碧桂園結局大猜想

當愚人來找你商量事體，

你別費精神——

他早就定了主意的。

——木心

作者｜十一郎

來源｜地產十一言 （ID:dichanshiyiyan）

最近碧桂園的消息有點多，上周五（13日）早晨有小作文流出，說楊氏父女步了許家印的后塵，被抓了。

當時看到這個小作文還是挺震驚的，不過當天十點多就看到楊老板罕見公開路面的新聞，心里不覺松了口氣。

在當下多數擺爛的房企里，宇宙第一大房企掌門人楊老板的姿態也不太好看，前有轉移資產到公益基金，后有境外債逾期要賣私人飛機來還債。這些似乎都透露著，碧桂園也到了爆雷的臨界點，只是沒公開而已。

楊老板會不會成為下一個許老板？

碧桂園會不會成為下一個恒大？

這個問題應該是現在關注房地產人士討論的熱門話題。

計劃是上周末要跟大家聊聊這個話題的，無奈十一郎自己和家人都被北京這波流感襲擊，拖到了現在才出稿。大家要保重自己的身體哦~

01

DICHAN SHIYIYAN

自救與“逃跑”

不知道是誰在“編排”，楊氏父女“被抓”的小道消息傳的很快。碧桂園的公關這次的動作更快。從謠言流傳到楊國強的公開現身，也就幾個小時。

對于始終不愿在公眾露面的楊國強而言，這次的“現身說法”行動迅速，這反而讓眾人“嗅出”碧桂園的處境——確實到了“生死關頭”。

10月13日早間，碧桂園在其官方微信公眾號發布一則《楊國強、莫斌到順德北滘南平路項目工地調研指導工作》的文章。這是碧桂園新老交接后，創始人楊國強再次出現在公眾視野。不過，楊國強算是在總部大樓旁轉了一圈，該小區為順德首個帶裝修出售的人才社區。文章稱，10月11日下午，碧桂園控股集團創始人楊國強、總裁莫斌前往廣東順德北滘南平路以西地塊之二項目指導工作。該消息隱隱回應了“被抓”的傳聞。

向來“潔身自好”的楊老板，也開始下場自救了。

繼許家印賣私人飛機之后，楊老板也已售出一架私人飛機，另外一架正在出售途中。

十一郎查詢了私人飛機的價格，一般在6-10億。顯然，這樣的幾個小目標，于目前的碧桂園來說，都是救命的稻草。

楊氏父女的自救行動，不僅如此。

作為家族企業，楊老板用“股轉債”的騰挪方式，已經成為碧桂園最大的單一債權人。

此前楊惠妍套現碧桂園服務股票，繼而將近50億元資金借給碧桂園，可以看作是一次“股轉債”。此次3億美元的無息借款，仍然可以看作是“股轉債”。

截至6月30日，碧桂園上市公司欠楊氏家族52.6億元。楊老板已成為碧桂園最大的單一債權人。

52.6億元加上此次3億美元，以及持有的碧桂園5.75億美元債，楊老板持有碧桂園的債權超過110億元。

一手養大的公司到了生死之際，創始人吐出家底持有公司債權，也是民營房企最常見的自救方式。比如，2022年，孫宏斌也是提供了4.5億元無息股東貸款給“病危”的融創。

只是，再鼓吹大愛無疆的企業在緊急關頭也都會考量自身的生計。

碧桂園很擰巴。一邊是自救，一邊是“逃跑”。

面臨暴雷和違約的巨大風險，楊惠妍卻在7月30日向香港國強公益基金會捐資64億港幣。一開始，許多人云里霧里，看不懂這操作，企業還債都還不起，哪來的錢去捐款？

后來深挖一下就發現，這次股份的受讓主體“國強公益基金會（香港）有限公司”，是一家今年6月份剛成立的境外公司。

而他的創始成員是楊家三小姐，楊惠妍的親妹妹楊子瑩。

網友們紛紛表示，這不是妥妥的套現立場嗎？

從這件事情上來看，關于碧桂園的小作文大致是真的，他們做了兩手準備，一手準備躺平，一手捐贈做資產負債隔離。

除了楊氏的資本騰挪術，碧桂園服務總裁及執行董事李長江的辭職，也讓碧桂園利空出盡。

這位在2011年就入職碧桂園的物業“老兵”，經歷了宇宙第一房企最輝煌的時刻，也選擇此時離開，并在7月減持碧桂園服務322萬股股票，套現了2825萬港元。

雖然套現的額度不到李長江在碧桂園兩年的工資，但釋放了一個極其不好的信號。

7月21日，碧桂園多只債券應聲下跌。

自救和“逃跑”，是碧桂園面臨爆雷做出的兩個反應。外人很難分辨哪個是真心，哪個是表演。大部分時候，爆雷房企們都是在外部力量的推動下，不知不覺走向了一個無法回頭的深淵。

十一郎最近重新讀了遍《紅樓夢》，不由得感嘆，古往今來，大家族的興起與衰敗的路線不無二致，最后，都主打一個“樹倒猢猻散”。

02

DICHAN SHIYIYAN

93億美元境外債將整體重組

2022年7月開始，“怎么辦”就已橫在碧桂園的頭頂。那時，碧桂園開始向廣東省政府、深圳、惠州等求助，希望收購碧桂園沉淀資產，但無疾而終。

或許是心有余力不足，2022年，廣東省一般公共預算收入幾十年來首次下滑。其中稅收收入不足萬億，同比下降13%，政府性基金收入同比下降近4成。

最終，佛山城投為碧桂園的中債增提供了反擔保，順德回購了一批碧桂園人才公寓。

同年8月，佛山成立一支由副市長帶隊的專班，專門幫助碧桂園做協調政府資源、傳遞信息的工作。工作組進駐碧桂園后，要求楊家和直系親屬拿出自己和關聯企業海內外的家底，做好自己事情后，政府再考慮支持其發債。

2022年底，碧桂園有息負債2713億元，其中短期債務937億。而他們賬面上非限制現金1282億，能覆蓋短期負債。但碧桂園主動宣布現金流緊張，以及尋求債務重組。

這是一種利益最大化的自救行動，更是一種無奈。

碧桂園2023年3月30日2022年報業績會上，楊惠妍談起公司戰略轉型，要重返一二線，發力代建和智能建造。當然，他們搶不到地。現在北京的在售項目和世界，銷售并不理想。

2023年8月10日，碧桂園公布上半年詳細的虧損數據：凈虧損450億至550億。稱公司遇到了自成立以來的最大困難。

10月10日，碧桂園尚未支付某債務項下本金為4.7億港元的到期款項，該公司也預期無法如期或在相關寬限期內履行其所有境外債務款項的償付義務，包括但不限于已發行的美元債券項下的償付義務。而這些未付款項可能導致相關債權人要求相關債務的義務加速履行或采取強制行動。碧桂園再次重申了其債務化解整體思路。如何共商一個各方都能接受的重組方案，是重中之重。

Wind數據顯示，碧桂園目前存續公開美元債共有15只，本金約93億美元。今年內，公司主要面臨利息兌付問題，沒有美元債本金到期。于2024年到期債券2只，分別為將于2024年1月27日到期的9.65億美元債，及2024年4月8日到期的5.37億美元債。如果全部參與重組，碧桂園將創下房地產行業規模第二大的境外債重組案例，僅次于融創中國。

冰凍三尺，非一日之寒。債務之高，非一年所積。

數據顯示，2020年-2022年，碧桂園籌資活動中的現金流凈額呈大幅流出狀態，流出額分別為541.36億元、129.04億元和586.88億元。

在融資環境極其艱難的情況下，碧桂園堅持通過銷售回款及存量現金資源履行償付義務，當前集團銷售和融資面臨嚴峻挑戰，賬面可動用資金仍然持續減少。

過去三年，一直在還債的碧桂園境內幾乎融不到錢。而境外由于美聯儲加息，美債利率也持續走高，導致碧桂園“借新還舊”的游戲也玩不下去了。

而碧桂園現金流全靠銷售額裝點門面。市場眼見的一落再落，碧桂園的現金余額也不斷下降，2019年是2490億，2022年底縮水了將近一半。

2022年碧桂園想放棄利潤提高現金流，但毛利率跌了2/3，銷售額減少了3000億。

據碧桂園最新發布的未經審計經營數據，2023年1月至9月，碧桂園實現權益銷售金額約1549.8億元，同比下降43.9%，較2021年同比下降65.4%。其中2023年9月單月實現權益銷售金額約61.7億元，連續第六個月環比下降，同比下降80.7%，較2021年下降86.5%。三四線城市的買房人手中沒錢，碧桂園的現金流變得更加枯竭了。

靠銷售回款償還債務的難度看來還是很大?！耙詴r間換空間”幾乎是這輪地產行業周期調整中，所有進取型民營房企的化債思路。

9月19日，九筆公司債券本金共計約人民幣147億元的展期方案已獲得相關債券持有人的必要同意，債務到期時間整體延展三年。碧桂園稱展期為集團換來了集中精力恢復運營的時間與空間?！敝?，碧桂園境外債務重組提上日程。

03

DICHAN SHIYIYYAN

危機或將持續蔓延

自救的方法只能限于賣房子賣資產、降低費用嗎？楊老板更深知，如果沒有錢動工，那也很可能出現恒大一樣的情況，在各地的土地被無償沒收。如此一來，碧桂園的資產也會持續縮水，最終導致出現資不抵債的局面。

因此，楊老板在合作伙伴、員工利益、家族等多方維度上都吸取了很多教訓，也平復了很多風波。供應商款項上，碧桂園實施大面積推行抵房，大宗住宅積存地塊只要全款，價格都可以商量。連監管賬戶資金都在想盡辦法往外提。

但最直接的銷售沒有起色，即便有回暖，也仍然是杯水車薪。今年8月底，隨著政策利好不斷釋放，與碧桂園規模等同的龍頭房企銷售初見起色。受制于三四線的城市布局與貨值結構，目前的救市政策未能明顯惠及碧桂園。

2018年時，楊國強認為，一個項目從摘牌到開工最多40天就夠了。 彼時的碧桂園通過高周轉連續多年都是銷售之王。

2021年5月碧桂園銷售額還是600億元，而今年9月卻只有61.7億元，堪稱斷崖式下跌。

行業還在不斷調整，碧桂園三四線市場持續承壓，轉舵一二線的戰略尚未明顯起效。截至2022年底，碧桂園在三四線城市的合同銷售額占比仍高達60%。

碧桂園仍在“保交樓”壓力和還債困境中掙扎。

要想獲得一線生機，碧桂園和楊老板的出路在于真正保交付，而絕非暗地里繼續利益騰挪。

數據顯示，截至2023年9月30日，碧桂園及其合資企業和聯營公司年內累計交付房屋共約42萬套，累計交付面積約5112萬平方米，交付項目涉及31個省份、235個城市，部分項目實現提前交付。

碧桂園此前稱，今年計劃交付房屋70萬套左右。另有四五十萬套會在未來兩至三年內完成。

恒大暴雷引發的連鎖是，行業縮減5萬億銷售規模，上萬億的壞賬，還有數以萬計的工作崗位。

恒大目前在建項目是778個，但碧桂園是3121個，這些項目背后是65萬個家庭，65萬套預售房，更是數以萬億計的工程款項。

數據顯示，碧桂園欠供應商的錢還有近4000億，欠金融機構的錢還有2600億。

彭博社分析師說：碧桂園危機沖擊料比恒大更大。

但十一郎有個擔心，如果交付不能保證呢？危機又會蔓延多久？保交付任重道遠，希望楊氏父女能有誠意堅持，這也決定著碧桂園的生死存亡。

獸爺說曾問過救助民營房企的官員如何救助，對方給出了六個字的解決方案：市場化、法制化。

等待政府直接施救，顯然不太現實。

還有可能輸血的來源一邊是看銷售回款償債，一邊是看金融機構、政府、其他機構等的輸血程度。但這兩個維度不會太順利。

山窮水盡之時，那個白手起家的佛山老農民的結局會怎么樣呢？是否真的會像許家印一樣“被抓”？碧桂園的結局又會如何？是否成為下一個恒大？大家評論區見。

地產十一言內容矩陣發布平臺

地產，財經，買房，商務合作

歡迎勾搭

微信：wxjaini198410