這個一線城市，打壓樓市！

原創(chuàng) 劉博團(tuán)隊(duì)

7月4日，新加坡政府宣布采取新一輪房地產(chǎn)市場降溫措施，旨在抑制房價(jià)過快上漲。

新政的核心是：將賣家印花稅的適用持有期將從三年延長至四年，稅率將在第一年內(nèi)從12%提高至16%。

簡單來說，新加坡政府希望購房者更長期持有房產(chǎn)，并為短期出售行為付出更高成本，以此打擊“快進(jìn)快出”的炒房客。

而這個政策也釋放另一個信號：新加坡現(xiàn)在很火，很熱，市場好得不得了。

提到新加坡，也讓人自然聯(lián)想到另一個亞洲金融中心——香港。

當(dāng)新加坡“加辣”降溫時(shí)，香港正“撤辣”救市。

01

2024年10月16日，香港時(shí)隔14年，再次打開購房移民的大門。

香港新政的核心內(nèi)容包括兩個方面：

第一，優(yōu)化了“新資本投資者入境計(jì)劃”。

從即日起，投資者可以將住宅物業(yè)納入投資范圍，只要房產(chǎn)成交價(jià)在5000萬港元或以上，其中1000萬港元就可以計(jì)入3000萬港元的移民門檻。

第二，放寬了住宅物業(yè)的按揭貸款條件。

不論物業(yè)價(jià)值、用途或持有方式，按揭成數(shù)上限一律調(diào)整至七成，供款與入息比率上限調(diào)整為五成，降低了購房門檻。

在此之前，香港在2024年3月就重啟了暫停多年的“新資本投資者入境計(jì)劃”，設(shè)定3000萬港元的投資門檻，但當(dāng)時(shí)投資不包括房產(chǎn)。

而在2024年2月底，香港樓市全面撤銷“辣招”，取消額外印花稅等措施，同時(shí)放寬了按揭成數(shù)限制，這些舉措極大地降低了交易成本，進(jìn)一步提升了買家的實(shí)際購買力。

我們不妨對香港和新加坡的投資移民方案進(jìn)行對比，你會發(fā)現(xiàn)，香港是越來越寬松的，新加坡是越來越嚴(yán)格的。

先看香港：

凈資產(chǎn)要求：申請人須在提交評估前連續(xù)6個月，凈資產(chǎn)不少于3000萬港幣（約2700萬人民幣）。

投資承諾：獲原則批核后180天內(nèi)，需完成總額3000萬港幣投資，其中至少2000萬金融資產(chǎn)、最多1000萬可計(jì)入房產(chǎn)（住宅或非住宅）。

停留及永久權(quán)：初獲24個月簽證，可攜家屬；持續(xù)滿足投資與申報(bào)條件7年后，可申請無限期逗留及永久居民身份。

這些愈發(fā)寬松的投資移民政策，正是為了應(yīng)對樓市的持續(xù)低迷。

官方數(shù)據(jù)顯示，香港房價(jià)在2024年下跌超過7%，已是連續(xù)第三年下跌，較2021年的高點(diǎn)累計(jì)跌幅接近30%。

香港二手房價(jià)及租金走勢

新加坡全球投資者計(jì)劃：

方案 A（企業(yè)投資）：投入1000萬新幣（約5620萬人民幣），在新加坡創(chuàng)辦或擴(kuò)張企業(yè)，同時(shí)新增至少30名員工。

方案 B（基金投資）：投入2500萬新幣（約1.4億人民幣）至政府認(rèn)可基金。

方案 C（家族辦公室）：管理資產(chǎn)總額2億新幣（約11.2億人民幣），并至少在當(dāng)?shù)赝顿Y5000萬新幣。

停留及永久權(quán)：投資完成后即可申請新加坡永久居民，家屬包括配偶及未成年子女。

與香港的“撤辣”救市形成強(qiáng)烈反差，新加坡投資移民門檻的不斷提高，其底氣正源于一個全面“過熱”的市場。

這種“過熱”體現(xiàn)在居民生活的方方面面，房價(jià)是首當(dāng)其沖的。

2024年，新加坡私人住宅價(jià)格全年上漲3.9%，雖然增速相比前一年6.8%有所放緩，但市場熱度不減，第四季度更是環(huán)比上漲2.3%，創(chuàng)下全年季度漲幅之最。租金同樣水漲船高，專家預(yù)測2025年私宅租金可能再漲3%。

新加坡房價(jià)走勢

除了住房，新加坡的生活成本也全面上漲。

一張被稱為“全球最貴鐵皮”的擁車證（COE）價(jià)格突破12萬新元（約65萬人民幣），這意味著在新加坡買一輛普通家用車，成本是在中國的數(shù)倍。

此外，公共交通、打車費(fèi)用、食品價(jià)格乃至國際學(xué)費(fèi)都在上漲，讓許多居民感嘆“月月入不敷出”。盡管2024年整體通脹率有所回落，但民眾對生活成本的切身感受依然強(qiáng)烈。

由此可見，兩地投資移民政策的一松一緊，正是各自市場一冷一熱的直接體現(xiàn)。

單從投資移民的最低資金門檻來看，新加坡（約5620萬人民幣）已經(jīng)是香港（約2700萬人民幣）的兩倍以上，為何分化如此之大？

02

為了找出答案，我們拉出更多數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)對比。

先看家族辦公室數(shù)量。

家族辦公室被視為全球“聰明錢”的風(fēng)向標(biāo)。

2018年，新加坡家族辦公室數(shù)量僅45個，到2019年已接近200家，2024年已經(jīng)超過2000家。

數(shù)據(jù)來源：新加坡會計(jì)和企業(yè)監(jiān)管局

香港方面未找到歷年數(shù)據(jù)，但是2022年，德國投資公司 Deloitte 的市場研究指出，香港單一家族辦公室數(shù)量已突破 2700 家。

2024年香港吸引了50多家新的單一家族辦公室。

由此可見，香港依然擁有存量優(yōu)勢，但新加坡展現(xiàn)了驚人的增長速度。

下面是香港、新加坡近七年的人口數(shù)據(jù)：

數(shù)據(jù)來源：世界銀行、香港特區(qū)政府

人口，尤其是高凈值和高技能人才，是城市競爭力的核心。人口的凈流入或凈流出，直接反映了城市的吸引力。

很明顯，香港的人口是從2019年開始下滑的，從2019到2022年減少了16.2萬人。

2023-2024年香港人口大幅攀升，得益于持續(xù)推進(jìn)的各類人才引進(jìn)計(jì)劃，兩年增長18.8萬人。

據(jù)最新數(shù)據(jù)，近兩年香港各項(xiàng)人才入境計(jì)劃共收到超過38萬宗申請，批出接近24萬宗，期間共有約16萬名人才攜同家人抵港。

新加坡人口的變化在2021年，經(jīng)歷了自1950年以來的最大同比跌幅，總數(shù)下降約4.1%至545.4萬人，最主要影響是疫情。

但是從2021-2024年，新加坡新增人口58.6萬人，增幅約10.7%，對比香港這個增量相當(dāng)可觀。

下面是香港、新加坡近七年的航空客運(yùn)量數(shù)據(jù)：

數(shù)據(jù)來源：香港機(jī)場管理局、新加坡樟宜機(jī)場集團(tuán)

國際機(jī)場的客運(yùn)量是衡量一個城市作為全球商業(yè)、旅游和交通樞紐地位的晴雨表。

受疫情影響，2019-2020年新加坡樟宜機(jī)場和香港國際機(jī)場的客運(yùn)量都大幅下滑，此后慢慢恢復(fù)。

但存在一個區(qū)別，新加坡樟宜機(jī)場在2024年已經(jīng)恢復(fù)到疫情前航空客運(yùn)量的99.1%。

而香港國際機(jī)場2024年的航空客運(yùn)量僅恢復(fù)到疫情前的74.2%。

這表明新加坡更快地抓住了后疫情時(shí)代的機(jī)遇，鞏固了其在東南亞的門戶地位。

下面是香港、新加坡近七年的集裝箱吞吐量數(shù)據(jù)：

數(shù)據(jù)來源：香港海運(yùn)港口局、新加坡海事及港務(wù)管理局

港口的集裝箱吞吐量是衡量全球貿(mào)易活躍度和一個地區(qū)在供應(yīng)鏈中地位的硬核指標(biāo)。

數(shù)據(jù)也一目了然，從2018年開始，香港和新加坡呈向下和向上趨勢，兩者走出了一條清晰的“敞口”曲線。

相比于2018年，新加坡集裝箱吞吐量增幅12.3%；同時(shí)間段香港減幅30.2%。

透過以上幾組數(shù)據(jù)，我們不是為了證明香港和新加坡孰強(qiáng)孰弱，而是發(fā)現(xiàn)了一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)——2019年。

03

2019年是理解香港當(dāng)前局勢的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

這一時(shí)期，香港同時(shí)面臨多重挑戰(zhàn)：外部有持續(xù)加劇的中美戰(zhàn)略博弈，內(nèi)部則經(jīng)歷了“修例風(fēng)波”與隨后的疫情沖擊。這些因素的疊加，深刻改變了外界對香港的預(yù)期。

內(nèi)外環(huán)境的劇變，給香港帶來挑戰(zhàn)的同時(shí)，也帶來機(jī)遇。

首先，在國家戰(zhàn)略層面，香港的金融中心地位獲得進(jìn)一步鞏固。

從中央到金融監(jiān)管高層，多次在公開場合強(qiáng)調(diào)“鞏固和提升香港國際金融中心地位”。這并非空話，而是伴隨著一系列“政策大禮包”的落地。

比如在資本市場，隨著中概股在美國面臨的監(jiān)管壓力和地緣政治風(fēng)險(xiǎn)加劇，“回港上市”已從備選方案成為首選路徑。

香港交易所為此積極改革，優(yōu)化上市規(guī)則，為這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)回歸鋪平了道路。

相比新加坡、倫敦等其他市場，香港的優(yōu)勢是：

它不僅擁有與國際接軌的法律和金融體系，更背靠巨大的中國內(nèi)地市場，能通過“港股通”機(jī)制，直接獲得內(nèi)地投資者的資金支持，從而獲得更合理的估值。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至5月21日，港交所總共新上市23家公司，總共募資額653.25億元，分別較去年同期同比增長了35.29%和691.33%。今年以來的Ipo金額已超越2023年全年。

其次，在金融創(chuàng)新領(lǐng)域，香港也在積極布局穩(wěn)定幣。

穩(wěn)定幣，是與美元等法幣1:1錨定的數(shù)字代幣，其年結(jié)算量已可與Visa等傳統(tǒng)支付巨頭比肩。美國正試圖通過立法將美元穩(wěn)定幣納入監(jiān)管，以鞏固美元在數(shù)字時(shí)代的霸權(quán)。

面對這場全新的“貨幣戰(zhàn)爭”，中國選擇將香港推向全球競爭的最前線。

目前香港金管局已迅速行動，不僅推出了“穩(wěn)定幣發(fā)行人沙盒計(jì)劃”，吸引了渣打銀行、京東科技、螞蟻集團(tuán)等重量級玩家入局，更通過了《穩(wěn)定幣條例草案》，為穩(wěn)定幣的合規(guī)運(yùn)營鋪平了道路。

通過在香港發(fā)行合規(guī)的離岸人民幣穩(wěn)定幣，可以讓全球用戶和企業(yè)便捷地持有和使用人民幣進(jìn)行交易和投資，讓人民幣國際化更具滲透力。

對于“一帶一路”沿線的商戶，或者從事國際貿(mào)易的企業(yè)，當(dāng)使用港元乃至離岸人民幣的穩(wěn)定幣進(jìn)行結(jié)算時(shí)，這些資金流都將匯集于香港。

新加坡的“加辣”與香港的“撤辣”，是兩大金融中心在當(dāng)前格局下不同價(jià)值邏輯的鮮明體現(xiàn)。

新加坡的價(jià)值，在于其成功塑造的、獨(dú)立于大國博弈之外的“避險(xiǎn)天堂”形象，但能否長期保持中立，誰又能保證呢？

而香港的價(jià)值，是與中國經(jīng)濟(jì)的崛起深度綁定的。無論是全球資本想要分享中國發(fā)展的紅利，還是中國資本需要走向世界，香港都是那個無法繞開的“超級接口”。

從這個層面看，只要中國持續(xù)向上，香港的繁榮就永不落幕。