上海市場(chǎng)再好，也救不了孫宏斌

好消息和壞消息都一起來了，對(duì)融創(chuàng)集團(tuán)創(chuàng)始人孫宏斌來說，大概已經(jīng)司空見慣了。

過去幾年，更多也更糟糕的情況是，只有壞消息，沒有好消息。

好消息是，10月14日，融創(chuàng)境外債務(wù)的第二次重組計(jì)劃已經(jīng)獲得大多數(shù)債權(quán)人投票贊成。接下來就等香港高等法院批準(zhǔn)這個(gè)重組計(jì)劃了。

如果這次境外債務(wù)重組成功，再加上今年1月完成的境內(nèi)債務(wù)重組，融創(chuàng)中國(guó)整體的債務(wù)大概能壓降近700億元，每年的利息支出可以節(jié)約數(shù)十億元。

壞消息是，融創(chuàng)在上海唐鎮(zhèn)開發(fā)的未來金融城，有66套房源在京東法拍平臺(tái)上以“白菜價(jià)”拍賣。10月15日，拍賣結(jié)果出爐，成交了42套，成交率只有64%。

這才是孫宏斌和融創(chuàng)現(xiàn)在的日常。

層出不窮的因債務(wù)衍生出來的各種問題，包括但不限于訴訟、高管限高、資產(chǎn)拍賣、業(yè)主維權(quán)、保交房等等，都讓他們疲于應(yīng)付。

融創(chuàng)未來金融城這批被拍賣的房源，起拍均價(jià)只有4.84萬元/平米，相當(dāng)于評(píng)估價(jià)6.92萬元/平米的七折。

和同板塊在售新盤保利天奕8.46萬元/平米的均價(jià)相比，低了將近3.7萬元/平米！

而且這批房源都是全新沒有入住的狀態(tài)，房源標(biāo)的的所有人，就是項(xiàng)目的開發(fā)主體、上海融創(chuàng)控股51%的上海楓丹麗舍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

這么低的價(jià)格，產(chǎn)權(quán)很“干凈”，又是在上海，還是有24套房源流拍。

這個(gè)項(xiàng)目在上海浦東唐鎮(zhèn)板塊，2021年第一次開盤，銷售均價(jià)是6.8萬/平米，就出現(xiàn)過“千人搶房”的盛況。

當(dāng)時(shí)唐鎮(zhèn)板塊二手房?jī)r(jià)格最高曾達(dá)到9萬元/平米。

現(xiàn)在，融創(chuàng)未來金融城的二手房掛牌價(jià)只有6.8萬元/平米左右，成交均價(jià)在6.1萬元/平米上下，已經(jīng)跌破開盤價(jià)。

這次66套房源被放到法拍平臺(tái)上拍賣，還是因?yàn)閭鶆?wù)糾紛。

根據(jù)北京市第二中級(jí)人民法院（2025）京02執(zhí)50號(hào)裁定書，嘉興鼎航等4家投資企業(yè)向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，要求上海融創(chuàng)等6家關(guān)聯(lián)企業(yè)支付股權(quán)回購價(jià)款。

在凍結(jié)劃撥銀行存款后，還不足以償還3.89億元的債務(wù)，法院就依法查封了上海楓丹麗舍名下的這批房產(chǎn)。

除了未來金融城，融創(chuàng)在上海還剩下多少資產(chǎn)呢？

上海一直是融創(chuàng)最重要的“糧倉”，不論是土地儲(chǔ)備的質(zhì)量，還是項(xiàng)目銷售回籠的資金。

還記得8月底融創(chuàng)宣發(fā)的一系列關(guān)于上海壹號(hào)院今年累計(jì)銷售金額超220億元的好消息嗎？

融創(chuàng)集團(tuán)今年1-9月全口徑的銷售金額是317.7億元，這么算下來，光上海壹號(hào)院一個(gè)項(xiàng)目，就給融創(chuàng)集團(tuán)貢獻(xiàn)了將近70%的銷售業(yè)績(jī)。

但是，這220億元，并不都是融創(chuàng)的。至少從股權(quán)關(guān)系上看，融創(chuàng)所占的比例，其實(shí)并不超過10%。

上海壹號(hào)院2024年8月首期開盤入市，到今年8月一共推出了五批房源，累計(jì)銷售金額約240億元。

項(xiàng)目的操盤方正是融創(chuàng)，背后還有兩個(gè)股東——中信集團(tuán)和新湖中寶。

2020年，融創(chuàng)以38億收購了亞龍項(xiàng)目50%權(quán)益，正式與新湖中寶聯(lián)手開發(fā)亞龍項(xiàng)目。同年，新湖還為項(xiàng)目引入了中信信托。

收購?fù)瓿珊螅趧?chuàng)就出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，不得不將項(xiàng)目股權(quán)抵押出去。

現(xiàn)在，項(xiàng)目的開發(fā)主體是上海亞龍古城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由上海新湖城市開發(fā)有限公司、上海灝瓏企業(yè)管理合伙企業(yè)共同持有，二者的持股比例分別是94.12%、5.88%。

進(jìn)一步穿透股權(quán)結(jié)構(gòu)可以看出，上海壹號(hào)院項(xiàng)目股東名單復(fù)雜，融創(chuàng)的持股比例大概不到10%。

如果按照股權(quán)比例，上海壹號(hào)院熱銷最大的受益者，既不是融創(chuàng)，也不是新湖，而是中信。

當(dāng)然，還有另一種可能，那就是，融創(chuàng)只是把上海壹號(hào)院的股權(quán)抵押給了其他“股東”，這些“股東”實(shí)際上只是債權(quán)人，項(xiàng)目銷售回款后，債權(quán)人拿到錢，股權(quán)就回到融創(chuàng)手里。

那么，項(xiàng)目大賺，融創(chuàng)就能大賺。

我們大概算筆賬：新湖收購上海壹號(hào)院時(shí)的代價(jià)是將近12億，融創(chuàng)后來收購項(xiàng)目一部分股權(quán)時(shí)的代價(jià)是38億，后來，中信信托和華融資產(chǎn)給上海壹號(hào)院投入的紓困資金是40億，幾個(gè)大股東方在上海壹號(hào)院的資金投入已經(jīng)90億了。

如果再加上項(xiàng)目的開發(fā)成本以及這么多年的資金成本，至少到目前為止，上海壹號(hào)院熱銷的220億元中，能給融創(chuàng)帶來的資金收益，非常有限。

類似的項(xiàng)目，還有融創(chuàng)在上海外灘邊的另一個(gè)頂豪項(xiàng)目，外灘壹號(hào)院。

2022年12月，孫宏斌在融創(chuàng)總部與華融、中信信托、上海浦發(fā)銀行等簽訂框架協(xié)議，獲得了超過120億元的注資，用于項(xiàng)目的整體開發(fā)、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)。

同時(shí)，融創(chuàng)必須將外灘壹號(hào)院二期項(xiàng)目的7%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中信集團(tuán)旗下的中信信托和華融資產(chǎn)，自身股權(quán)降至3%。

去年外灘壹號(hào)院二期三次開盤累計(jì)銷售額達(dá)215億元，這樣的銷售盛宴，融創(chuàng)既是項(xiàng)目開發(fā)的深度參與者，又更像是一個(gè)利益分配的“旁觀者”。

縱觀全國(guó)，孫宏斌手里還能快速銷售變現(xiàn)的項(xiàng)目已經(jīng)不多了，上海是最重要的陣地。

但是，即使手握兩個(gè)上海黃浦區(qū)的頂豪項(xiàng)目，這兩個(gè)項(xiàng)目的回款和收益，相比融創(chuàng)背負(fù)的龐大債務(wù)，只是杯水車薪。

看著那些億萬富豪在外灘壹號(hào)院和上海壹號(hào)院排隊(duì)搶購、一擲千金，孫宏斌也早已沒了當(dāng)年的意氣風(fēng)發(fā)。