商學(xué)周報(bào)161｜房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)的法律研究

商法學(xué)周報(bào)，系法律商業(yè)雙驅(qū)動的萬程通商團(tuán)隊(duì)的每周固定學(xué)習(xí)會。本期分享的文章，系團(tuán)隊(duì)于2024年12月20日集體學(xué)習(xí)的文章。

我們認(rèn)為，法律人須以理論指導(dǎo)實(shí)務(wù)，以實(shí)務(wù)豐富理論，不可偏廢。但實(shí)務(wù)工作者常常為工作所累，少有時(shí)間研究學(xué)術(shù)理論。實(shí)務(wù)與理論的藩籬不破，于個(gè)人而言，是為成長的瓶頸，于法治建設(shè)而言，優(yōu)秀的理論不能被用于指導(dǎo)實(shí)務(wù)，優(yōu)秀的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)無法上升為理論。無論對哪一方，都是損失。

法律學(xué)術(shù)海洋之遼闊，實(shí)務(wù)法律人時(shí)間之碎片。兩者矛盾重重。一為逼迫自己緊跟學(xué)術(shù)潮流，提升自己的理論水平；二為取方家論證結(jié)論以求關(guān)注，展其問題路徑以便查閱。因此，我們將每周日上午的固定學(xué)習(xí)，形成“商法學(xué)周報(bào)”，以供分享交流。關(guān)注我們，獲取第一手專業(yè)學(xué)習(xí)資料。

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【正文】

00　　本期學(xué)習(xí)成果綜述

本期學(xué)習(xí)主題是“房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)的法律研究”。

第一篇文章提出了房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)在司法實(shí)踐中的困境，并建議通過明確行權(quán)期限、限縮“同等條件”和拓展救濟(jì)路徑等措施來解決這些問題。

第二篇文章詳細(xì)解釋了房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的成立要件、行使要件、法律性質(zhì)以及行使限制，并強(qiáng)調(diào)了其作為形成權(quán)的法律效力。

第三篇文章分析了在不同情況下承租人優(yōu)先購買權(quán)受侵害時(shí)的法律后果，并探討了承租人應(yīng)如何獲得有效的法律救濟(jì)。

01　　論房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的適法困境與紓解

【來源】《太原理工大學(xué)學(xué)報(bào)（社會科學(xué)版）》2024年第4期

【作者】黃永鎮(zhèn)

【摘要】房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)界定為形成權(quán)。優(yōu)先承租權(quán)制度在司法實(shí)踐中面臨的困境主要包括出租人是否繼續(xù)出租的意愿難辨別且可變動、同等條件難把握且易延展和救濟(jì)乏力。對此，可以從明確行權(quán)期限、限縮“同等條件”和拓展救濟(jì)路徑著手進(jìn)行紓解。明確行權(quán)期限使出租人的主觀意愿受到客觀規(guī)制。

“同等條件”的認(rèn)定采“相對同等說”，在租金、支付方式和租賃期限上保持絕對的同等，其余因素則以社會一般人的標(biāo)準(zhǔn)判斷是否顯著影響出租人經(jīng)濟(jì)利益和是否真實(shí)合理從而決定是否保持同等。該權(quán)利作為形成權(quán)具有不可侵性，行權(quán)后僅有相對效力，承租人在合法占有房屋或已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)時(shí)有程序法上的履行合同優(yōu)位；當(dāng)出租人履行其與第三人的租賃合同時(shí)，承租人因履行基礎(chǔ)喪失而無法要求繼續(xù)履行，但可以主張賠償損失。

【學(xué)習(xí)總結(jié)】

1.文行權(quán)期限具體化：建議將優(yōu)先承租權(quán)的行權(quán)期限設(shè)定為一年，超過此期限未行使的，該權(quán)利自動消滅。

2.同等條件的具體界定：在租金、支付方式和租賃期限上必須保持絕對同等，其他因素如房屋用途、合同解除條件等應(yīng)以是否顯著影響出租人經(jīng)濟(jì)利益為標(biāo)準(zhǔn)來判斷是否需要同等。

3.救濟(jì)路徑的具體措施：當(dāng)出租人違反優(yōu)先承租權(quán)時(shí)，承租人可以要求賠償損失，包括因無法繼續(xù)租賃而產(chǎn)生的搬家費(fèi)用、臨時(shí)安置費(fèi)、中介費(fèi)等。

4.形成權(quán)的行使效果：承租人一旦行使優(yōu)先承租權(quán)，即在雙方之間形成新的租賃合同，出租人不履行時(shí)，承租人可以直接請求法院保護(hù)。

5.程序法上的履行合同優(yōu)位：承租人在合法占有房屋或已辦理登記備案手續(xù)時(shí)，具有優(yōu)先履行合同的權(quán)利，即使出租人與第三人簽訂了租賃合同。

02　　《民法典》第726條（房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)）評注

【來源】《清華法學(xué)》2023年第4期

【作者】戴孟勇

【摘要】房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的成立要件包括房屋租賃合同生效且存續(xù)、房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移給承租人占有，行使要件包括出租人出賣租賃房屋、承租人以同等條件表示購買。房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的，承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)。承租人優(yōu)先購買權(quán)屬于形成權(quán)，自承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的意思表示到達(dá)出租人之時(shí)起，就在雙方之間成立以同等條件為內(nèi)容的房屋買賣合同。在由此形成的出租人與承租人、第三人的雙重買賣關(guān)系中，如果房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移給第三人，法院可以判決出租人向承租人履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)。

【學(xué)習(xí)總結(jié)】

1.成立要件的具體內(nèi)容：承租人優(yōu)先購買權(quán)的成立要件包括房屋租賃合同的有效存續(xù)和房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移給承租人占有。

2.行使要件的具體內(nèi)容：承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的要件是出租人實(shí)際出賣房屋，且承租人需以同等條件表示購買。

3.形成權(quán)性質(zhì)的具體體現(xiàn)：承租人行使優(yōu)先購買權(quán)后，即在雙方之間形成房屋買賣合同，該合同具有債權(quán)性質(zhì)，不具有對抗第三人的效力。

4.行使限制的具體情形：房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或出租人將房屋出賣給近親屬時(shí)，承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán)。

5.法院判決權(quán)的具體應(yīng)用：在出租人與第三人的買賣合同未履行完畢時(shí)，法院可以判決出租人向承租人履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)，優(yōu)先保護(hù)承租人的利益。

03　　再論侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的救濟(jì)

【來源】《政法論叢》2020年第1期

【作者】楊會

【摘要】出租人未通知承租人直接將租賃房屋出賣給買受人而承租人事后知悉的，他應(yīng)當(dāng)向出租人主張行使優(yōu)先購買權(quán)，這是其獲得法律救濟(jì)的前提。承租人主張優(yōu)先購買權(quán)后，他能夠獲得法律救濟(jì)的程度或法律后果取決于買受人是否善意及房屋是否辦理物權(quán)變更登記。買受人善意并且與出租人辦理物權(quán)變更登記的，買受人取得房屋的所有權(quán)，承租人向出租人主張違約責(zé)任；買受人善意但未與出租人辦理物權(quán)變更登記的，出租人的履行決定房屋所有權(quán)的歸屬，未被履行方向出租人主張違約責(zé)任。

買受人與出租人惡意串通的，其買賣合同無效，出租人應(yīng)向承租人履行；買受人單純惡意但未進(jìn)行物權(quán)登記的，出賣人只能向承租人進(jìn)行履行；買受人單純惡意且進(jìn)行物權(quán)登記的，買受人取得房屋所有權(quán)。

【學(xué)習(xí)總結(jié)】

1.主張優(yōu)先購買權(quán)的具體條件：承租人在知悉出租人未通知即出售房屋后，必須在合理期限內(nèi)主張行使優(yōu)先購買權(quán)，否則視為放棄。

2.善意買受人物權(quán)變更登記的具體效力：如果買受人善意且已完成物權(quán)變更登記，承租人不能主張優(yōu)先購買權(quán)，只能要求出租人賠償因無法繼續(xù)租賃而產(chǎn)生的損失。

3.惡意買受人未登記的具體履行優(yōu)先：如果買受人惡意且未辦理物權(quán)變更登記，出租人應(yīng)優(yōu)先向承租人履行，承租人取得房屋所有權(quán)。

4.惡意串通的具體合同無效：買受人與出租人惡意串通的，其買賣合同無效，出租人應(yīng)向承租人履行，承租人取得房屋所有權(quán)。

5.單純惡意買受人物權(quán)登記的具體保護(hù)：如果買受人單純惡意但已完成物權(quán)變更登記，買受人取得房屋所有權(quán)，承租人無法主張優(yōu)先購買權(quán)，但可以要求出租人賠償損失。