房企再也不愿蓋寫字樓了。︱劉德科

文︱劉德科

今天來關注一個很冷門的小問題：為什么現在房企幾乎不蓋寫字樓了？

主要有四個原因——

第一，商務用地規劃占比嚴重過量。

在中國幾乎所有城市，商辦用地的供應都是過量的。中國城市建設用地的規劃，存在著嚴重的「土地資源錯配」，即大量建設用地首先留給了商辦或工業，然后才輪到住宅。以深圳為例，2021年深圳的現狀商辦體量高達1.6億㎡，相當于東京的1.2倍，但深圳的GDP僅有東京的40%；按既有規劃，深圳還將增加約1億㎡的商辦體量，達到驚人的2.6億㎡〔深圳市規劃國土發展研究中心數據，2021中國城市更新創新發展（深圳）峰會，2021/4/23〕。

當然，最近三四年，由于房地產行業極度不景氣，很多城市都縮減了商辦用地供應，但驚人的存量還是死死掐住了寫字樓的升值潛力。不升值，自然就難賣，房企蓋寫字樓的意愿自然就越來越低。

第二，大企業自蓋寫字樓的成本遠低于購買。

有作為的城市都在拼產業。很多城市為了招商引資或創造稅收，很愿意以超低廉的地價向大企業定向供地，讓他們蓋總部大樓。多大的企業有資格享受這樣的紅利？以杭州為例，阿里巴巴有資格，薇婭也有資格，哪怕你的企業規模只有薇婭的1%，只要你屬于熱門產業，并且做出了一些些全國影響力，你也可以有資格。

再做個夸張的假設：假設今天董宇輝想在十座頭部城市（除京滬深外），蓋十個總部，他都能以超低廉的地價獲得當地政府的定向供地。

大客戶都有自己的總部大樓，自己用不完還能大量拿出來出租；你說，房企再去蓋寫字樓，他們還能賣給誰？

第三，類住宅嚴控政策誤傷了寫字樓。

由于商辦供應過量，所以房企只好把商辦用地做成類住宅。這是政府不愿意看到的狀況。所以，幾乎每個頭部城市都會出臺政策，嚴控商辦性質的類住宅——主要辦法是商辦項目的最小戶型不得低于300平米至800平米不等。這樣的政策措施嚴重誤傷了寫字樓，導致寫字樓沒法根據自身地段價值與市場需求做精準的產品定位，只能做超大戶型的高端寫字樓。這樣一來，房企就更沒興趣蓋寫字樓了。

第四，寫字樓項目沒法快速創造現金流。

房地產市場極度不景氣，哪怕是地產央國企都活得如履薄冰，他們最在乎的就是每一個新項目最好都能以最快的速度實現現金流回籠。寫字樓這種難纏的品類，跟「快速創造現金流」完全沒有關系，如果不是迫不得已，他們是萬萬不會碰的。

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2025/9/3

主編-何玲 影像總監-費嘉

編輯-盧丹婷 編導-沈奕飛 攝像-王德正

商務總監-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科