房地產的至暗時刻即將過去

　　作者｜地產十一郎

　　來源｜地產十一言（ID:dichanshiyiyan）

　　這一波樓市的調整時間有點長。

　　一大波五花八門的舉措噼里啪啦下來后，硬是沒有收到預期效果。“通用版本”的救市政策來了，國慶節前房地產收到了3個大禮包，久違的中央統一調控政策出臺，讓房地產市場在低迷中尋得一縷曙光。

　　又一輪新政開始刺激樓市了——

　　多年沒有變動過利率的公積金貸款，利率也下降了。北京住房公積金熱線傳來消息，北京首套房的公積金利率已經下降到2.6%……

　　這還不夠，工行、建行、中行等國家六大行也給房地產融資做出了應有的貢獻，每家一個1000億的大禮包送上。

　　6000億的新增房地產融資，多少也提振了些許市場信心，讓困厄于資金的房企有喘息之機……

2022年，是房地產的至暗時刻； 2022年，也是調控政策的瘋狂時刻。

　　十一郎統計，2022年截至9月，年內房地產調控已經超過835次，而2021年同期只有482次，同比上漲接近73%。其中，9月單月超過135次，累計2022年房地產調控繼續刷新歷史紀錄。

　　這么多政策疊加起來，樓市是否要拐彎了？觸底觸了這么久是否該往上揚了？接下來的四季度，樓市會發生什么？

　　現在，做對后市的預判似乎不那么受人待見，有風險，但十一郎今天依然想跟大家探討下這個話題。

　　先拋出我的觀點。

　　業內很多人說，這一波過去，要么是徹底的觸底反彈，要么是持續的一蹶不振。

　　我的觀點傾向于前者。

　　只是，觸底反彈的力度，既不像上一輪那么瘋狂，也不像現在一樣萎靡不振。

　　打個比方吧，未來的樓市應是一枝枝水面的綠蘿，不同枝丫生長出不同的葉子。不同枝丫就是不同的城市，生搬硬套全國政策不可取，但如果對癥下藥，就會藥效明顯，且激發出很多有價值的養分來。

　　以北京為例，長在了好地段，生出了好配套，或是產業之上，或是稀缺生態；或是產品力夠強的項目，呈現一波豐收景象。

華曦府開盤兩小時249套房源售罄； 中建玖合府線上搖號412套房都找到了主人； 端禮著開盤熱銷49.54億、3季 度20.67億； 北京瑞府20.49億； 望京樾、北熙區、北清橡樹灣開盤大賣......

　　9月底十一郎還去看了個小而美的項目紫金書院，項目的可變戶型不是隨便說說的，還申請了專利，很是驚艷。 盡管有開發商名不見經傳、疊加產權時間影響，但近日收到項目反饋說，國慶7天到訪800人次，實現北部區域銷售金額第一名的好成績。

　　正是因為這些熱盤，讓北京9月新房成交環比上漲27%，同比上漲1%。

　　不可否認，這是政策、買房人、開發商等多方鉚足了勁贏下的一場“秋收”。在底部摩擦了一年多之久的房地產市場，太需要這樣熱鬧的場面了。

　　不管市場如何，不可否認的是，剛性需求依然存在。

　　被市場“教育”的猴精的買房人，一直觀望不出手，他們都在等風來。

　　這不，風來了。

　　從節前算起，我們數數最近全國釋放了多少給樓市松綁的政策。

　　先是 中央層面的——

　　又是要搞差別化住房信貸政策，又是要退稅，承諾居民賣房一年后再買房的可以享受退稅，又是下調公積金利率。

　　下調首套個人住房公積金貸款利率15bps，這是央行時隔7年多首次下調個人首套住房公積金貸款利率, 且都已降至歷史最低值。

　　“咚咚咚”三大組合拳，毫不含糊。

　　這可是來自中央部委的三政齊發呀。

　　然后 地方層面——

　　河北石家莊說，10月1日起擴大公積金貸款提取范圍，并且你用公積金貸款之后，你們家的四個老人都可以幫你們還貸；

　　
四川綿陽說，到明年6月30 日之前，在我這兒買房的朋友，財政給你補貼契稅哦，90方以下我全補，90-144方的補8成，144方以上的補5成；

　　
山東濟寧說，我給你降利率！10月5日開始，首套房貸款利率從4.1%降到3.95%，便宜程度直逼經營貸啊。

　　
四川的眉山市也說了，10月1日開始到今年底，在我天府新區買房的，財政給你每平方補貼200塊，我們再協調開發商給你再補300塊/平，快來！

　　北京直挺挺地站著說，我是不缺人來的，但我也要做好帶頭作用，來，公積金利率給我降到歷史最低，首套房只要2.6%！

　　看老大都降利率了，全國各地的兄弟們都紛紛加入，杭州、南京、成都等30余城下調了首套個人住房公積金貸利率。

　　你降公積金，我就降商貸！

　　湖北武漢、廣東清遠等多個符合條件的城市，下調了當地首套住房商貸利率，已降至4%以下。

　　另外，還有已有天津、南京、蘇州等多個城市落實財政部、稅務總局“930”新政，宣布執行換房退個稅。

　　是的，風來了。

　　這力度還可以。

　　據貝殼研究院數據顯 示，今年“十一”期間，貝殼50城二手房日均成交套數同比增長約54%，甚至超過了2020年同期水平。

　　這效果也不錯。

　　市場看起來正在慢慢回暖。

　　事實，也的確如此。

　　再把視角從宏觀層面拉到各個城市。

　　先說 一線城市。

　　北京政策一向特立獨行，有著風向標意義。深思熟慮過后，北京 搞了幾個適老項目，部分銀行可做接力貸，部分區域可能將“取消雙限”。

　　北京就像一枝綠蘿最實在的根部，雖然并不起眼，但卻是少有的房價增長、庫存不高的城 市。

　　接力貸緊跟的有海南、珠海、資陽、邵陽、石家莊、信陽等多地，支持公積金“一人購房全家幫”。

　　浙江寧波全面取消限購，二孩三孩家庭公積金連繳2年，首次申請公積金貸款買首套房的，最高貸款額度從60萬提到了80萬；

　　43座城市降低二套房首付比例， 主要集中于新一線、二線及三四線城市，包含天津、重慶、蘇州、廈門、福州等城市在內。并且，15個推行二手房指導價的城市中，目前絕大多數已取消該政策，其中西安、成都、寧波、紹興、廣州等13座城市已實質性取消。

　　……有用嗎？

　　當然了。

　　“非必要不出行”的國慶節，各地花式打折搶收。比如，強二線蘇州給出優惠福利的樓盤，數量明顯比之前多了很多，市場比較買賬，成交還算不錯。

　　不可否認，全國樓市一盤棋， 整體的氣氛依然不容樂觀，但也有星星點點的熱鬧可言。

　　有研究機構測算了積極和謹慎兩種情景下的房地產數據走勢，銷售端將于今年四季度至明年年初筑底，2023年增速在0.1%~2.8%。

　　接下來的樓市會怎么走？

　　有業內人士預測，四季度全國商品房銷售面積同比降幅或仍在15%左右，全年同比降幅或在20%左右。

　　十一郎也大膽猜測下:

　　在“金九不金”之后，銀十會銀。

　　無論從中央到地方，還是到市場，又或是開發商，大家都太盼望能夠恢復經濟了活躍了。

　　底層資產一定是壓艙石，房地產還是支柱性產業，在輪番政策暖風的作用下，市場信心正在逐步恢復。

　　本來這文章到上一段就說的很明白了，但十一郎還是忍不住想說一點別的。接下來的觀點算是送的吧。

　　大家都知道，這一輪的救市挺難的，政府一籮筐的政策，但起色依然很慢，暖風已來，但傳遞不夠快。這是為什么呢？

　　首先，經濟大環境的原因。這是大家都知道的，我也不再列舉廢話了。全球經濟增速放緩，滯脹風險上升，疊加國內疫情，經濟運行下行壓力不減。

　　其次，房企也艱難。

　　記得在北京今年一批次拿地時，旭輝是拿地房企中唯一的民企獨苗。而9個月過去后，就被爆出天津信托項目疑似爆雷。

　　這事其實也有誤解。據說，9月27日是該項目信托的兌付日，有10天的寬限期。但從28日的股債反應看，躁動而敏感的資本市場，似乎沒有耐心給予旭輝寬限期。就連一向樂觀的林中，也發朋友圈訴苦：融資不暢、銷售疲軟，光讓還錢，哪家房企都吃不消。

　　最后，居民購房意愿真的降低了很多，市場信心不足。

　　多地“斷供”、項目交付等各種問題讓更多的買房人持幣觀望。但是，這代 表需求真的沒有了嗎？

　　不！

　　君不見，北京、上海的豪宅賣的有多火；

　　君不見，剛性需求的年輕人有多渴望在工作的城市有個自己的家。

　　雖然杠桿挺高了，雖然供給很足了，但擋不住人民對幸福生活的向往啊。

　　這才是樓市的信心所在。

　　當然，接下來的市場會更分化，這會倒逼房企改革，不斷打磨產品、提升服務，買房者更是要用心提防一些“坑盤”。

　　開篇提到北京樓市的豐收只是個別樓盤，市場上仍不乏去化不好的樓盤。比如青云某府、中綠某岳府、招商某瓏府等。

　　十一郎在看這些地塊時，覺得也有買的欲望，但還是能挑出不少刺兒來，要么戶型擺爛，要么3公里內連瓶水都買不到，這樣的項目去化很慢，也是正常不過。

　　抄底是抄底時機沒錯，但抄底也要寧缺毋濫不是？

　　接下來的四季度，十一郎 預判還會有暖風在來的路上。

　　樓市回暖不會缺席。

　　越過山丘，有人等候。

　　不過是早來，或者晚些時候。

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