打通“投融建管退”全鏈，才能擁有中國酒店資產管理的未來

2018年10月24-25日，由中國酒店業主聯盟主辦的“2018中國酒店創新論壇（CHIF）”，圍繞“ 共進 · 創變 · 協新 ”，在上海揚子江萬麗大酒店圓滿落幕。

PLUS澎潤團隊有幸參加了本次論壇，與業內好友重聚，暢談未來。董事總經理羅冰清女士（Sandy LUO）受主辦方委托主持了第二天下午的圓桌討論，與諸位重量級嘉賓就“未來酒店行業的資產管理與運營”展開深度探討。

作為圓桌嘉賓環節的主持人，羅冰清女士本人是國內酒店資產管理專業領域的先行者。她首先做開場陳詞，表示關注資產管理退出結果固然很重要，但過程才是導向性因素，建議本次圓桌討論按照資產管理的“投、融、管、退”四大步驟展開討論。

之后，金大地集團副總裁、酒店管理公司總裁陳建先生，金茂酒店管理有限公司總經理顧軼駿，浙江雷迪森旅業集團旅游集團總裁葉泰山先生，上海華爾道夫酒店業主財務總監曹俊先生和瑰麗集團上海貝爾特酒店管理有限公司財務總監王卉分別結合實踐發表了高屋建瓴的見解。

01 投

萬事開頭難，在至關重要的“投”環節，目前國內80%項目均為新酒店開發，僅20%為存量改造。羅冰清女士從資產管理視角出發，相較傳統的酒店開發商，請嘉賓對比在酒店開發過程中的不同視角和注意點。

金大地陳建陳總表示，國際上的酒店投資以效益偏重，但中國的酒店投資模式非常特殊：一方面受到房地產經濟騰飛的推動，導致很多酒店投資不理性；另一方面與酒店的評星模式有關，國內積分制度導致業主傾向于做大酒店體量。但中國的投資商正慢慢向理性轉變，以效益為導向更關注中端酒店。

金大地和雅高推出的中端品牌，3.75年即可回本，令人矚目

金茂顧軼駿顧總則緊接陳總話語，分享了如何在酒店開發期高瞻遠矚，考慮到運營期的問題。

他指出在開發階段一定要思考清楚，作為地產開發帶來的酒店投資，酒店業態對于整個項目的貢獻價值，是對房地產的整體溢價價值或是回報和市場導向。若設計定位和建造階段將酒店打造成了一個不符合市場定位的“畸形”產品，單純靠運營來賺錢是難度極大的。

另外，酒店不賺錢往往也是因為在公區投資過大。例如公區與客房的比例大于常規的4:6，此時會議餐廳等可能是不必要的投入。設計之初的考量，就直接影響到運營階段的人效能耗，也其實已經決定了酒店經營能達到的水平。

在開發期高瞻遠矚，考慮到運營期的問題

雷迪森旅業葉泰山葉總對顧總的觀點表示認同，他認為業主投資的出發點不一樣，考量就會完全不同。

若想做打造優質產品，業主會進行精心設計，甚至抱著傳承下一代的心思。而對于一些 “畸形” 產品，更多出于快速回報的考量，或者房地產的配套需要，往往是業主在開發地產的過程中忽視了酒店的開發。投資的目的一定要明確，是要快速退出，或長期持有。

畸形產品往往在開發時忽視了酒店，投入精力不夠

至此，羅冰清女士做出高度總結，在“投融管退”之前，業主首先要明確投資目的。因此，也順利過渡到了第二個重要話題，如何解決業主很頭痛的融資問題？

02 融

雷迪森葉總分享了自己投資民宿的故事，建議大家投資時，要權衡資本的結構。對于融資來說，一開始就要努力游說成本較低的資本產生興趣。在目前資本組成非常多元化的情況下，有很多思路可以開拓，例如在人民幣貶值時尋求外匯投資。

03 管

接下來，羅冰清女士代表業內酒店人，向各位嘉賓咨詢了“管”環節業主方最需要關注的問題和方面。

金大地陳總認為，四大環節中最重要的是“投”和“管”。管理依靠實際能力，對現金流有決定作用。從前公認國際品牌的管理經驗豐富、能力強，但目前本土品牌的管理能力已在慢慢趕超。投資酒店時，只有選擇合適的品牌、管理團隊和人才，未來運營和現金流才會更高。

選擇合適的品牌、管理團隊，是提高運營現金流的前提

顧總通過金茂上市指出現金流是最受關注的指標：

只有從投資者角度出發，才能最大提升現金流

作為財務專家的華爾道夫曹俊曹總表示，業主要從“全生命周期”角度考慮所持資產。要把對運營階段現金流的關注，放寬到全周期的視野。不想退出的資產，不是真正的投資。要時刻關注房地產的增長和土地的快速增值對酒店價值的影響。

雖不能在財務報表體現，但可以在每年年底基于土地價值的增減計算“供應價值”，并與投資目標對比。而專業顧問就應該給到投資方合理的資產建議。

從資產的全生命周期看問題，視野會更寬闊

貝爾特王卉王女士提到，為了未來對接資本市場，投資伊始就要打造酒店的健康基因。退出，要找好時機，找好方式配合退出。

時機方面，國內資產退出處于初級階段，酒店是否能在估值最高的時機退出或被迫賣掉資產是未知的。方式方面，有PE/IPO/REITs，綜合考慮來看大部分選擇上市為主。

酒店資產的必經之路一定是對接資本市場退出

經過三個環節鋪墊討論，羅冰清女士進一步發問，在中國市場的退出路徑非常有限的情況下，優質資產包要退出，有什么途徑建議？

04 退

華爾道夫曹總首先鼓勵大家，雖然業內對資產退出如此熱衷，但希望不要因此對酒店行業的前景產生悲觀情緒。從資本的占有、使用、處分、收益四大權力出發討論，放棄收益、將收益權套現，就是資產證券化的核心。

未來需要第三方的資產管理人，無論是REITs還是ABS的方式，是把未來數十年的收益套現，而在資產證券化過程中，資產經理人要從業主轉化為專業的資產經理。

土地價值推動資產價值，運營能力帶來物業增值

金茂顧總強調，退出要回歸現金流，沒有現金流根本沒有余地談退出。市場上很多想退出的項目從投入成本的角度報價，而非從現金流和收益的角度考慮，這是不現實的。

至于退出的時機，3-5年資產增值的空間較大，結合項目的現金流水平，在第二年就會啟動資產退出動作。但酒店現金流滿足不了融資成本、資產證券化6%現金流的條件，將是很大的痛點。

金大地陳總探討了尋找下家“接盤”的思路?；谧龃蟋F金流的退出前提，所尋找的受讓方或比買家有更強的運營能力，或對資產后續判斷看漲。在這樣的基礎上，實現雙贏甚至多贏。

至此，本場干貨滿滿的圓桌論壇在全場聚焦之中結束。

澎潤羅冰清女士感謝嘉賓分享，并表示中國的資產管 理拷貝西方模式是不可能的，需要業內各位同仁共同努力探尋，打通“投融管退”全鏈，幫業主實現真正的資產退出。