凌克退出，金地該何去何從

歲月不饒人，

我亦未曾饒過歲月 。

——木心

作者｜十一郎

來源｜地產十一言 （ID:dichanshiyiyan）

種一棵樹，最好的時間是10年前，其次是現在。

退出一家房企，最好的時間是10年前，其次是現在。

一個孩子養幾十年，在什么樣的情況下父母會選擇離開？一個企業從創始到輝煌再到衰落，是什么樣的原因讓創始之肱骨選擇退出？

10月16日晚，金地集團（下稱“金地”）發布公告，宣告64歲的凌克因身體原因請辭董事長等職務，由總裁黃俊燦代為行使公司董事長職務。

凌克辭去金地的一切職務，真的是身體原因嗎？是否預示著混合制的金地也開始爆雷了？

在行業下行趨勢并未扭轉的敏感關頭，凌克的這一舉動勢必會引來一番猜疑。

但無論如何，凌克的離去已成定局。隨著萬科王石、碧桂園楊國強、恒大許家印、龍湖吳亞軍等一眾大佬的陸續退席，凌克離職金地被一些媒體稱之為第一代地產大佬“最后的退席”。一時間，“金地凌克退休時間”成為業內討論的重要話題。

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靈魂人物退場

據說，今年5月凌克就萌生了離職退休之意。 我們也從種種跡象可以看出，凌克的退出是思慮再三的。

一位接近金地的人告訴十一郎，凌克的身體的確不好。在2015年的一次心臟檢查中，凌克出現了T波倒置的異常，這有可能導致突然失憶和昏厥。

金地集團表示，作為公司創始人之一，凌克對公司有著深厚的感情，辭職確實是因為身體原因，而黃俊燦代為行使董事長職務，也是正常的管理團隊交接，對公司經營不會產生重大影響。

身體不好，的確是客觀因素。但已經過了退休年紀的凌克，選擇此時退出，卻也難免引來猜疑。

十一郎注意到，按照正常流程，在6月29日召開的第十屆金地股東大會，凌克退休一事并未提上日程。要知道，金地的董事會是三年一換屆的，如果凌克在6月份之前就已經決定辭職，第十屆股東大會不可能不討論此事。

凌克退出之所以成為行業的熱點話題，不僅是因為此時行業處在敏感關頭，更是與其個人的魅力分不開的。

33歲進入金地的凌克，從深圳市上步區工業村建設公司的二級企業商貿公司（金地前身）業務員一路做到金地總經理，39歲就當了董事長，42歲把金地送上了A股 。

他讓金地獲得了房地產開發資質，年銷售額做到了2000億以上，讓金地成為首批全國性型布局的房企，躋身TOP10地產商之列，與招商、保利、萬科并稱為“招保萬金”。

從2001年上市至2021年，金地集團的銷售額從5.34億元提升至2867億元，20年間足足增長了536倍。這都與凌克的領導密切相關。

行業發展的黃金時期，地產第一代掌門人已完成了造富使命，而今無論是留守公司還是另有其他，都是個人選擇，無可厚非。

但選擇此時退出，的確對金地和行業的預期都不是好事，第二天金地的股債雙殺就是明證。

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變動悄然開始

凌克的離職，可謂“突然”，但也是有跡可循的。

十一郎查閱工商資料發現，今年7月以來，凌克密集辭任金地旗下企業的董事長職位，包括穩盛股權基金、金地投資管理等。

7月4日，凌克辭去穩盛（天津）投資管理有限公司（下稱“穩盛”）董事長職位?！胺€盛投資”是專注于中國房地產市場投資的私募基金管理公司，為金地集團全資持有。

之后9月7日，凌克辭去穩盛投資的香港平臺公司董事職位；9月21日辭去穩盛投資內地重要子公司“深圳市金地投資管理有限公司”董事職位。

另外，凌克還辭去了穩盛旗下的深圳市穩盛股權投資基金管理有限公司、深圳市穩勝企業管理有限公司、上海穩裕股權投資管理有限公司、深圳市金地投資管理有限公司的董事長職位，以及金地集團旗下的深圳睿金同德投資有限公司、北京金祥企業管理有限公司的董事長職位。

截至目前，凌克在金地商置還留有執行董事的職位，以及1.01%股份。但離職后的凌克與金地的關系，也僅此而已。

一直以來，凌克雖穩居金地董事長之位，但實際卻是一名無控制權的職業經理人。他曾在2018年一次采訪中表示：“這個公司不是我的。作為職業經理人，做事情還是要先問問股東?！苯刂?022年底，其在金地的持股比例為380.84萬股，持股比例不足萬分之八。

凌克不僅之于金地，甚至之于房地產行業，都是有故事的。公開資料顯示，凌克是中國房地產協會副會長兼科技分會會長，他敬畏房地產周期，對行業發展看法都頗具預見性。

坊間傳言，凌克只是職業經理人，其辭職或與大股東有關。大股東富德生命人壽和管理層之間產生了較大的隔閡和分歧，致使股東話語權缺失，讓利益板結。

金地是一家混合所有制企業，股權結構復雜和分散，有較大比例股價被保險產品持有。

金地前身是深圳福田國企。富德生命人壽和大家人壽通過持續十年的舉牌，目前分別擁有29.83%和3.65%金地股份，這讓金地變為有險資背景的房企。第二大股東為深圳市福田投資控股有限公司，持股比例7.79%。減持后的大家人壽持有3.65%的權益。這讓金地成為一家沒有實際控制人的房企。

沒有控股股東的狀態，前后持續十六年時間。因此金地實際控制權一直掌握在以凌克為主導的職業經理人手上。

凌克辭任，讓資本市場頗為擔憂。對于金地來說，還在探尋安全上岸的路上。

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現實搖搖欲墜

旭輝、碧桂園暴雷，還沒躺平的民營上市房企幾乎只剩兩三家。半國企遠洋出險，暴雷的火輪蔓延至混合所有制企業。

有業內人士認為，董事長退居二線或退休可能是房企暴雷前的四大信號之一。

一貫內斂低調的金地，開始被放在聚光燈下。數據顯示，金地年內公開市場到期債務僅剩11月到期的20億中期票據，理論上已過償債高峰期，

金地只有三成有息負債來自公開市場，近七成來自銀行貸款。

據金地中報數據，截至2023年6月末，公司有息負債合計1096億元，較2021年末下降12.7%。金地經營活動產生的現金流量凈額僅2.14億元，同比下降96.51%；一年內到期流動負債與短期借款合計金額超414億元，在手現金則為460.8億元，勉強覆蓋短債?，F金流硬還債務的金地，在生扛。

但這并沒有算上隱藏在水下的表外負債，金地的小股操盤背后有信托身影，有明股實債的風險，這部分規模近50億元。

面對2024年，金地難言輕松。十一郎發現，長期借款內要求兩年內還款的也不少。境內債方面，企業預警通顯示，截止最新，金地債券存量規模250.84億元，債券17只。其中，私募債7.89億元，占比3.15%。至2024年底，到期債券約為208.35億元。

境外債方面，金地只有一筆4.8億美元債于明年8月到期，票面利率4.95%。

在銀團放貸意愿差，無法借新還舊的情況下，金地憑借一二線城市銷售現金流、拿地借開發貸等手段撐到現在。

從金地上半年現金流量表看出，經營性現金流流入主要項目——“銷售商品、提供勞務收到現金”有363億，比上一期增加30億。

某投資機構人士表示，如果市場穩定在2022年水平，盤了一下資產、測試了現金流，得出了金地明年年中之前問題不大的結論。

但凌克辭任后的10月17日，金地股價快速觸及跌停，股價創近5年新低；另外，“16金地02”“21金地01”“20金地01”跌超20%，觸發臨時停牌。這也意味著，資本市場對金地經營情況表示擔憂。

金地經營質量如何？財報顯示，今年上半年金地實現營收68.56億元，同比3上升31.10%；歸母凈利潤15.32億元，同比下降22.24%。

十一郎算了下，如果市場比2022年下行30%，金地將有46億資金缺口。8月流出的調研報告中稱：“基于現狀，公司將不再堅持保利潤，開始加大各區域銷售回款促進力度，包括車位、底商和尾盤在內的700億滯重資產。金地商置和金地物業尚未進行抵押或出售，仍有余力，沒有到山窮水盡地步?！?/p>

但賣資產、借新還舊解決不了根本問題。

并且，金地手上經營性物業并不是很能打，出租率偏低，數量也不多。財報數據顯示，金地能抵押的持有型物業大部分已經抵押，僅剩余零散物業的數十億空間。

融資路子也不樂觀。根據WIND數據，金地主要債券收益率均在30%以上，但2023以來尚未在境內成功發行債券。

從20金地01的債券價格走勢可以看到，2022年金地就有一輪債券下跌，只是伴隨金融支持房地產16條出臺，金地債券價格逐步回歸正常水平，2023年9月中旬以后，金地債券價格再次跌破50。

最重要的是，銷售持續不能回暖，那么融資端支持撐不了多久，所以當下最主要的問題，是銷售問題。今年 1-9 月公司累計實現簽約金額1219.3億元，同比下降25.23%。土儲質量也不高，西安、昆明等城市去化周期在8年以上。

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探尋上岸路徑

金地如何活下去？ 成 為凌克辭任后最大的不確定。

只要行動，就有機會。

第一，金地和廣東險資和國資股東溝通求助了。

根據8月流出的調研報告，金地管理層否認溝通求助傳聞，并稱：“公司大股東為富德生命保險和福田國資，但大股東意愿低，二股東股比少，公司職業經理人特征持續數十年，沒有救助基礎?！?/p>

在富德生命人壽掌舵人張駿重新活躍起來后，凌克卸任似乎是一場必然。股權大戰帶給金地管理層的陰影還未消失。

自2016年起，富德生命人壽的保費規模持續負增長。2016年至2018年凈利潤分別為-50.61億元、-7.79億元以及-5億元。2019年實現凈利潤19.82億元，2020年凈利潤下滑至1.86億元。截至目前，其2021年、2022年年報一直處于延期披露狀態。

險資拋售股票，急流勇退也是趨勢。指望大股東并不現實。

好在二股東續命來了。9月，金地稱，公司正與深圳市福田投資控股有限公司商討，福田投控根據區域發展需要研究為金地在公開市場發行的公司債券或中期票據提供擔保等增信措施。

第二，總裁黃俊燦透露，“當前需求端政策支持力度非常大，對于引導房地產市場預期和信心回暖有明顯幫助，公司也將持續專業精進，提升經營敏捷度，靈活應對市場的變化?！?/p>

有金地的朋友說，總部對運營的節點要求和重視程度比過去高多了，內部考核也嚴格多了。十一郎認為，公司生存的背后是千萬個體和家庭。

接下來，就看市場機會和金地自己了。

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