萬科還債記：一邊ICU蹦迪，一邊喊“我還能再借500億”

　　萬科，又雙叒叕要還錢了！這次能不能過關，我們拭目以待。

　　第三筆債務來襲：萬科又雙叒叕要還錢了

　　萬科又傳出來新消息，2月25日，萬科即將兌付年內第三筆公開債“22萬科MTN003”（金額20億，利率3%）。至此，2025年開年短短兩個月，萬科已連還三筆債（另兩筆為1月27日的“22萬科MTN001”和2月16日的“22萬科MTN002”），合計金額70億。

　　表面看，這節奏堪比“還債馬拉松冠軍”，但別急著鼓掌——萬科全年待還的公開債規模高達326.4億，且2024年剛虧了450億，賬上現金僅剩797億，負債卻逼近萬億。

　　能不能如期還債？

　　這么密集的還債節奏，對于負債近萬億的萬科不能說沒有壓力。它這次到底能否如期還上債，是很多人關心的問題。

　　十一郎的觀點是，短期內，能！

　　畢竟大股東深鐵集團剛掏了28億“零花錢”救急，國資背書下銀行也喊話“全力支持”。但長期看，萬科像極了“拆東墻補西墻”的極限玩家：一邊賣資產（如轉讓紅樹灣項目49%收益權），一邊搞Pre-REITs基金（和險資聯手盤活長租公寓），一邊還要祈禱樓市回暖多賣幾套房。

　　一句話：短期靠輸血，長期看造血。

　　國資化：萬科的“速效救心丸”還是“安樂S”？

　　萬科這波危機，國資介入堪稱“教科書級救場”——深鐵董事長辛杰空降董事會主席，深圳國資委喊話“5萬億資產兜底”，連銀行都排隊表忠心。但國資化真是萬能解藥嗎？

　　無論怎樣，國資化，有著肉眼可見的好處：

　　1.信用背書：國資站臺，銀行放貸不手軟，險資也敢投16億Pre-REITs基金；

　　2.資產騰挪：深鐵接盤項目、注資輸血，幫萬科輕資產轉型（比如廈門長租公寓從“重資產持有”變“輕資產運營”）；

　　3.債務緩刑：國資“以時間換空間”，讓萬科不至于被債務壓垮。

　　任何事情都是兩面的，光與影永遠保持一致。在享受國資化的便利的同時，萬科也要承受國資進駐后的疼痛。

　　很明顯，萬科目前的風險也相當嚴峻。

　　首先是業績黑洞：2024年虧450億，賣房毛利率暴跌，靠賣資產能撐多久？

　　第二是公司管理層大洗牌帶來的管理撕裂：郁亮退居二線，深鐵系高管上位，昔日“職業經理人帝國”變“國資分公司”，內部磨合恐成新雷；

　　另外就是大環境的拖累，房產行業下行帶來的危機重重。樓市若繼續躺平，國資再有錢也填不滿萬億負債的坑。

　　說白了，國資化是給萬科插上了“呼吸機”，但能不能拔管，還得看樓市爭不爭氣。

　　房地產多元發展的時代早已過去，彼時的萬科作為行業的龍頭，蓬勃發展。而如今的樓市成為了國資的天下，萬科也不得不混改。其實，萬科的劇本，早被深圳國資委改寫了。

　　萬科的故事，已從“民營房企標桿”變成“國資救市樣板間”。短期債務無憂，但長期生死仍系于兩點：

　　第一，時代的一粒灰落在個人頭上就是一座山。樓市是否能夠回暖，是萬科是否可以起死回生的最關鍵因素。一旦樓市回暖，韭菜們愿不愿意繼續接盤房子？這也是個問題。

　　第二個關鍵因素是萬科的資產是否可以盤活。風口之下，REITs、Pre-REITs都是香餑餑，而如今，能否把這些“磚頭”變成“鈔票”，能否把“不動產”讓它動起來，是萬科活過來的又一關鍵。

　　萬科這波危機還沒過去，萬科是否能最終得救，還是要看能不能重塑自身造血功能，最終，還是市場說了算。

　　至于國資化，它讓萬科從“破產邊緣蹦迪”變成了“ICU里跳廣場舞”——暫時死不了，但想出院？先問問樓市主治醫師同不同意。

　　不過，萬科若真挺過這關，建議出本書——《論如何優雅地薅國資羊毛》。