230萬元。而新東特公司的法定代表人，正是大富豪酒店實控人竇某生的兒子。4月23日，王某運將抵押來的大富豪酒店的裝修資產無償捐贈給東美置業；同日，新東特公司又將該房屋轉租給其法人代表的母親王某運；當天，王某運注冊了新的運營主體，即現在的“東福源酒店”，法定代表人亦由其擔任。

這一系列令人眼花繚亂的操作，在兩天內完成，使得大富豪酒店得以“金蟬脫殼”，原主體背負債務全部“清空”，而由家庭成員控制的新主體在原址上繼續經營。

東美置業與新東特公司簽訂租賃合同時，是否知曉該公司法定代表人與原承租人竇某生的父子關系，是否知曉轉租人王某運跟竇某生為夫妻關系？東美置業始終未予回應。

王某運捐贈公證書（受訪者提供）

據法院卷宗顯示，施工方起訴大富豪酒店的立案時間，早于東美置業起訴大富豪酒店要求騰退及支付租金的時間，亦早于王某運起訴大富豪酒店借款的時間。而大富豪酒店變更為東福源酒店、租賃合同主體變更為新東特公司等一系列操作，均發生在法院受理施工方的訴訟之后、判決執行之前。這一時間線高度吻合，引發了外界對于大富豪酒店此舉意在“搶先一步”轉移有效資產的質疑。

施工方希望東美置業提供大富豪酒店同期租金支付清單；年租金降至230萬元的商業合理性；接受王某運“捐贈”的相關細節；以及東美置業是否知悉竇某生、王某運和新東特公司法定代表人三者之間的關系。東美置業未就上述問題給予施工方回應。

2200萬資產捐贈背后的“玄機”

如果說租賃主體的變更尚可被解釋為商業決策，那么緊隨其后發生的“裝修資產捐贈”事件，則讓整個事件的走向變得撲朔迷離。

就在簽訂新租賃合同的第二天，另一份關鍵協議同步簽署：竇某生以其妻子王某運的名義，將高達2200萬元的裝修資產，以“捐贈”的形式，無償給予了東美置業。

該筆裝修資產正是施工方起訴追討工程款的核心標的物，依據《民法典》，施工方是第一權益人，大富豪酒店將裝修資產抵押給法定代表人的妻子，法律依據缺失；其又將抵押物“無償捐贈”給關聯方，是否合法有效缺乏法律規范性條款“保護”；東美置業坦然“受贈”，且沒有進行相應評估，在第一權益人權益受損情況下使國有資產瞬間驟增，是否合法合規亦存疑。

大富豪酒店和東美置業房屋騰退協議（受訪者提供）

明知原承租人已涉訴，東美置業作為原告，主動起訴大富豪酒店拖欠租金，表明其對大富豪酒店的債務狀況和潛在的法律風險是清楚的。但仍默許大富豪酒店原法定代表人的兒子和妻子“換帽”繼續經營，在企業運營中顯屬非正常“手段”。

東美置業接受捐贈時已知悉裝修資產涉訴，作為一個審慎的市場主體，在接受對方無償贈與的重大資產時，卻怠于對該資產的權屬狀態、是否存在權利瑕疵（如被查封、抵押或涉訴）進行核查，甘愿承擔法律風險，令人疑竇叢生。

民企國企配合默契現“迷局”

大富豪酒店在面臨債務訴訟時，其實際控制人竇某生通過一系列操作，將負有債務的舊主體資產“掏空”并擱置，同時將最有價值的經營實體（裝修后的酒店）和經營權，轉移至由妻子和兒子控制的、在法律上看似獨立的新主體。在這個過程中，房東東美置業的“配合”顯得至關重要。

東美置業在同意變更承租人、接受資產捐贈時，是否知曉或應當知曉竇某生這一系列操作的根本目的是為了逃避施工方的債務，已無從追究。盡管從表面上看，東美置業追索租金和維護自身權益的行為是正當的，但其與債務方“一家人”迅速達成的一系列協議，在時間節點上過于巧合，內容上違背常理（如接受涉訴資產捐贈、降低裝修房租金等），很難用單純的“商業行為”來解釋。

新東特公司與東美置業房屋租賃合同（受訪者提供）

王某運作為捐贈人，與原承租方實控人竇某生是夫妻關系，與新承租人新東特公司的法定代表人是母子關系，且竇某生是新東特公司的原股東（2020年10月20日前持股49%）、總經理（2022年10月前）也是公開的。這種緊密的家庭關聯是公開信息，稍作查詢便可得知。

東美置業在大富豪酒店裝修資產“騰挪”中，從一個單純的“債權人”，主動承擔起關鍵的角色，其行為究竟是正當維護自身權益，還是在知情或不知情的情況下，成為他人“金蟬脫殼”計劃中的一環，或許是個謎。

目前，該案件的執行程序仍在進行中。法律能否穿透這層層設計的面紗與復雜交易，解開“謎局”，最終保護債權人的合法權益，我們將靜待事件的發展。（方巖）

來源：城市經濟導報頭條-方鑒深度