退市房企總部大廈坐擁一線江景，5次拍賣后終于有人打六折接盤！

2023年8月16日，閩系房企ST陽光城（陽光城集團股份有限公司），因連續20個交易日收盤價均低于1元而正式從深交所退市。

面值退市只是表面原因，根本原因還是業績太差，否則股價也不會這么低。

2022~2024年，陽光城連續巨虧三年，虧損額分別為125.5億、80.69億和195.6億。

截至2025年9月25日，陽光城逾期債務本金共計657.34億元。

2017年，陽光城及其母公司將總部遷至上海北外灘濱江國際廣場1號樓，并將該樓更名為陽光控股大廈，該大廈坐擁黃浦江一線江景。

為了討債，該大廈也被債權人擺上貨架進行拍賣，建筑面積47743平方米（不含已經對第三方銷售的1F部分面積和3F全部面積）。

這項債務起源于2019年，設計得相當復雜！

陽光控股大廈業主為上海潤渝置業有限公司（簡稱“潤渝置業”），由上海臻德房地產開發有限公司（簡稱“上海臻德”）全資控股，都是陽光城的附屬公司。

由潤渝置業和上海臻德作為債務人（借款人和擔保人），將該大廈抵押給中建投信托股份有限公司（簡稱“中建投信托”），獲得9.33億元貸款。

上海臻德再將潤渝置業100%股權，轉讓給由中建投信托全資控股的上海馨雅物業管理有限公司（簡稱“馨雅物業”）。

這樣一來，中建投既是該大廈的抵押權人，又通過馨雅物業全資控股大廈的業主公司“潤渝置業”，從而間接擁有該大廈的產權。

為什么如此操作呢？

如果僅是抵押，將來借款人違約還可以通過訴訟拖延，隱性成本很高；如果擁有產權，可以直接出售，避免扯皮。

當然，如果借款人順利還款，信托公司也會將相關公司的股權轉讓回給對方。

綜上，中建投信托獲得9.33億元信托貸款債權和潤渝置業100%股權，并將這兩項資產注入“陽光控股大廈單一資金信托”。

然后再在“陽光控股大廈單一資金信托”之上設立“華泰佳越-陽光控股大廈資產支持專項計劃”辦公物業類REITs產品進行銷售，由華泰證券（上海）資產管理有限公司（簡稱“華泰資管”）擔任管理人，深交所提供轉讓服務。

被拍賣的是大廈產權而非大廈業主公司，這就打消了潛在買家的顧慮，因為公司有存在隱性債務的風險。

盡管如此，該大廈至少存在三項法律風險：

1、清退風險

陽光城將該大廈“賣給”中建投信托后，就不再是業主，原先使用的辦公場所就變成了租用，也要向新業主繳納租金物業費。

然而，陽光城爆雷后，也交不起房租了，與關聯公司拖欠2022年1月~2023年7月期間的租金、物業費合計1.815億元。潤渝置業隨后提起三起訴訟均勝訴，判決要求解除合同、返還房屋并支付欠款。

但陽光城及關聯公司一直未騰退物業，而拍賣文件明確提示：競買方需自行清退占用方。

拖欠租金的問題好解決，可以在拍賣款中扣除，但清退是個難題。

2、執行異議

陽光城4家附屬公司以“存在租賃合同”為由，對地下二層車位及9F、18F、19F辦公區提起四起執行異議，案件至今未判。

3、資產保全

由萬科控股的上海陽達光沐商業管理有限公司以經營管理相關費用存在糾紛為由，向上海市楊浦區人民法院起訴潤渝置業，涉訴金額110余萬元。法院院根據原告申請保全了該房屋1011室的房產，保全期限為2024年6月24日~2027年6月23日。

2024年1月，陽光控股大廈首次被拍賣，起拍價為21億元，因無人出價而流拍。

2024年2月、2025年7月與2025年8月，該大廈又3次被拍賣，起拍價分別為19.81億元、14.57億元和13.12億元，同樣因無人參與而流拍。

2025年9月，該大廈第五次拍賣，起拍價再降為11.3億。

為了吸引接盤俠，華泰資管承諾：過戶前會解除中建投信托的抵押權，以及前述110余萬元的資產保全措施。

過戶前解除抵押權是理所應當的，否則沒人敢買，中建投信托9.33億的貸款就無法償還；而資產保全涉及的110多萬，相較10多億的底價只是個很小的數額，也可以在拍賣款中扣除。

這次終于有三名買家報名！

經過37輪競拍后，競買號P1592以13.1億元成交，較起拍價11.3億元溢價15.9%，相當于21億的初始起拍價打了6折多。

阿里拍賣平臺并未公布買家信息，有媒體透露是格美集團關聯企業。

公開信息顯示：格美集團成立于2004年，是一家從事酒店、餐飲、旅游休閑、互聯網科技等領域的綜合性管理集團。

據了解，格美集團將在原陽光控股大廈的基礎上建設集團亞洲總部，部分樓層擬建成豪利維拉酒店！