樓市的游戲規則已經徹底變了！

國家統計局近日公布的8月房地產數據，像一面鏡子照出了行業的深刻變革：

1-8月全國房地產開發投資6.03萬億元，同比下降12.9%，既是2015年以來同期新低，也是2022年4月投資增速轉負后的最大跌幅；

同期新建商品房銷售面積5.73億平方米降4.7%，銷售額5.5萬億元降7.3%，銷售額跌幅超面積意味著單價下滑；

重點城市二手房成交量反超新房，全國商品房待售面積7.6億平方米仍超2015年去庫存峰值。

這些數據不是短期波動，而是樓市游戲規則徹底改寫的信號——

舊的“土地財政依賴+規模擴張”模式走向終結，新的“收縮重構+存量主導”格局正在成型，過去的經驗已難適配當下的市場。

01

當前的投資低谷與2015年的同期低位有著本質區別：

2015年的投資低迷是“棚改貨幣化”加杠桿擴張的起點，政策指向“大拆大建去庫存”，行業很快重回“拿地-建房-漲價”的循環。

而現在的投資下滑，是去杠桿背景下的主動收縮，是對過去依賴土地財政、盲目追求規模的“自我修正”，更像美國1970年代的房地產調整——

從戰后嬰兒潮驅動的擴張，到石油危機后投資暴跌，最終轉向“以剛需為主的平穩發展”，歷史早已證明，投資暴跌不等于行業死亡，而是重構的序幕。

房地產開發投資增速本就是衡量行業活躍度與市場預期的核心指標，如今12.9%的跌幅，確實說明行業活躍度低迷、投資預期處在低位，但這并非單純的衰退，而是黑格爾“否定之否定規律”在樓市的體現。

第一次否定是2022年投資增速轉負，打破了“拿地就能賺錢”的舊循環；

當前的深度下跌是第二次否定，在收縮中篩選出“有人口、有產業、有真實需求”的城市，淘汰缺乏支撐的無效供給。

比如現在土拍市場的“冷熱不均”，重點城市核心區高溢價地塊頻現，外圍區域和三四線城市卻無人問津，本質就是行業在重構中“去偽存真”——

不是所有城市都值得投資，不是所有項目都能盈利，過去“閉眼拿地”的時代早已過去。

別再抱有“回到高投資時代”的幻想，10年同期投資新低不是“最差”，而是舊模式的“終局信號”。

言叔認為，隨著土地供應“提質縮量”成為趨勢，未來房地產投資大概率會維持“低增速、優結構”的狀態。

行業將從“拼規模”轉向“拼品質”，從“依賴土地增值”轉向“依靠產品力盈利”，這種轉變或許會伴隨短期陣痛，但卻是樓市走向健康的必經之路。

02

“等政策發力，三四線樓市總會回暖”“房價跌了就是抄底機會”“買新房比二手房靠譜”...

這些過去被奉為圭臬的樓市認知，如今正在被現實逐一打破。

1-8月全國新房銷量下降4.7%，但重點城市核心區新房卻“不愁賣”，這種分化不是市場偶然，而是城市發展“馬太效應”的必然結果：

核心城市有人口流入、產業支撐，住房需求有真實托底；三四線城市人口持續流出，缺乏接盤俠，土拍遇冷、新房滯銷是常態。

就像唐代長安“朱雀大街”核心區商鋪千金難租，外圍縣鎮“房無人住”，明清北京“內城”權貴聚居、“外城”多為平民居所，資源向核心集中是千年規律。

現在的樓市分化，不過是現代版的“都城-州府-縣鎮”層級差異，指望三四線復制核心城市的熱度，無異于“讓縣城變長安”，違背歷史邏輯。

再看房價，1-8月新房銷售額跌幅（7.3%）超過銷售面積跌幅（4.7%），說明單價確實在下跌，但“降價就該抄底”是致命誤區。

馬克思“價值規律”早已指出，商品價格圍繞價值波動，過去房地產的“金融屬性”讓房價遠超“居住價值”——

某三四線城市房價1.2萬元/平方米，居民月收入僅3500元，“不吃不喝3年買10平方米”，這樣的價格顯然脫離了收入支撐。

日本1990年代樓市泡沫破裂的教訓值得借鑒：

1991年東京房價開始下跌，不少人認為“跌了就該抄底”，但實際下跌持續20多年，部分區域房價跌去70%，核心原因就是“房價遠超居民收入”。

現在中國樓市的價格下跌，不是“短期回調”，而是“對過去十幾年超漲的修正”，沒有收入支撐的降價，再跌也不是“抄底點”。

03

更值得關注的是二手房市場的變化。

重點城市二手房成交量已超過新房，這在過去房價上漲期從未出現過。

這不是“臨時反轉”，而是樓市“從增量到存量”的質變——

2015年以來，二手房成交占比每年提升1-2個百分點（量變），如今重點城市反超新房（質變），是長期積累后的必然結果。

成熟樓市的經驗早已證明，當城市化率超過66%（當前中國城市化率已超此水平），核心城市“新增人口放緩”，剛需更多靠“二手房置換”滿足，美國二手房成交占比超80%，日本超70%，中國不會例外。

二手房“現房、即買即住、議價靈活”的優勢，會持續吸引剛需，新房“期房、維權多、價格硬”的短板會逐漸凸顯，“買新房更靠譜”的舊思維，正在讓越來越多購房者錯失更劃算的選擇。

還有庫存問題，8月末全國商品房待售面積7.6億平方米，雖環比減少317萬平方米，但減少原因是“開發商少建房”的供給收縮，而非“購房者搶房”的需求爆發，且7.6億平方米已超2015年去庫存巔峰時的7.4億平方米。

2015年的庫存下降是“棚改貨幣化”激活需求的結果，2016年新房銷量同比增22%；現在的庫存下降，更像“糧庫囤糧減少，不是百姓夠吃，而是農民不敢種地”，本質是需求疲軟。

要讓樓市真正企穩，關鍵不是“供給收縮”，而是“居民收入預期回升”——

當前居民部門杠桿率高，收入預期低，就算政策出臺降利率、減稅費，居民“不敢負債買房”，樓市也難有起色。

畢竟，經濟是樓市的“母體”，母體不強，孩子（樓市）不可能健康，沒有收入復蘇，就沒有真正的樓市復蘇。

從投資重構到城市分化，從存量主導到價值回歸，樓市的游戲規則已經徹底改變。適應新規則，才能看懂當下的市場；認清新現實，才能做出理性的選擇。

作者：言叔，資深財經評論員，堅信 “認知才是最大的不動產”。關注我，用不一樣的視角看世界。