今年，寧波哪些板塊不能碰

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不識廬山真面目，只緣身在此山。

當我們身處底部時，我們往往不知道自己身在底部。

有一個阿瑪拉定律：人們總是容易高估一件事情的短期效益，而低估它的長期影響。

比如AI，chatGPT剛出來時，輿論鋪天蓋地，感覺生活馬上就要被顛覆了，過了兩年發現生活并沒多少變化，該吃吃該喝喝，于是把AI給忘了。

但到去年底，隨著Deepseek的爆火，人們才有驟然驚覺，AI已經可以干這么多事，而且很多人工事實上已經被它取代了。現在用AI完成一項工作（比如寫一個方案），速度比人工快了上百倍。

房地產當然也有這樣的例子，“房住不炒”剛提出時，大家以為風向要立轉了，2017-2018年有很多開發商著急出貨（如李超人），萬科甚至喊出了“活下去”的口號。

但之后大家發現也不過如此嘛，接著奏樂接著舞，直到2021年雪崩時，才記起這四個字來，其時已經提出4年了。

顯然，當初行業高估了“房住不炒”的短期效應，但嚴重低估了其長期效應。

相似的狀況在去年9月底再次出現，這次重大轉折的表述也是四個字“止跌回穩”。同樣的，去年10月的成交爆發也呈現出短期高估的現象，但現在又有很多人開始懷疑政策的效果了，甚至今年的政府工作報告再次重申止跌回穩（這是國家層面的第三次），民間幾乎無動于衷。

大量的人還是認為：房價不可能止跌，前途熊路漫漫。

老司機對于寧波房價的止跌回穩明確樂觀，我認為2025政策的效果會顯著體現，事實上新房、部分次新房已經在上漲的路上，許多樓盤的最終成交價較去年三季度都有顯著縮小。

促成止跌回穩的條件越來越豐富，利空早已出盡，而利多的消息正越積越多。

第一個有利條件是土拍，今年開年兩塊地順利出讓，并且地價都創下新高，給樓市以很強的信心支撐。從開發商踴躍報名，到后的成交價，地價底算是明確了。

去年半年時間都沒有賣地，其實地方財政的壓力是很大的，但即便如此也沒有甩賣，地價堅挺的保持在既有水平之上，是出乎很多人意料的。

看跌的人都認為，土地賣不掉一定會降價。

為什么地價能堅持不降？首先當然是為了維護房地產市場的穩定，地價一降房價更加支撐不住。但更重要的是維護國有資產的價值——土地是每個地方最大的資產，地價穩定，意味著地方政府的資產得到了保值。

其次則是為了守住不發生系統性風險的底線，這也是中央三令五申劃下的紅線，土地是很多地方債務的抵押物，抵押物貶值，會給金融系統帶來系統性風險。

維護地價穩定的難度并不大，因為土地是獨家供應的，絕對的壟斷保護了地方政府的定價權。如果市場不接受，則土地交易暫停。

去年的經濟工作會議也重申，要嚴控增量，優化存量，高層也不鼓勵庫存大的城市再繼續賣地，所以多數城市出現了土拍暫停，繼而凍結了地價。

第二個有利條件是庫存在持續減少，去年四季度以來，每個月新盤銷量均大于供應量，新盤庫存在持續減少。

曾經驚為天量的二手房庫存，也快速回落到了95000套附近（六區），與最高峰時相比，庫存減少了20000套，并且還在持續減少。

庫存繼續減少是大概率，高峰時期的樓盤陸續都已經在二手市場掛牌，未來沒有庫存明顯增加的壓力了。

開年以來，二手房成交持續保持活躍，3月實際成交可能超過5000套，一些二手房價出現了反彈，大部分小區的房價維持低位穩定。

當然也有破位走勢的，江北云江灣安置房交付，迅速拉低周邊二手房價；駱駝情況也很類似，隨著新一批安置房投放市場，二手房價還在創新低。

但沒有受到安置房沖擊的板塊，如鄞州歡樂海岸、江東金茂府、楊柳郡、中旅城、海語府、萬象華府等，成交價格已經明顯企穩。

總有人拿出某樓盤跌價的個案來跟老司機理論，試圖證明房價還在下跌，這是典型的以偏概全。

寧波有樓盤還在跌嗎？當然有，就如上文我提到的有安置房交付的板塊，跌幅還很明顯。

如果你剛好要在這些板塊買房子，那么恭喜你，再等可能還會更便宜。但用這些板塊來證明其他板塊也會跟跌，那是說不通的。

現在很多板塊的成交價，已經比去年三季度要高了。

很多人買房，既想它便宜，又想它保值增值，這其實有點勉為其難，就像想找個如花似玉的女朋友，又希望她勤儉持家一樣。

在止跌回穩的大背景下，如果一個板塊還在持續下跌，其實是要小心的，它意味著這個板塊存在嚴重問題。

歸根結底的問題是供求，一段時間內供應量太大，而需求不足，問題就非常大，譬如板塊內有大量安置房集中投放，或者投資盤大量交付，這樣的板塊盡量要回避。

寧波這樣的板塊還有哪些？