三種房產投資客，現在過得最痛苦

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五年前，80%以上的人都認為房價會漲，只有不到20%的人抱持懷疑，幾乎沒人敢說房價會跌。

今天，80%以上的人都認為房價會跌，只有不到20%的人抱持懷疑，幾乎沒人敢說房價會漲。

在這個時候談房產投資，感興趣的人很少，即便有點興趣，也只是看看熱鬧，很少有人真的會去執行。

但對于很多人來說，房產是他們看得懂的少有的投資品之一，也是風險相對可控，不至于血本無歸的投資品之一。

老司機相信，在經歷此輪大調整之后，從長遠的周期來看，許多人還是會把房產作為配置的重要資產，并且從長期成長中獲益。

說到房產投資，首先要把它和自住區別開來，雖然自住也天然具備投資屬性，但自住是完全被動的投資，幾乎沒有操作空間。

自住之外的房產買賣，才可被視為主動投資，前些年樓市火爆的時候，主動投資的滲透率非常高，寧波的中產及以上人群，大多投身到了這場史無前例的投資大潮之中。

當然，現在他們正在為此付出高昂的代價。

說到這里，就不得不說到多數人投資房產的第一大誤區——占比過大。

例如一個人有1000萬資產，房產的比例應該最好不要超過60%，但現實情況卻是這1000萬幾乎全部都是房產。日本在泡沫破滅之前，房產占比也非常高，但現在已經下降到了35%左右。

房產占比過高，讓個人資產與房價幾乎完全捆綁，房價漲個人財富猛漲，房價跌也隨之猛跌。如果加了杠桿，這種漲跌還具有放大效應，個人財富的變化，甚至比房價的漲跌還要高出2-3倍。

坦率的說，老司機接觸到的這種人不少，他們前幾年還有不少凈資產，現在已經基本歸零，令人十分惋惜。

究其原因，還是投資理念不成熟，賭徒心理過重。看到房價在漲，就把全部資金砸進去，再加杠桿ALL IN，完全無視房價波動可能對個人財富帶來的沖擊。

投資房產的第二大誤區是產品雷同，結構單一。有些投資客喜歡買低價房，杭州灣、方橋、梅山買了好多套，他們認為低價房將來漲幅更大；也有些投資客只喜歡買豪宅，江東、江北、東部新城到哪都是買大平層；還有的投資客喜歡收老破大，到現在手上一堆的垃圾資產。

結構單一最大的壞處是一損俱損，就像買低價房的，在郊區價格崩盤之后，沒有一個郊區樓盤能夠幸免，如果手上都是這樣的房子，損失會成倍放大。

一個相對穩妥的方法是保持結構的差異，比如有郊區的房產，博它漲價，也要有成熟地段的房產，圖它保值；有低租金高成長的住宅，也有高租金低成長的商鋪/公寓。在一類房產遇到問題時，另一類房產可以帶來相應的補償。

當然，對于資金有限的投資客來說，要做到這樣的組合恐怕不容易，這時候精挑細選比組合方案更有意義。

投資房產的第三大誤區是只想賺大錢。現在人們才開始注意到，租金是房產價值的重要依據，但要放在五年前，沒有投資客看得上那點租金。房價一年能漲百八十萬的，三五萬的租金能搞得好啊？

老司機有時候會苦口婆心的勸一些房東把房子租出去，每個月能收幾千塊錢也好，至少可以還還利息。但能夠聽進去的房東其實不多，他們說如果我只是為了賺那點租金，我肯定不買房，投資點啥不好？

看不起租金收益是很多投資客的通病，他們想要的是30-50%的上漲，甚至翻倍的上漲，他們把投資房產當作快速發財的一種方式。

這個世界上并沒有可復制的快速發財的方式，否則大家都發財了。不可否認，房地產過去曾經歷過一段快速大幅上漲，但那是短缺時代的歷史偶然，碰到了純屬運氣，不是說它就是一種成熟的發財方式。

最近五年的巨幅下跌，讓房地產失去了幾乎全部的投資光環，人人避之不及。但老司機想說，對于房地產的歧視性態度是不理性的，就像過去對于它的狂熱態度一樣。

如果房地產回到常態，它是一種穩定的、投資回報率大概率能跑贏CPI（過去70年全球主要城市已經證實）的、相對主流的投資品。

如果CPI是3%，房產的年均漲幅難以超過5%，優秀的城市也很難超過10%，從這個角度來看，對于許多想發大財的投資客來說，房產并沒有什么吸引力。

任何東西，一旦祛魅回到常態，都不會太性感。

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