亦莊樓市見“底”

作者｜言公子

來源｜地產十一言（ID:dichanshiyiyan）

亦莊到了 “而立之年”，腰桿子也粗了近60倍：

區(qū)域面積由30年前的3.8平方公里擴大到了如今的225平方公里。

爭建6個千億級產業(yè)集群、名校、商業(yè)入駐，可面向國際，可面向市井，亦甜亦咸。

產業(yè)利好之下，房價也穩(wěn)中有漲。目前，亦莊新盤入市價格近6萬，貴的7.3萬了，部分二手房漲幅超萬每平。

但產業(yè)帶來就業(yè)人群的居住、生活配套問題卻越來越突出。

怎么“好上加好”，成了一個有價值的話題。

畢竟，只有解決職住平衡，才能實現經濟、產業(yè)和樓市正向雙循環(huán)。

PS：本文中大亦莊指亦莊核心區(qū)、河西區(qū)、路東區(qū)；舊宮板塊、瀛海板塊、臺湖板塊、馬駒橋板塊。

1

新房幾乎斷供

從2021年及2022年一批次供地情況看，集中在朝陽王四營、崔各莊、門頭溝四道橋、大興新城等板塊，但部分是無效供應，和產業(yè)關聯(lián)度不高。

真正有潛力，有規(guī)劃的板塊亦莊，普通住宅供應還是緊缺。目前，大亦莊板塊在售新房僅7個，河西的中海京叁號院7.2萬/㎡、舊宮板塊熙悅云上6.5萬/平、和錦誠園6.3萬/平、合生ME悅6.2萬起，馬駒橋金悅郡4.2萬＋，瀛海2個共產房項目星光里、北投如郡未網申，售價待定2.9萬/㎡。共產房占了近三分之一，這種房子公攤很大，滿5年才能賣，出售時稅收還不少。

亦莊2018年以來，宅地僅成交10宗。2021年幾近斷供，2022年有所恢復。

2022年一批次，北京集中土拍17宗地塊，大亦莊板塊有2宗。舊宮1宗地塊，指導價7.3萬/㎡，離南四環(huán)很近。亦莊新城1宗地塊指導價5.8萬/㎡。

二批次擬入市2宗地塊，指導價近6萬/㎡，約提供1100套左右房源。2個項目地塊位置都不錯，F1地塊緊鄰經海路地鐵站。

言公子粗算，開年供應、擬供應的4宗地塊，約提供房源2000套。雖比2021年有增長，但對比2021年8000套成交量，達到兩倍（一年按4000套）。

成交量占了北京2021年新房成交總量（5.77萬套）的14%。

供應少，成交多，存量還不多，可見供需之緊張。

最重要的是，之前供應并不是板塊內高素質人才想要的。大都是限競房、共產房，不但限價，且有“9070”戶型限制。一批次成交的舊宮地塊也有7090限制。

2

二手房跳漲

如今的亦莊，次新、二手房明顯供不應求。

言公子統(tǒng)計了下，大亦莊區(qū)域目前在售有6個次新房。舊宮1個，電建洺悅灣5.4萬＋，僅余大戶型130㎡；河西2個，中國鐵建國際公館、中旅亦府52695元/㎡，都是限競房，部分為小戶型，可選少；路東1個，臻瓏府，5.1萬/㎡，所剩房源不多；臺湖1個，城市之光東望54163元/㎡，所剩房源不多；瀛海1個，中海寰宇時代2期，5.5萬/㎡，限競房，可售房源也不多。

重點看二手房，純粹的賣方市場，毋庸置疑。

據言公子搜索，各大網站掛牌在售房源均未超過千套，均價4.2萬-10.8萬/㎡之間。15年以內（2005年后）樓盤占53%，建成于2011-2015年的樓盤占34%。

數據顯示，2月亦莊二手房成交11套，跌15.38%；帶看量783次，漲38.58%；成交價53621元/㎡，環(huán)比漲2.69%；

馬駒橋2月帶看268次，環(huán)比漲38.86%，成交僅4套，環(huán)比跌20%；

舊宮板塊2月帶看330次，環(huán)比跌5.98%，成交僅6套，環(huán)比跌68.42%。

僅看2月統(tǒng)計，帶看漲幅不低，說明輾轉在亦莊二手房小區(qū)的意向看房人越來越多。

為了驗證數據準確性，言公子還走訪了河西、臺湖、馬駒橋多地鏈家門店和熱點交易小區(qū)，看房客戶明顯比2021年底有明顯上漲。2022年開年至今，據言公子不完全統(tǒng)計，新房二手房已賣出328套房子。

北京二手房跟新房比值很高。一般情況是：北京賣3.5套二手房，才賣出1套新房，相比深圳，2套二手房帶1套新房。按這比值計算，顯然，二手房成交更多。

以改善為例，言公子從鏈家網搜索到，三房、15年以內為條件搜索僅188套。

以三房、5年以內的亦莊次新房為條件，僅103套。

目前亦莊有51萬人口，粗略按千人購房率算，需要1萬多套房源，100來套房讓我來選？

以均價5萬＋單價來算，想買次新三房戶型，選擇這么少？再擴大到同條件搜索，舊宮25套，馬駒橋2套，瀛海17套，臺湖0套。

而同條件搜索，海淀1404套、西城523套。

可以看出，亦莊改善市場，供需嚴重失衡了。

再看剛需，2021年北京300-500萬總價段二手住宅成交量達6.59萬套，全年19.3萬套，占比達34%，趨勢逐年遞增。

而大亦莊二手房供應少，粗略搜索后發(fā)現掛牌房源最多700套。剛需戶型亟待補貨。

帶看多，掛牌二手房源少，成交跌，可見，想買的人買不到合適的房。

另一方面，房價漲了不少，買入成本要增加。

亦莊板塊3月二手房掛牌均價56015元/㎡，環(huán)比2月漲0.15%，同比2021年同期上漲1%。按此漲幅計算，一年漲5288元/㎡。

據言公子計算，多項目漲了5000/平以上，部分項目漲幅超1萬/平，部分項目掛牌價超10萬/平。

沒看錯，這里是六環(huán)左右的亦莊。

舊宮板塊2月成交均價4萬/平，環(huán)比2月上升10.67%；

瀛海板塊3月成交52772元/平，環(huán)比2月上漲0.41%；

馬駒橋2月成交均價3萬出頭，環(huán)比2月上升0.45%；

臺湖3月成交均價 56094 元/平，環(huán)比2月上漲 1.49%。

從房價漲幅看，部分板塊房東在悶聲發(fā)大財，部分板塊房東或自認為賣方市場下，掛牌價會越來越高，提出的交易條件甚至有些苛刻。

不過馬駒橋、瀛海漲幅較少，原因分別是雙限、低端制造業(yè)和商業(yè)、醫(yī)療等配套少。臺馬板塊如果解除雙限，漲價是遲早的事。

3

供應見“底”

北京樓市回暖板塊，基本遵循兩條原則。一個是學區(qū)，一個是產業(yè)。好巧的是，亦莊兩個支撐都妥妥的。

新的周期下，學區(qū)房領漲邏輯依然不變，尤其亦莊買房更要遵循這點。北京八中、北京小學、人大附等名校紛紛進駐，學籍獨立利好不用再多說。言公子認為，在一定程度上也早早透支了房價。

以北京二中經開學校劃片范圍的萬科金域東郡、建華實驗學校劃片范圍的通泰國際公館（住宅）、人大附亦莊經開學校劃片范圍的林肯公園、金地格林小鎮(zhèn)為例，相比2021年漲幅分別為9834元/平、10080元/平、8364元/平、9241元/平。

看此漲幅，有些驚人。其中，林肯公園掛牌77套房源，近30天帶看615次，而90天才成交了14套。

產業(yè)上，2022年單列的亦莊供地計劃中，工業(yè)用地占全北京一半，也是牛了。

最近北京新版的《北京市引進畢業(yè)生管理辦法》中提出單列戶口，也要搶人才的節(jié)奏。

這一政策驅動下，更多優(yōu)秀畢業(yè)生選擇高科技公司，京東、小米、百度造車勢必是首選企業(yè)之列。

科技型企業(yè)人才落戶增加，高薪+戶口，勢必引起周邊引發(fā)買房狂潮。

基于學區(qū)房領漲與科技職住概念領漲雙重利好，便于解決子女上學等后續(xù)問題的品質好房才是他們理想的買入項目。

學區(qū)劃片的項目就那么幾個，產業(yè)區(qū)周邊的新房也少，產業(yè)聚集區(qū)出現局部供需不平衡也不難理解了。

4

后亦莊時代

樓市走多遠，根本還是經濟和產業(yè)。后亦莊時代，房價是否還有想象空間？

圖中可以看到亦莊經濟增長迅猛，增速第二，可以說亦莊在向新城市中心，新增長極持續(xù)發(fā)力。

以產業(yè)驅動的海淀新中心科技園板塊為例，新中心旁西北旺房價在短短幾年翻了好幾倍，達8.2萬元/平的高價。

同理，亦莊產業(yè)驅動紅利，勢必會在未來漲價中體現。隨著限競房消失，地塊供應純商品房也多了，但還要繼續(xù)加油。2025年前，滿足宜業(yè)宜居規(guī)劃的亦莊能否做到，就要看供需問題怎么解決。

按新總規(guī)要求，到2035年規(guī)劃常住人口將達89萬人，增加38萬人；規(guī)劃就業(yè)崗位約65萬。

職住平衡之路勢在必行。

長期以來的供應并不是高素質人才想要的。亦莊之前包括現在大都供應的是限競房、共產房。2022年亦莊供地計劃中明顯的趨勢是，工業(yè)用地占比全北京一半，而保障性租賃住房用地供應量最大，總計35公頃，住宅用地以保障性住房為主的趨勢今年穩(wěn)了。

據青山資本2021年度消費報告，中國有9200萬獨居人口，每4個家庭，有1個是1人戶。產業(yè)引進的人才中也有部分是此現狀。提供房源如果僅按千人購房率計算的萬套來看，還不夠。

再加上，2021年7月北京新房庫存就從2020年6月6.6萬套降到5萬套了，再加上2022年開年回暖，去化不錯。但庫存結構性矛盾下，改善需求得不到滿足的現狀仍會持續(xù)。

剛需也是絕對分化的，購房金額在400萬-800萬之間，1人戶的占比雖從20年前的6%提高到了25%，但距離40%還有一定差距，這種情況會越來越多。

有人說，市場漲價到頂了。但言公子認為，大亦莊新房局部斷供后，會再擠壓購房群體流入二手房市場，市場仍在上行。

END

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