滕州：新小區等必須這樣建！

滕州市人民政府
關于印發《滕州市城市規劃管理技術規定》的通知
滕政發〔2025〕7號

各鎮人民政府、街道辦事處，滕州經濟技術開發區管委會，市政府各部門，各企事業單位：

《滕州市城市規劃管理技術規定》已經19屆市政府第56次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。

滕州市人民政府
2025年8月29日

滕州市城市規劃管理技術規定

第一章? 總? 則

第一條為加強城市規劃管理，保障城市規劃的實施，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國土地管理法》《山東省城鄉規劃條例》《城市居住區規劃設計標準》《住宅項目規范》《滕州市國土空間總體規劃（2021-2035年）》等有關法律法規和有關技術標準、規范，結合滕州實際，制定本規定。

第二條本規定適用于滕州市中心城區城鎮開發邊界范圍內的各項新建、改建、擴建建設工程。

第三條建設工程的用地性質、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等，應當根據批準的詳細規劃、城市設計和本規定執行。

第四條法律、法規、規章、規范、標準及本規定對有關城市規劃管理事項未明確規定的，由市規劃主管部門研究確定。

第二章? 建設用地管理

第五條建設用地分類按照自然資源部《國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類指南》進行管理。詳細規劃和相關專項規劃原則上使用二級類和三級類。

第六條建設用地小于建設用地面積下限指標（表一）規定的，市規劃主管部門不應出具建設用地規劃條件。

表一 ??????????????? 建設用地面積下限指標?????????? 單位：M2

建設項目類型

居住建筑

商業、辦公建筑

工業、倉儲類建筑

低層

多層

高層

低層

多層

高層

用地面積下限值

（凈用地）

2000

3000

4000

1000

2500

3500

建設用地面積小于建設用地面積下限指標（表一）的規定，但有下列情況之一，且不妨礙城市規劃實施的，可由市規劃主管部門批準后實施。

（一）社區配套用房、垃圾收集和中轉站、變配電室、泵房、公廁等涉及社會公益性的建設項目；

（二）鄰接土地已經完成建設，或鄰接河流、道路的，確實無法調整、合并的；

（三）因城市規劃街區劃分及用地性質劃分、市政公用設施等限制，確實無法調整、合并的；

（四）經市政府批準的其他情況。

第七條帶征及征收用地應符合下列規定：

（一）按照城鄉規劃要求在建設用地之外帶征、征收相應范圍的用地。鄰近建設用地有下列情況并且尚未征用或征收的用地，應納入帶征或征收用地范圍：

1.寬度大于等于30米的沿河綠地、沿路綠地（小于30米納入建設用地）；

2.鐵路隔離綠地；

3.規劃道路的半幅，道路另一側為河流、綠地或者為已經征用的土地，則應為全幅；

4.寬度小于等于30米的管廊用地；

5.邊角地、余留用地。

（二）建設用地之外帶征及征收用地面積不計入建設用地面積，不納入建設用地控制指標核算范圍。

第三章? 建筑間距與退讓

第八條建筑間距

（一）建筑間距應符合日照、消防、抗震、安全要求，并綜合考慮采光、通風、環保、視覺衛生、工程管線和文物保護等方面要求。

（二）住宅建筑除滿足上述要求外，還需按照現行《城市居住區規劃設計標準》《住宅項目規范》等規范要求，根據日照分析確定與被遮擋居住建筑之間的間距。在滿足日照分析結果的同時，還應符合以下規定：

1.低層建筑南北向平行布置日照間距系數不小于1.5；

2.多層Ⅰ類建筑南北向平行布置日照間距系數不小于1.5且建筑最小間距不應小于18米；多層Ⅱ類南北向平行布置按日照分析控制建筑間距且不應小于27米。

3.沿街高層住宅南北向平行布置控制間距不宜小于（表二）所列要求：

表二??????? 沿街高層住宅南北向平行布置時控制間距????? 單位：M

建筑高度（m）

27 ＜H ≤33

33 ＜H ≤ 54

54＜H ≤80

最小間距（m）

36

40

45

（三）沿街新建多層住宅山墻間距不小于12米，高層住宅山墻間距不小于18米。

（四）有日照要求的其他建筑的間距嚴格按現行相關規范、規定執行。

第九條建筑退讓

（一）沿城市道路兩側新建、改建的無特殊要求的建筑物，后退規劃道路紅線距離，按建筑后退道路紅線最小距離（表三）進行控制；規劃建筑面向城市道路設置出入口時，應適當加大退讓距離。

表三????????? ?? ?建筑后退道路紅線最小距離?????????? 單位：M

建筑高度（H）

道路寬度（D）

H≤27

27＜H≤54

H＞54

主要

朝向

次要

朝向

主要

朝向

次要

朝向

主要

朝向

次要

朝向

D≥35

15

15

20

15

25

20

20≤D＜35

10

10

15

15

20

15

D＜20

10

10

15

10

15

15

注：在符合表三最小距離要求下，道路兩側規劃設置綠線的，沿路不設置商業的規劃建筑后退綠線的距離不小于5米，沿路設置商業的規劃建筑后退綠線距離不小于10米。

規劃道路南側建筑物，道路寬度D≥35米道路中心線處大寒日日照不宜小于2小時；道路寬度20≤D＜35米還需滿足道路中心線處大寒日日照不宜小于1小時。

（二）當相鄰用地為居住用地時，應滿足以下要求：

1.對北側地界退讓：高層建筑應進行模擬日照分析，確保北側地界外12米處的用地大寒日日照不小于2小時，且自身用地內高層建筑退讓地界不低于18米；低、多層建筑退讓地界不小于日照間距的一半，且不低于9米；

2.對南側地界退讓：高層建筑退讓地界不小于18米；低、多層建筑退讓地界不小于日照間距的一半，且不低于9米；

3.對東、西兩側地界退讓：高層建筑退讓地界不小于10米且距現狀建筑不小于15米；側面開窗時，退讓地界不小于12米且距現狀建筑不小于18米；低、多層建筑退讓地界不小于4米且距現狀建筑不小于8米。

（三）當相鄰用地為非居住用地時，對地界的退讓應嚴格保證滿足日照、消防、衛生、環保人防、工程管線和建筑規范等各方面的要求，并不宜小于5米。

（四）建筑退讓除滿足以上規定外，還應同時滿足停車、疏散要求。

第四章??????建筑設計

第十條整體規劃要求

（一）建筑外墻裝飾設計應當符合安全、節能、環保、美觀、耐久的要求；空調室外機擱板、管道、壁掛太陽能等設置在建筑外墻的，其位置和形式應當結合立面一并設計。

（二）鼓勵建筑群體組合空間環境設計；采用太陽能熱水一體化應用系統的，應統一設計安裝；高層建筑頂部必須進行重點設計。

（三）沿城市道路宜設置透空式圍墻，可通過綠化、水面等景觀設計手段明確空間界限；建筑后退道路紅線用地內宜設置綠化。

（四）建設用地大于3公頃的成片開發地區和建筑面積大于10000平方米的公共建筑，應提供不少于3個建筑設計方案及燈光亮化設計。

第十一條建筑高度與面寬

（一）公共建筑

建筑高度與面寬應根據建筑功能及所處區位合理確定。

（二）居住建筑

沿街居住建筑宜符合以下要求：

1.建筑高度≤27米的，其面寬≤70米；

2.建筑高度＞27米的，其面寬≤60米；

非沿街居住建筑在滿足日照要求的前提下參照執行。

第十二條建筑層高、面積與地上容積率計算

（一）建筑層高

1.住宅建筑層高不應低于3米，并應控制在3.9米以內。復式住宅通高部分不得大于兩層，通高區域面積不大于本層面積的40%。

2.一般商業、辦公及工業研發建筑層高應控制在4.5米以內，標準層層高超出4.5米的，以4.5米為基準，計容系數為1.0，建筑層高每增加1.5米，增加1.0倍系數計容，即：

1.0倍：層高≤4.5米

2.0倍：4.5米＜層高≤6.0米

3.0倍：6.0米＜層高≤7.5米

以此類推。

商業辦公建筑的門廳、大堂、中庭、采光廳等公共部分及大型商業、超市、會議室、宴會廳、電影院等有特殊要求的，其層高不受前款規定限制，但應提供合理依據，必要時需由市規劃主管部門組織專題論證。

3.鼓勵建設多層工業廠房，一般工業廠房，層高宜控制在8米以內，層高超出8米的，以8米為基準，計容系數為1.0，建筑層高每增加3米，增加1.0倍系數計容，即：

1.0倍：層高≤8.0米

2.0倍：8.0米＜層高≤11.0米

3.0倍：11.0米＜層高≤14.0米

以此類推。

對于工藝要求或生產安全上有特殊要求的工業廠房，其層高不受前款規定限制，但應提供合理依據，必要時需由市規劃主管部門組織專題論證。

4.地下建筑設計為停車、儲藏、市政設備等功能的，層高不宜超過6米。

（二）建筑面積

建筑面積計算依據為《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T 50353—2013）《民用建筑通用規范》（GB 55031-2022），符合下列規定的，按照該規定計算相應的建筑面積。

1.住宅建筑中外挑不大于1.6米的防火挑檐不計算建筑面積，超出部分按照陽臺計算面積；具有交通屬性的入戶花園，按照外圍護結構外表面所圍水平投影面積1/2計算建筑面積；不封閉陽臺按照陽臺外圍護結構外表面所圍水平投影面積1/2計算建筑面積；封閉陽臺按照陽臺外圍護結構外表面所圍水平投影面積計算建筑面積。

2.位于建筑物頂部，周邊有圍護結構，建筑物內只留上人檢修口，僅作為隔熱或裝飾使用的空間或結構空腔，不計算建筑面積。

3.室外供家庭中央空調外機、熱水機組等設備擱置、檢修且與建筑內部空間及陽臺空間無出入口連通的不封閉的設備平臺。每套住宅不超過2個，設備平臺水平投影面積之和不大于8.0平方米。不超出上述標準的，不計入建筑面積；超出上述標準的部分，按陽臺計算建筑面積。

4.凸（飄）窗：窗臺與室內地面高差在0.45米以下且結構凈高在2.50米以下的凸（飄）窗或窗臺與室內地面高差在0.45米及以上的凸（飄）窗；且進深不大于0.8米,符合以上條件的，不計算建筑面積。

（三）地上容積率

地上容積率計算時除下列特別指明外，地上建筑面積均計入容積率指標。

1.建筑物抬高地坪作為住宅室外設計地坪。場地整體抬高部分用于停車、住宅儲藏室、配套用房等用途的，可不計入地上建筑面積及地上容積率。

2.建筑底層設架空層應滿足以下條件：以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開敞；只用作公共通道、綠化、公共休閑等用途。建筑底層設架空層的，除電梯(樓梯)間、門廳、候梯廳、消防前室、管道井（水、電、排風等）等有圍合結構的部分，其余部分不計入地上容積率。

第十三條建筑色彩

建設項目在建筑方案設計時,應進行建筑外立面色彩、材質設計,并標注色號和材質；建設單位應加強建筑色彩、材質的管控,確保與審批的建筑方案一致。

第五章??????綠? 化

第十四條新建、改建、擴建各類建設項目，必須在用地范圍內設置相應的綠地，綠地的建設需與主體工程同步設計、同步實施、同步驗收。

第十五條計算綠地率的綠地面積，包括建筑基地內的集中綠地和房前屋后、街坊道路兩側以及規定建筑間距內的零星綠地面積。

綠地率達到35%、建筑高度不大于54米的住宅項目，住宅首層可設置專有室外空間，地下負一層可設置下沉露天庭院。首層專有室外空間、下沉露天庭院進深不宜超過6米，且不計入綠地率。

第十六條新建各級生活圈居住區應配套規劃建設公共綠地，并應集中設置具有一定規模，且能開展休閑、體育活動的居住區公園；公共綠地控制指標應符合（表四）的規定。

表四??????????????????? 公共綠地的規模要求

居住區公園

類別

最小規模

（HA）

設置內容

設計要求

服務半徑

（M）

五分鐘生活圈

居住區

0.4

(4000 m2)

花木草坪、花壇、兒童及老年人活動場地和鋪裝地面等

園內布局應有明確的功能劃分

400-600

居住街坊

0.05

(500 m2)

花木草坪、桌椅、兒童及老年人簡易活動場地和鋪裝地面等

靈活布局

150-200

注：居住街坊不小于0.5平方米/人；五分鐘生活圈（不含居住街坊）不小于1.0平方米/人；舊區改建可酌情降低，但不得低于相應指標的70%。

第十七條提倡屋頂綠化，可將屋面地栽綠化面積（每塊面積不得小于100㎡）折算成綠地面積，折算部分不參加用地平衡，指標應單獨說明；垂直綠化不計入綠地面積。屋面地栽綠化按公式F=KM折算成綠地面積。

式中：F—地面綠地面積

K—有效系數（見表五）

M—屋面地栽綠地面積

表五???????????? 屋面地栽綠化有效系數一覽表

屋面標高與基地地面的高差（M）

有效系數（k）

<1.5

1.0

≥1.5 <5.0

0.8

≥5.0 <12

0.5

≥12 <18

0.3

≥18

0.1

第十八條采用植草磚鋪裝面積,按照鋪裝面積的10%計算綠地面積;鼓勵建設林蔭式生態停車場,林蔭式停車場每個車位至少有一株胸徑不小于10厘米的喬木,且全部為植草磚鋪地的,按照鋪裝面積的100%計算綠地面積。

第十九條城市景觀軸、城市道路、河道、鐵路等防護綠帶（含工業區的），其寬度由市規劃主管部門根據相關規劃和有關規定核定。

第六章??????配套設施

第二十條建設項目內的公共服務設施可結合周邊公共服務設施的現狀情況統籌考慮、合理布局，并與主體工程同步設計、同步審批、同步建設、同步投入使用；配套設施應采用相對集中與適當分散相結合的方式合理布局。

第二十一條新建、擴建、改建各類建設項目應當同步配建相應的機動車和非機動車停車設施，并應安裝充電設施。居住區宜實行“人、機動車、非機動車”分流設計，停車設施的設置應當處理好與建設用地出入口、建筑主要人流出入口和周邊道路的關系，滿足交通組織和交通安全的要求。

第二十二條機動車停車位按照山東省《城市建設項目配建停車位規范》和《滕州市停車設施專項規劃》要求設置。

第二十三條非機動車停車位設置要求

（一）居住類建設項目不宜低于1.5個/戶（電動自行車不宜低于1.0個/戶，自行車不宜低于0.5個/戶），電動自行車停車位應按不低于停車數量50%配建充電設施。

（二）公共建筑類、工業倉儲類建設項目按照山東省《城市建設項目配建停車位規范》等要求設置。

（三）電動自行車充電停放場所應合理分布、相對集中，宜在室外獨立設置；電動自行車充電停放場所不應設置在住宅地上架空層、地下二層及以下，應劃分為單獨的防火分區。

第二十四條按照居住區分級控制規模，居住區分為十五分鐘生活圈、十分鐘生活圈、五分鐘生活圈、居住街坊四級（表六），十五分鐘生活圈、十分鐘生活圈居住區公共服務設施配套用房規劃在城市控制性詳細規劃中落實；五分鐘生活圈、居住街坊公共服務設施配套用房配置標準按（表七）執行，應符合以下原則：

（一）新建居住區公共服務設施配套用房宜沿城市道路設置，不宜分散設置在住宅內。

（二）社區養老服務用房（含社區老年人日間照料中心）宜設置在建筑低層部分，相對獨立，并有獨立出入口；二層以上的社區老年人日間照料中心應設置無障礙電梯或無障礙坡道，滿足無障礙、消防要求。老年人設施應按國家規范滿足日照要求，宜靠近其他生活服務設施,統一布局,但應保持一定的獨立性,避免相互干擾。

（三）新建居住區托兒所宜與幼兒園設施合建。

表六????????????????? 居住區分級控制規模

規模

十五分鐘生活圈

十分鐘生活圈

五分鐘生活圈

居住街坊

住宅數量（套）

17000-32000

5000-8000

1500-4000

300-1000

居住人口（人）

50000-100000

15000-25000

5000-12000

1000-3000

表七?????????????????? 五分鐘生活圈、居住街坊公共服務設施配套用房配置標準

規模

配置標準

五分鐘生活圈

介于五分鐘生活圈與居住街坊

居住街坊

1500-4000(戶)

5000-12000（人）

1000-1500（戶）

3000-5000（人）

300-1000（戶）

1000-3000（人）

物業管理用房 (㎡)

地上總建筑面積的4‰

地上總建筑面積的4‰

地上總建筑面積的4‰

物業經營用房(㎡)

地上總建筑面積的3‰，其中1‰為凈菜超市、糧油、副食市場。

地上總建筑面積的3‰，其中1‰為凈菜超市、糧油、副食市場。

地上總建筑面積的3‰，其中1‰且最小面積不少于100平方米為凈菜超市、糧油、副食市場。

社區服務站(㎡)

600-1000

300-600

結合區域統籌配置

文化活動站(㎡)

250-1200

≥250

結合區域統籌配置

社區衛生服務站(㎡)

150-270

≥150

結合區域統籌配置

社區老年日間照料中心及居家養老服務用房

每百戶≥20平方米 ，宜集中對外設置，且不低于350平方米

結合區域統籌配置

結合區域統籌配置

幼兒園、托兒所

9-12班

結合區域統籌配置

結合區域統籌配置

公廁(㎡)

30-80

30-80

結合區域統籌配置

第二十五條新建居住區配套建設體育健身設施

按室內人均建筑面積不低于0.1平方米或室外人均用地不低于0.3平方米的標準配建全民健身設施。

第七章??????豎向設計

第二十六條建筑基地的場地豎向設計應有利于建筑室外自然地坪排水，且不得妨礙城市空間環境質量和相鄰各方的排水。

第二十七條建筑基地與其他建筑基地相鄰處，場地設計標高宜與相鄰建筑基地保持統一和協調。存在高差時，應在用地紅線范圍內采用擋土墻處理，避免雨水自然排入相鄰用地。

第八章??????地下公共空間

第二十八條地下公共空間的開發利用應當遵循統一規劃、綜合開發、積極利用、合理保護的原則，與海綿城市建設要求相協調，并應兼顧人防需要，同步規劃建設人防設施和應急避難場所。

第二十九條地下建設工程(含地下出入口)適建范圍線不應突破建設用地范圍線，與相鄰建設用地退讓地界不應小于地下建筑埋置深度(自室外地平面至地下建筑底板的距離)的0.7倍且不小于3米。

第九章??????重點控制區域

第三十條重點控制區域包括主要道路、河湖、廣場及公園等周邊區域。

第三十一條重點控制區域規劃設計應結合區域環境進行論證，優化用地布局，完善配套功能。

第三十二條主、次干道兩側

（一）建筑應注重高度變化，形成豐富的天際輪廓線，建筑之間宜相互協調，形成統一的臨街建筑界面；鼓勵建筑退距錯落有致，形成豐富的空間變化。

（二）居住建筑首層不宜設置商業服務網點。

（三）居住建筑立面宜按公共建筑要求處理，不宜設置開敞陽臺及外凸式陽臺（包括外封閉式），陽臺、雨篷、凸形封窗不宜突出建筑控制線。

第三十三條河湖、廣場及公園等周邊區域

鼓勵形成高低錯落的空間環境，建筑布局與生態環境相融合，體現景觀視線的通透性。

第十章??????道路工程規劃

第三十四條城市道路橫斷面宜由機動車道、非機動車道、人行道、分車帶、設施帶、綠化帶等組成。

第三十五條機動車道:按照道路紅線寬度、車輛通行速度合理確定城市道路橫斷面。

非機動車道:中心城區范圍內道路紅線30米及以上的城市道路，應設置專用非機動車道。非機動車道設置于機動車道兩側時，單側寬度不應小于3.5米。

人行道:規劃寬度大于15米的城市道路應設置人行道，人行道單側寬度不小于2.5米。

第三十六條平交道口緣石最小轉彎半徑應符合表八規定。

表八??????????????? 平交道口緣石最小轉彎半徑

交叉路口性質

主-主

主-次

次-次

次-支

支-支

支-其他

最小轉彎半徑（米）

30

20

12

9

第三十七條環形消防車道至少應有兩處與其他車道連通，居住區內盡端式道路長度不宜大于120米，并應在盡端設不小于12米×12米的回車場地，對于高層建筑，回車場地不宜小于15米×15米，供重型消防車使用時，回車場地不宜小于18米×18米。

第三十八條建筑基地機動車出入口規定如下：

（一）建筑基地的機動車出入口，宜在基地周邊等級最低的道路上安排。如需在不同等級的道路上分別開設多個機動車出入口的，應根據道路等級，按從低到高的順序安排;

（二）距城市主干道交叉口(自道路紅線交點算起)不應小于70米，距次干道交叉口不應小于50米;

（三）距人行橫道、人行過街天橋、人行地下通道(包括引道、引橋等)最邊緣線不小于5米;

（四）距公共交通站臺邊緣不小于15米;

（五）距公園、學校、兒童及殘疾人等建筑的出入口不小于20米。

第三十九條當建筑物沿街部分的長度大于150米或總長大于220米時，應設置穿過建筑物的消防車道。確有困難時，應設置環形消防車道。

第四十條電影院、劇場、文化娛樂中心、會堂、博覽建筑、商業中心等人員密集建筑的基地應至少一面直接鄰接城市道路，基地應至少有兩個以上不同方向通向城市道路的出入口。

第十一章??????管線工程規劃

第四十一條各類工程管線應當符合相關規劃和有關技術規范的要求。各類工程管線宜沿道路地下敷設，鼓勵采用綜合管溝集中敷設。工程管線的平面和豎向位置均應采用2000國家大地坐標系和1985國家高程基準。

第四十二條地下管線的走向，宜沿道路或與主體建筑平行布置，并力求線形順直、短捷和適當集中，減少轉彎。管線之間、管線與道路之間盡量減少交叉。

（一）工程管線從道路紅線向道路中心線方向平行布置的次序宜為:電力、通信、給水(配水)、燃氣(配氣)、熱力、燃氣(輸氣)、給水(輸水)、再生水、污水、雨水。

（二）在城區范圍內，各單位的專用管線不應在城市道路紅線內敷設。

（三）各種地下管線相互之間的最小水平、垂直距離，各種管線與建筑物、構筑物之間的最小水平間距，地下管線與綠化樹種間的最小水平凈距，地下管線的埋設深度等按國家規范要求執行。

第十二章??????附? 則

第四十三條各鎮城鎮開發邊界范圍內的各項新建、改建、擴建建設工程參照本規定執行。

第四十四條本規定所引用的法律法規、規范、標準和規定在本規定實施后修訂的，按照修訂后的法律法規、規范、標準和規定執行。

第四十五條本規定自2025年10月1日起施行，有效期至2030年9月30日。

附件

名 詞 解 釋

一、住宅建筑按層數分類：一層至三層為低層住宅，四層至六層為多層Ⅰ類住宅，七層至九層為多層Ⅱ類住宅，十層至十七層為高層Ⅰ類住宅，十八層至二十六層為高層Ⅱ類住宅。

二、高層建筑：建筑高度大于27米住宅建筑和建筑高度大于24米的非單層廠房、倉庫和其他民用建筑為高層建筑。

三、建筑高度：除另有規定外，一般指建筑物室外地面至建筑物檐口（包括女兒墻）的高度。

四、建筑間距：除另有規定外，建筑間距一般是指建筑外（山）墻面之間的最小垂直距離。

五、建筑密度：在一定范圍內，建筑物的基底面積總和與用地面積的比例（﹪）。

六、地上容積率：在一定范圍內，地上建筑面積總和與建設用地面積的比值。

七、地下容積率：在一定范圍內，地下建筑面積總和與建設用地面積的比值。

八、防火挑檐：是挑出建筑外立面，具有一定寬度和長度的防火分隔措施，可以防止火災通過建筑外立面的開口（從建筑外部）在上下層間蔓延。

法律支持丨劉彤 15863205648