樓面價近6萬/㎡！招商+華潤86.4億拿下寶中宅地！以后得賣多貴？

剛剛，寶中最有潛力的地塊A002-0108宗地，吸引了招商+華潤聯合體、建發、中海3家競拍。

最終招商+華潤聯合體以總價86.4億拿下，樓面價5.9萬/m2，溢價率34.8%。

回顧來看，深圳今年已掛拍9宗宅地，成交金額高達約243億、單塊地最高溢價率達46.55%。

“面粉變貴、面包漲價 ” 的時代來了？

招商+華潤砸86.4億拿下寶中地塊

開拍前，市場預期那些仍在土拍市場保持活躍的頭部房企或將悉數到場。然而最終僅有3家房企參與競拍，熱度遠不及7月份12家房企激烈角逐前海桂灣地塊的盛況。

雖然參拍房企數量有限，但競爭依然白熱化——

華潤+招商聯合體與中海展開激烈角逐，雙方經過190輪競價、長達90分鐘的拉鋸戰，最終由招商+華潤聯合體以約5.9萬/㎡的高樓面單價成功競得。

值得注意的是，第二次出讓成交總價僅比第一次出讓地塊總價86.27億高出1300萬。

資料顯示，A002-0108宗地位于寶中歡樂港灣旁，宗地總面42521.94m2，其中，規定建筑面積145000m2，包括:住宅125000m2、商業18350m2。

此次出讓延續了今年深圳土拍“三無”特點——無商品房限價要求、無配建要求、戶型不受“70/90政策”限制；

且采用“價高者得”方式競拍，并承諾提供“交房即發證”服務，出讓條件較為寬松。

不過，該地塊的出讓過程頗為曲折。

作為寶安中心區近五年首次釋放的黃金商住地塊，其地理位置本極具吸引力，地塊原定今年4月30日出讓，起拍價高達86.27億元，被業內視為最有望成為“百億地王”的熱門地塊。

但在3月全球招商推介會的高光預熱后，最終卻因“零報名”流拍。

主要原因在于地塊商業比重過大（占比51%），且要求整體轉讓，對開發商資金實力要求極高。

彼時深圳非住宅（特別是公寓）存量大，酒店、商辦等面臨空置率高、去化難及招商困難等問題。

因此，地塊商業部分的沉重負擔仍讓多數開發商望而卻步。

此后，5月24日公示的調整方案對地塊商業規劃進行了大幅優化：

• 同原先A002-0060地塊相比，本次出讓的A002-0108地塊整體土地面積減少5000㎡；

• 整體容積率從5.7降至3.7，住宅部分更低至3.4；
  

• 用地性質完全剔除“商業用地”；

• 住宅占規定建筑面積比例上升，占比接近90%；
  

• 起拍價格也從86.27億元降至64.09億元。

對比來看，調整后對拿地的開發商更友好了。

一是，開發利潤更明確。

最初規劃的商業、酒店等部分占比超過50%，這對開發商的資金和運營要求比較高，哪怕整體轉讓，變現周期也比較長。

改為90%面積建住宅后，顯然更符合開發商的利潤需求。

二是，減少建設同類競品的壓力。

之前，深圳對這一宗地的期待值很高，規劃打造為“文旅商業地標+高端酒店+海景天際住宅”等。

但事實上，在這宗地旁，就有歡樂港灣商業、壹方城、JW萬豪酒店，地標也有灣區之光、灣區之眼等等，若增加商業只會導致同質化競爭壓力大。

此外，地塊還毗鄰前海自貿區， 與騰訊全球總部企鵝島僅一水之隔，未來可承接周邊區域的金融、科技等高凈值人群的居住與消費需求。

說實話，配套方面，寶中地塊是今年出讓地塊中最完善的。

從地塊步行至歡樂港灣景區十分便捷，周邊娛樂設施、城市綠道、消費休閑場所一應俱全，能為寶中居民提供高品質的生活配套。

而住宅入市價格，參考地塊周邊的 鴻榮源熙龍灣（13.68萬元/㎡）、壹方中心玖譽（15.42萬元/㎡）等標桿項目。若打造高端大平層，單價有望10萬/㎡起。

“面粉變貴、面包漲價”

這些區的上車門檻漲了幾十萬！

除去龍崗大運地塊是去年底掛牌，今年1月出讓的地塊，剩余出讓的宅地呈現出三大鮮明特征：

地塊均位于核心區或區域中心；

周邊新房去化速度快；

容積率均低于3.5。

這并非巧合，而是在整體市場平穩與“好房子”政策導向下，政府通過土地供應精準調控的主動作為——

集中釋放優質地塊，為購房者錨定價值穩固的核心置業區域。

當然，土地市場的變化已直接傳導至新房價格端。

綜合@深圳樂有家研究中心數據，全市八大行政區新房成交價格普遍上漲。

▲數據來源：深圳樂有家研究中心

其中漲幅最高的是大鵬，達到約21%，但成交均價依然止步2.3萬/㎡；

接著是龍崗，漲幅約13%，均價約3.5萬/㎡。

如果具體到各區上車門檻，均已經提高。由130+萬買3房，變成130+萬買2房。

▲上下滑動查看完整圖片，數據僅供參考，請以開發商公布為準

值得注意的是，深圳在今年初提出“2025年，堅持穩地價、穩房價、穩預期”，住建局也曾表態“堅持嚴控增量”。

但今年出讓宅地的頻率，卻是已經肉眼可見地增加。

截至8月15日，深圳已經賣了9塊地。對比2024年，一共就賣了5宗宅地，其中3宗地還都位于比較核心的地段——南山后海、前灣和寶安新安。

同時，深圳宅地的數量也是在增加。

就在今年4月，深圳公示了多個區的宗地調整，將12宗地塊調整為居住用地。

其中，南山就有3宗、光明更是一口氣調出了5宗。

▲近期深圳新增居住用地

這些宗地光是占地面積，就已經超過25萬㎡。

如果全部出讓作為二類居住用地，預計可以增加不少新房住宅。

顯然，相關部門并沒有一味地“嚴格控制新增供應”，而是通過出讓核心地塊，提高“面粉價來穩定面包價 ” 。