央企都頂不住了，中交地產首次虧損超16億！

在這輪地產寒冬中，作為央企中交集團旗下唯一A股地產上市公司，中交地產也頂不住了。

中交地產4月7日披露的2023年年報顯示，2023年該集團實現營業收入324.68億元，較上年降低15.59%，實現利潤總額-8.06億元，實現歸屬于上市公司股東凈利潤-16.73億元。

值得注意的是，這是在這輪地產寒冬中，中交地產首次出現虧損。

如果從凈利潤的下降來看，這是中交地產連續五年出現盈利下滑。

當然，在地產寒冬中，能夠堅持到現在，已經實屬不易。

中交地產表示，導致2023年歸屬母公司凈利潤虧損的原因有三點：

2023年度達到交付條件的貨值同比減少，房地產銷售結轉收入同比減少；

公司結轉項目結構變化等影響，房地產開發業務本期交付項目毛利率下降；

公司部分房地產開發項目存在減值跡象，報告期計提金額同比有所增加。

銷售面積和金額來看。

2023年，中交地產實現簽約銷售面積179.66萬平方米，較上年同期降低8.23%，實現簽約銷售金額373.61億元，較上年同期降低18.57%；

銷售回款449.79億元，較上年同期降低0.23%；

代建業務在2023年度新簽貨值114.63億元，實現代建回款0.52億元。

從具體銷售來看，華中地區、西南地區毛利率下滑嚴重，西南地區毛利率夸張的降低到1.93%。而西北地區則神奇的出現了毛利率增加15.78百分點的情況。中交地產未解釋原因。

而從其主要項目銷售來看，本期銷售金額居前的分別是天津春風景里（10.87億）、重慶中交中央公園（8.1億）、蘇州春映東吳（7.23億）、長沙鳳鳴九章（5.56億）。

同時，中交地產庫存量也出現翻倍增加。2022年為135億，2023年為311億，同比增長129.51%，中交地產解釋是因為本期竣備完工的項目有所增加。

除了庫存量攀升，中交地產的財務費用也出現翻倍。

2022年為3億，2023年猛增到6.98億元，同比增長131.71%。

中交地產稱是因為費用化借款利息增加了。

提到利息，中交地產的金融借款利息都不低，更為夸張的是，即便是在控股股東的借款利息，最高可達8%的利率。這個利率明顯高于銀行一大截。

中交地產曾就融資利率向深交所表示，控股股東方支付借款均為信用借款，無需明確具體用途，且在存在融資必要性的前提下，控股股東借款更為快捷、及時，因此利率相對銀行貸款較高。

據公告披露，截至2023年末，中交地產融資規模約610.28億元，融資途徑主要包括銀行貸款、債券、信托融資、控股股東借方借款，以及其他融資渠道；各渠道期末融資規模為271.55億元、77.4億元、264.23億元、162.44億元以及72.46億元。

數據顯示，截至2023年末，中交地產資產負債率為85.59%；該集團各渠道融資余額中，一年內到期債務規模分別為107.19億元、4.4億元、20.92億元、11.13億元以及26.71億元，合計170.52億元，而期末貨幣資金規模僅120.09億元，現金難以覆蓋短期債務。

與同行業其他央國企相比，中交地產的現狀與其過去幾年較為激進的發展策略有關。

也是受困于前幾年的跟風拿地，中交地產的資金壓力和存貨壓力都很大。

中交地產董事長李永前曾豪言壯語：2020年沖刺500億元2023年遠在千億元之上。

此后，中交地產拿地可謂四處落子。

數據顯示，2020年～2022年間，中交地產的土地購置款分別為535.80億元、388.02億元、234.37億元，而在2013年到2016年，中交地產拿地總額才近109億元。

持續大手筆拿地之后，是存貨的一路攀升，2020年-2023年分別為720.3億元、1089億元、1069億元。

很難想象，直到2023年，中交地產才醒悟過來，收緊拿地。

2023年，中交地產僅在成都、合肥獲取了2宗地，土地款總金額27.7億元，計容建筑面積21.53萬平方米。

截至報告期末，中交地產持有房地產項目117 個，土地總面積 1071.40 萬平方米，在建及待建面積 1200.98 萬平方米。

公開資料性顯示，中交地產在2013年到2016年的4年時間里，拿地總額才近109億元。

在對業績進行分析時，中交地產稱，目前房地產市場供求關系已發生變化，市場總量上供給充足，庫存項目需要進一步盤活。

同時，因城鎮化減速和新增人口減少，區域分化明顯。

房地產市場恢復仍依賴于購房者預期修復程度，新房銷售市場依然面臨壓力。

中交地產也認為自己存在多個風險。

主營業務整體毛利率有所下滑，產品溢價能力還不足；資產負債率偏高、商業運營整體專業能力偏弱。

對于后續，中交地產表示，梳理各類資產，分類施策，加速推進存貨去化與盤活；加大對在施項目的檢查力度，以點帶面提升品質，確保項目按時完成、保質保量達成竣備交付；堅持降存量、控增量的原則，落實過程管控，建立長效機制，擴大做實資產實效。