一周綜述：房?jī)r(jià)跌成這樣，應(yīng)該叫殘值吧？

最近社交媒體上有一張對(duì)比圖片很火，兩套同面積同戶型的套二房子，2018年初夏的成交價(jià)格是230萬(wàn)，2025年6月跌至67萬(wàn)。

7年跌掉70%，有網(wǎng)友評(píng)論說(shuō)：房?jī)r(jià)跌成這樣，應(yīng)該叫殘值吧？

在會(huì)計(jì)術(shù)語(yǔ)里，殘值就是賣廢品的價(jià)格，通常低于原值的5%。你家里的沙發(fā)、柜子乃至冰箱、彩電，不想要了，拉板車來(lái)收走的那個(gè)人，出的價(jià)錢就叫殘值。

不過(guò)才十幾年的房子，就有人不想要了嗎？

這就要從安子片區(qū)的特點(diǎn)說(shuō)起了，圖中的房子位于西海岸的海爾山海灣小區(qū)，有地鐵有海景，雖說(shuō)與傳統(tǒng)意義上的青島市區(qū)隔著海峽，但是不管坐地鐵還是開(kāi)車走海底隧道，十幾、二十分鐘就能到棧橋。

而且小區(qū)所在的安子片區(qū)商業(yè)配套也很成熟，生活足稱便利。

還是品牌開(kāi)發(fā)商，海爾的物業(yè)管理不算很好，但是肯定在基本水準(zhǔn)線之上。

這么多優(yōu)點(diǎn)，是誰(shuí)不想要了呢？

有時(shí)候是優(yōu)點(diǎn)，有時(shí)候就是缺點(diǎn)。安子片區(qū)本來(lái)定位是市區(qū)剛需的外溢，沒(méi)想到其優(yōu)點(diǎn)同時(shí)也被外地炒房客看中了，兩大波需求迎頭相撞，就把房?jī)r(jià)抬起來(lái)了。房?jī)r(jià)一高，產(chǎn)權(quán)年限短、教育配套差、戶型老舊這些缺點(diǎn)就顯眼了。

花兩百多萬(wàn)在主城之外買一套又老又小的兩居，教育和產(chǎn)權(quán)還不足，剛需不能干。

炒房客，當(dāng)然也不能叫炒房客，其實(shí)就是內(nèi)陸地區(qū)工薪階層的夢(mèng)想外溢，這些年的青島海景房銷售，域外購(gòu)買力占比很大。這些購(gòu)買力中，有錢的買嶗山，沒(méi)錢的買乳山，中間的就買兩翼：東邊藍(lán)谷西邊黃島。

有海景還要交通便利，方便坐火車趕飛機(jī)嘛，當(dāng)然是安子最好。

但是這些人最不扛跌，又不是剛需又不是富豪，止損的念頭最為強(qiáng)烈。遇到下行，就容易形成踐踏出逃的景象。

為啥山海灣跌得這么狠，一是體量大，二是旅居者多。

跌到什么時(shí)候是個(gè)頭呢？

我覺(jué)得現(xiàn)在就差不多到底了，因?yàn)榇碎L(zhǎng)彼消，房?jī)r(jià)足夠高的時(shí)候全是缺點(diǎn)，房?jī)r(jià)足夠低的時(shí)候，可愛(ài)勁就出來(lái)了。

東望市區(qū)南臨金沙灘，有地鐵有隧道，品牌開(kāi)發(fā)商的房子，6、7千的價(jià)格它不香嗎？

商人最知道香不香吧，前些日子去看又貴又老戶型又差的尚嘉中心，發(fā)現(xiàn)新開(kāi)了許多酒店，那些賣不掉的房子紛紛變成了酒店。

足夠多的游客，就是安子房?jī)r(jià)的攔阻索。

來(lái)看一看，上周青島樓市發(fā)生了哪些事兒。

1

大局、大局，啥是大局？

青島星某灣5號(hào)園項(xiàng)目的建設(shè)一直拖拖拉拉，城陽(yáng)區(qū)住建局回復(fù)業(yè)主說(shuō)，項(xiàng)目未能全面復(fù)工的原因是開(kāi)發(fā)商與總包單位之間存在經(jīng)濟(jì)糾紛問(wèn)題沒(méi)有解決，目前該局正在督促星某灣集團(tuán)加緊協(xié)調(diào)化解雙方糾紛問(wèn)題，從保交房大局出發(fā)，化解爭(zhēng)議趕緊把房子蓋起來(lái)。

說(shuō)起大局，處于谷底才是眼下的樓市最大局，是歷史唯物主義所言的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，其他的大局都是局部的、衍生的，是被經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定的上層建筑。

忽略上述“決定”的決定性而圖局部茍全、向隅獨(dú)笑，就是空中樓閣，無(wú)異于緣木求魚。

說(shuō)這些奇怪的名詞沒(méi)有指責(zé)誰(shuí)的意思，只是想表達(dá)一個(gè)樸素而又硬朗的觀點(diǎn)：

慎買期房，無(wú)論開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)多么牛！

2

房產(chǎn)證辦出煉獄感！

拿著購(gòu)房合同去第一次仲裁，判斷合同是否有效，然后第二次仲裁判斷合同是否履行了，最后還要打一次官司，依照結(jié)果才能辦理房產(chǎn)證。

不是開(kāi)玩笑，這西海岸唐島灣某小區(qū)54、58號(hào)樓的業(yè)主們辦理房產(chǎn)證的程序。

還有更慘的，同樓業(yè)主尹先生于2008年以總價(jià)84萬(wàn)元購(gòu)買了一套134平方米的房子，2016年遷戶口的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，房子于2015年被法院查封，原因是開(kāi)發(fā)商與他人糾紛。

心大的尹先生一直沒(méi)有拿到購(gòu)房合同，現(xiàn)在無(wú)法證明在法院查封之前就已合法擁有該房屋，因此多次訴訟均以失敗告終。

房產(chǎn)證辦出煉獄感，也是沒(méi)誰(shuí)了。

樓市蒸蒸日上的黃金二十年，不知道埋了多少雷，如今下行的時(shí)候怕是要踩爆不少。

3

星雨某府為啥這么亂？

2023年夏天，城陽(yáng)區(qū)星雨某府小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行成立業(yè)委會(huì)等事項(xiàng)，最終因?yàn)閷?shí)際投票數(shù)等問(wèn)題引發(fā)諸多爭(zhēng)議。

本以為承擔(dān)監(jiān)督指導(dǎo)義務(wù)的有司能夠厘清亂象，沒(méi)想到，制造更多亂象的卻偏偏是有司：城陽(yáng)區(qū)高新便民服務(wù)中心先是認(rèn)定小區(qū)業(yè)委會(huì)成立中存在違規(guī)問(wèn)題，隨后卻同意給業(yè)委會(huì)做備案，最后又給小區(qū)業(yè)主發(fā)了告知書提示違規(guī)問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)隱患。

神奇吧，親手將違規(guī)行為合法化，然后提醒業(yè)主們有風(fēng)險(xiǎn)。

可憐幾千戶業(yè)主都懵圈了，這唱的是哪一出啊？

某官媒對(duì)此的評(píng)價(jià)是：行政部門的錯(cuò)誤不應(yīng)由業(yè)主和物業(yè)企業(yè)承擔(dān)后果。

4

樓穿孔咋辦？

近日自述為西海岸博觀某海五期業(yè)主的網(wǎng)友在社交媒體發(fā)文稱，新房客廳地面出現(xiàn)一處直徑約10厘米的窟窿。網(wǎng)友說(shuō)，承建方雖然認(rèn)領(lǐng)了責(zé)任，但是溝通似乎并不順暢。

這里不了解詳情，無(wú)意介入爭(zhēng)議，只是聊聊“樓穿孔”該咋辦。

先要確定是否損壞了建筑結(jié)構(gòu)，如果危及了建筑物的整體結(jié)構(gòu)安全，那就沒(méi)什么好說(shuō)的，買受人有權(quán)要求解除合同并賠償損失。

如果沒(méi)有危及建筑物的整體結(jié)構(gòu)安全，那就是賠償和修復(fù)。賠償包括修復(fù)費(fèi)用和其他損失，比如導(dǎo)致房屋無(wú)法正常使用或產(chǎn)生其他損失（如租金損失、裝修損壞等）。

5

地拿早了！

7月8日，嶗山王家村二期地塊被四家房企追逐197輪，最終以9.9億元總價(jià)被君一控股拿下，折合樓面地價(jià)26500元/m2，溢價(jià)率17.78%。

為啥叫二期？因?yàn)槲髂蟼?cè)就是去年6月出價(jià)364輪、以單價(jià)39516元/m2拿下青島地王的一期地塊，現(xiàn)在的項(xiàng)目叫柏悅府。

簡(jiǎn)單算一下，二期比一期打了67折。

不知道柏悅府背后的石油大亨有沒(méi)有后悔去年的瘋狂。

6

銷售在前面跑，產(chǎn)品在后面追！

東李是前幾年青島樓市最出銷售鬼才的地方，原因是競(jìng)爭(zhēng)激烈，最多同時(shí)在售樓盤達(dá)到十余個(gè)！不說(shuō)踐踏出貨吧，也是各種博出位的手段層出不窮，比如賣點(diǎn)就是隨時(shí)隨地降價(jià)的森林公園，比如拿“營(yíng)銷總監(jiān)喜得千金”當(dāng)降價(jià)理由的中海雲(yún)境，只有你想不到，沒(méi)有他們拿不出的營(yíng)銷點(diǎn)子。

但就是這樣一個(gè)各種“神方案”熠熠生輝的地方，也沒(méi)有人能遮住天某灣的銷售之光。

先是在2023年的秋季率先把價(jià)格殺破兩萬(wàn)，誰(shuí)料冬季就發(fā)聲明鄙視價(jià)格戰(zhàn)，說(shuō)是會(huì)降低交付品質(zhì)。然后又拍著胸脯，將原計(jì)劃于2025年12月30日交付的日期提前到2025年7月30日。

東李降價(jià)泥潭里的同行們都驚呆了，有人裝蒜有人不裝，咋還有人裝白蓮花呢？

蓮花好裝果難結(jié)，當(dāng)初許下的諾言，這個(gè)月就要到期了。

近日有業(yè)主參加項(xiàng)目交付開(kāi)放日，發(fā)現(xiàn)自己買的新房，7個(gè)房間有5個(gè)房間漏雨嚴(yán)重。業(yè)主稱，與開(kāi)發(fā)商交涉也沒(méi)有滿意的結(jié)果。

銷售當(dāng)然要在前面跑，但別把產(chǎn)品甩下太遠(yuǎn)，不然交付就會(huì)遇到麻煩。

7

安子房?jī)r(jià)接力殺！

西海岸安子板塊的西海瑞苑項(xiàng)目將一手房?jī)r(jià)格降到了八千出頭，而周邊稍微像樣一點(diǎn)的二手房，價(jià)格都在9千以上，這讓二手房還咋賣呢？

這已經(jīng)是短短三個(gè)月內(nèi)安子房?jī)r(jià)第三殺了，四月份的時(shí)候，金秋悅府和尚嘉中心就從一萬(wàn)七八降到了一萬(wàn)二三，后者甚至還把中介傭金提高到4%。

除了價(jià)格低于板塊內(nèi)二手房，西海瑞苑降價(jià)更大的殺傷在于信心，因?yàn)榘沧悠瑓^(qū)是邦達(dá)地產(chǎn)的大本營(yíng)，除了瑞苑這幾期，還有景苑、琪苑等一堆項(xiàng)目，可以說(shuō)是坐地戶的老大。

這是不過(guò)了嗎？

編輯：周道